Gỡ khó để bất động sản hồi phục

Nhiều vướng mắc chính sách, pháp lý

Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhìn nhận, thị trường bất động sản (BĐS) có sôi động hay không đều phụ thuộc vào dòng tiền; kể cả việc nhiều chủ đầu tư BĐS đưa ra các mức chiết khấu sốc đi chăng nữa.

Anh Thanh Tùng, một môi giới dự án ở Linh Đàm (Hà Nội) cho biết, số lượng người tìm kiếm thông tin tiến độ dự án nhiều, trong khi chốt mua không có.

Là người đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư ở quận Hà Đông (Hà Nội), chị Minh Phương cho biết cứ tưởng giá nhà giảm xuống vì BĐS khó khăn nhưng chỉ là những dự án chưa được triển khai. Với tòa nhà đã vào ở được thì giá tối thiểu vẫn ở mức 28 - 32 triệu/ m2, mua căn hộ 2 phòng ngủ cũng phải hơn 2,3 tỷ. Trong khi tiền vay ngân hàng ngày càng khó, lãi suất vay ngân hàng cao thì mức giá này khiến nhiều người phải cân nhắc.

Trong khi đó anh Nguyễn Luân, một môi giới nhà đất hoạt động khu vực quận Hà Đông chia sẻ hiện nay người bán cũng khó tìm mà người mua cũng khó tìm. “Đã hơn 8 tháng nay chỉ đăng tin chứ không chốt được thành công căn hộ nào” - anh Luân cho biết.

Còn tại thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, nhiều sàn giao dịch đã vài tháng nay rơi vào cảnh đìu hiu. Nhiều nhân viên môi giới đã phải tìm công việc mới. Trong 2 tháng đầu năm 2023, theo báo cáo của DKRA Group, thị trường BĐS nhà ở rất trầm lắng. Phân khúc đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới chỉ bằng 44% cùng kỳ năm trước.

Theo ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch Công ty BĐS Thiên Khôi, gần 2 năm qua, không có nhiều dự án mở bán. Thanh khoản thấp là những khó khăn rất lớn đối với thị trường BĐS hiện nay. Còn nói như TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) thì thị trường BĐS vẫn đang trong “mùa đông băng giá”.

Dẫn số liệu khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, ông Lộc cho rằng có tới 65% khó khăn của các doanh nghiệp (DN) BĐS đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng cần xem xét sửa Luật Chứng khoán, Luật DN, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Xác lập lại chiến lược kinh doanh

Một vấn đề đáng chú ý là nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường ngày càng sụt giảm. Để giải quyết sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện nay, theo giới chuyên gia, Chính phủ cần dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy nhà ở xã hội nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, đồng thời, cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp, vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.

Về phía các DN đang có nhiều dự án gặp khó khăn nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền hoặc điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS VIệt Nam kiến nghị, tại thời điểm này nhà nước cần có những quy định cụ thể để triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Đây là liều thuốc rất giá trị đối với thị trường, nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng, những nhóm DN được tiếp cận nguồn vốn này. Cùng đó nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội.

“Hiện nay Chính phủ đang vận động nhiều DN đăng ký, nhưng chúng tôi đánh giá vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý. Đối với DN, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của DN, đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để DN khởi động trở lại” - ông Đính nói và cho rằng DN nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả DN lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơi đối với DN. Đối với DN phát hành trái phiếu DN, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

Được biết, để có vốn hỗ trợ phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn góp của 4 ngân hàng Agribank, BIDV, VietcomBank và VietinBank, cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay. Mức lãi suất gói tín dụng này sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trong từng thời kỳ.

TS Cấn Văn Lực:

Phân khúc nhà hạng trung và nhà giá rẻ có khả năng phục hồi sớm

Thị trường BĐS có thể phục hồi nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019-2021. Về bản chất, cuộc khủng hoảng năm 2011-2023 là dư cung, còn hiện tại là thiếu cung. Thời điểm 2011-2013 nhu cầu rất yếu vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP thấp. Nhưng hiện tại, tình hình kinh tế vĩ mô ổn hơn nhiều. Trước đó, lãi suất rất cao, nay đã giảm xuống. Vì thế, phân khúc nhà ở hạng trung và nhà ở giá rẻ có khả năng hồi phục sớm