Giải cơn khát nhà ở xã hội

Người lao động khó tiếp cận

Anh Nguyễn Văn Cương - công nhân một công ty tại Đông Anh, Hà Nội cho biết, anh quê ở huyện Tam Nông, Phú Thọ về Đông Anh làm được 10 năm. Đến nay 2 vợ chồng và cô con gái vẫn ở trong căn nhà trọ 16m2. Tổng thu nhập của vợ chồng anh khoảng 15 triệu đồng/tháng, có chi tiêu chắt bóp cũng chỉ để ra khoảng 3 triệu đồng tiết kiệm mỗi tháng.

Gia đình anh tính mua một căn nhà ở xã hội nhưng đó là chuyện không dễ dàng. Nhất là vào thời điểm này, giá căn hộ chung cư ngày càng tăng cộng với vật giá leo thang mỗi ngày khiến giấc mơ an cư tại Hà Nội của vợ chồng anh Cương ngày càng xa vời.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 2016-2020 mới đạt 26,24%. Hà Nội hiện có 25 dự án nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng với gần 12.909 căn hộ. Dự kiến, trong quý III và IV/2022, khi 2 dự án mới được khởi công cũng chỉ bổ sung 1.860 căn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho rằng, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “khát” nhà ở xã hội của người dân. Điều đáng nói, theo quy định, mỗi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, nhưng tại Hà Nội, nhiều dự án không chấp hành nghiêm túc quy định này.

Không riêng Hà Nội nơi được coi là “tấc đất, tấc vàng”, anh Trần Văn Nam, công nhân KCN tại Cần Thơ cũng thông tin: Năm 2020, khi nghe tin dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Long - Hồng Phát (quận Cái Răng, TP Cần Thơ) mở bán, vợ chồng anh đi xem và muốn mua.

Nhưng mọi hy vọng đã tan biến khi nghe thông báo về giá bán, căn hộ có diện tích 40m2 có giá bán 900 triệu đồng, tương đương 22,5 triệu đồng/m2. Mức giá này còn cao hơn cả giá đất ở các tuyến đường trong nội đô Cần Thơ. Những công nhân lao động nghèo như anh không thể mua.

Được biết, hiện đã có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với giá thành hợp lý như: Dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở công nhân và dịch vụ khu công nghiệp Yên Phong do Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera là chủ đầu tư (diện tích 30 - 60m2; giá bình quân khoảng 9 triệu đồng/m2); dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch, do Công ty IDICO-URBIZ làm chủ đầu tư (diện tích 30 - 65m2, giá bán bình quân khoảng 5-8 triệu đồng/m2, giá thuê bình quân khoảng 1-2 triệu đồng/căn); dự án khu nhà ở an sinh xã hội Becamex tại Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (diện tích 30 - 60m2 giá bán khoảng 150 - 300 triệu đồng/căn hộ)…

Dù vậy đó chỉ là số lượng nhỏ trong khi nhu cầu nhà ở cho người lao động đang rất lớn. Phần đông công nhân vẫn ở trọ trong các khu nhà gần với khu công nghiệp, giấc mơ an cư vẫn còn xa vời do các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn ít và giá cao.

Mới đây, tại hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Tổng diện tích nhà ở xã hội hoàn thành nửa đầu năm 2022 là 300.000 m2. Riêng nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp mới xong một dự án, quy mô 400 căn; nhà xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị hoàn thành 12 dự án với gần 5.500 căn.

Tính tổng từ trước đến nay, cả nước đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô 148.000 căn; đang triển khai 355 dự án, quy mô 377.000 căn. Trong đó, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị đã hoàn thành 157 dự án, quy mô 93.400 căn; đang xây dựng 226 dự án, quy mô 223.000 căn. Diện tích nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m2, trong khi mục tiêu là 12,5 triệu m2 theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá, kết quả phát triển nhà ở xã hội năm 2021 và nửa đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình, công nhân các khu công nghiệp. Trong khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp, du lịch có biểu hiện dư thừa thì nhà ở xã hội “thiếu gay gắt”. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng cao hơn so với thu nhập người dân. Điều này khiến lao động thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Còn nhiều rào cản

Trước thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết: Riêng TP HCM giai đoạn 2016-2020 xây dựng được 15.000 căn nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch. Tuy nhiên, số lượng này chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở và nhà lưu trú cho công nhân.

Đáng lưu ý, kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP HCM đối với công nhân ngành may mặc cho thấy thu nhập bình quân của họ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng.

Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng, 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng, 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng, chỉ khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Như vậy, khoảng 56% công nhân - lao động có thu nhập rất thấp và khoảng 60% người lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ.

Chia sẻ về những vướng mắc khiến nguồn cung khan hiếm, ông Châu cho rằng có khá nhiều vướng mắc cần tháo gỡ sớm. Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; quy trình, thủ tục đầu tư rắc rối, nhiêu khê hơn nhà ở thương mại; đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội phải là người thường trú tại TP HCM...

Còn tại Bắc Giang, Bí thư Tỉnh ủy Dương Văn Thái cho biết: Với tốc độ phát triển các khu công nghiệp, hiện Bắc Giang là một trong những địa phương có nhu cầu nhà ở cho công nhân lớn nhất cả nước. Về vấn đề xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Thái cũng cho rằng, đối với các doanh nghiệp hiện nay, vấn đề vướng mắc nhất là quy định của Nghị định 100 về vấn đề thuê, thuê lại nhà ở, doanh nghiệp xây dựng nhà ở, nhưng người thuê phải trực tiếp ký hợp đồng với công nhân.

Một khó khăn chính khiến công nhân khó tiếp cận được nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đó chính là chính sách siết tín dụng bất động sản. Ông Trần Khắc Thạch - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bình Dương nhận định: Việc rà soát tín dụng cũng cần có lộ trình và biện pháp phù hợp để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính và người dân có nhu cầu chính đáng.

Với những người lao động, đặc biệt là công nhân thu nhập thấp có nhu cầu thực về chỗ ở thì phải có biện pháp hỗ trợ họ tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý.

Bình Dương có tới quá nửa dân số là người lao động từ các nơi tới, mỗi năm dân số lại tăng thêm trên 100.000 người... nên nếu không có giải pháp tốt về tín dụng để thị trường bất động sản phát triển thì không biết đến bao giờ người lao động mới tiếp cận được giấc mơ an cư lạc nghiệp.

Với doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cũng nêu thực tế: Làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội hiện không có quy trình riêng, quy chuẩn riêng nên doanh nghiệp còn bị “làm khó” hơn nhà ở thương mại về thủ tục. Thông thường, làm nhà ở thương mại mất khoảng 5 năm là hoàn thành dự án, còn làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp thì 5 năm chưa xong thủ tục.

Chưa kể, với lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 10-15%, thì doanh nghiệp không mấy mặn mà. Ngoài ra, công tác hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá nhà ở xã hội cũng rất phức tạp, doanh nghiệp không được tạo điều kiện. Do đó, doanh nghiệp chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục.

Hiện thực hóa giấc mơ an cư

Trước những vướng mắc kéo dài trong công tác phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị, ngày 1/8 vừa qua, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị “Phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp” dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính.

Sau khi nghe ý kiến thảo luận từ các địa phương, chuyên gia, nhà quản lý, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030.

Do đó, để đạt được mục tiêu từ nay đến năm 2030 phải có ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, phù hợp khả năng chi trả của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì và xây dựng đề án đầu tư ngay trong tháng 8/2022.

Chia sẻ về chính sách nhà ở xã hội, TS Trần Hữu Hiệp - Chuyên gia kinh tế vùng ĐBSCL cho rằng, chương trình nhà ở xã hội là một chính sách nhân văn và là chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước để qua đó, giúp người nghèo, công nhân lao động, những người nhập cư tại các đô thị lớn có chỗ ở… Tuy nhiên, nói là nhà ở xã hội, có những hỗ trợ dành cho người thu nhập thấp, nhưng lại bán giá thị trường, ai có tiền thì mua. “Vấn đề đặt ra là cần làm rõ như thế nào là người có thu nhập thấp? Điều này phải rõ ràng minh bạch, nếu không sẽ trở thành cơ hội bị lợi dụng để trục lợi. Qua đó, các địa phương cần rà soát lại các dự án để xem việc triển khai có đúng quy định hay không, đặc biệt là đến nay, đã có bao nhiêu người nghèo được giải quyết nhà ở”, TS Trần Hữu Hiệp đề xuất.

Một tin vui cho người có thu nhập thấp đang tìm mua nhà, sau Hội nghị ngày 1/8, nhiều tập đoàn lớn đã công bố thông tin xây dựng nhà ở xã hội. Có thể kể đến như Vingroup cam kết 500.000 căn, Novaland cũng cho biết nhận nhiệm vụ đầu tư xây dựng 200.000 căn tại các tỉnh thành phía nam và trọng tâm là TP HCM. Các doanh nghiệp khác như Him Lam, Sun Group, Bitexco… cũng tham gia hưởng ứng mục tiêu chung của Chính phủ.

Sớm nhất trong năm nay phải kể đến Tập đoàn Hưng Thịnh.

Cụ thể, vào tháng 1/2022, Tập đoàn này công bố Sáng kiến Nhà ở vừa túi tiền. Trên cơ sở đó, Hưng Thịnh đã kết hợp với Tập đoàn Gỗ Trường Thành và Đồng Tâm Group, huy động nguồn lực chung của toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản: Từ quỹ đất, ý tưởng, quy hoạch, thiết kế, nguyên vật liệu, thiết bị, giải pháp kỹ thuật, giải pháp thi công, giải pháp quản trị dự án... cho đến khi hình thành được căn nhà. Mục tiêu của sáng kiến là tạo ra những ngôi nhà bảo đảm chất lượng, có giá thành phù hợp với người có thu nhập thấp.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, với quỹ đất, năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động toàn chuỗi giá trị bất động sản, Hưng Thịnh sẽ xây dựng 150.000 căn nhà ở xã hội – nhà ở vừa túi tiền tại TP HCM và mở rộng ra các tỉnh, thành phố lân cận. Các thủ tục pháp lý và đề xuất chính sách từ góc độ doanh nghiệp cũng đang được đẩy mạnh với mục tiêu kêu gọi những giải pháp mang tính căn cơ, đồng bộ và thực tiễn cho bài toán an sinh – xã hội vốn đã tồn tại rất nhiều năm trên thị trường bất động sản.

Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang: Quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội

Các quy định về việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay còn bất cập, trong đó mới có doanh nghiệp tham gia đầu tư, chưa cho phép sự tham gia của người dân, nhất là công nhân, người dân tham gia.

Do đó, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải có sự tham gia của nhiều đối tượng hơn, đặc biệt là sự tham gia của đầu tư công hoặc giao cho doanh nghiệp nhà nước đầu tư, nhưng rất cần sự tham gia của Nhà nước.

Ngoài ra, các cấp ủy, chính quyền địa phương quan tâm hơn đối với công tác này, trong đó phải có quy hoạch, dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: Rào cản thủ tục pháp lý

Liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm vẫn là các vấn đề pháp lý. Theo đó, việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong năm 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ – một chỉ tiêu khá thử thách.

Cụ thể hơn, trong vấn đề về quỹ đất, bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản của các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, cơ sở chăm sóc y tế…), và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường sá, giao thông…).

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội.

Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua, mà là vấn đề pháp lý cần giải quyết.