Hạ nhiệt sốt đất: Có nên cấm phân lô bán nền?

Tại sao chỉ sốt đất nền?

Ngay sau Tết Nguyên đán, đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước lên “cơn sốt”. Đặc biệt, có dự án nằm bất động nhiều năm cũng bỗng dưng sống lại.Tại nhiều khu vực, đất bỗng “sốt nóng”, được mua đi bán lại liên tục, chuyên gia cảnh báo đây chỉ là chiêu thoát hàng của đội lái nhà đất.

Tuy nhiên, có thể thấy, các chiêu thức sốt đất đều lặp lại kịch bản quen thuộc giống những đợt trước đó. Như huyện Đông Anh, Mê Linh, Hoà Lạc có 2 huyện nằm trong quy hoạch 2 bờ sông Hồng, tại Hoà Lạc là các phân khu đô thị công nghệ cao cùng hàng loạt ông lớn sẽ đầu tư vào đây. Vân Đồn (Quảng Ninh) thì được đồn rằng sẽ triển khai hàng loạt khu nghỉ dưỡng đẳng cấp…Còn thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai), sau 5 lần sốt đất, thời gian này lại tiếp tục có thông tin xây dựng cầu Cát Lái bắc qua sông Sài Gòn để sang Quận 2, TP HCM.

Cũng quay cuồng trong cơn “sốt đất” còn thể kể tới huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) khi có thông tin đề xuất sân bay Tec nich. Tại Hạ Long (Quảng Ninh) là cơn sốt bùng phát khi có thông tin mở rộng thành phố Hạ Long về các huyện lân cận. Trong khi đó, Hà Nam, Bắc Giang tại các dự án mở bán đất nền, “sốt đất” chỉ diễn ra vỏn vẹn trong vài tuần rồi trở nên im ắng.

Điểm chung tất cả cơn “sốt đất” đều chỉ nằm ở phân khúc đất nền trong khi các phân khúc khác của thị trường bất động sản hầu như đứng im. Và việc “sốt đất” nền chỉ diễn ra ở địa phương có thông tin quy hoạch về phát triển hạ tầng hoặc sáp nhập huyện về thành phố. Cơn sốt đất nền được các nhà đầu tư lý giải bởi chỉ ở phân khúc đất nền mới có sự tăng giá đột biến từ 30- 50% chỉ sau vài tháng, hoặc có thể tăng hơn 100% sau 1 năm.

Nói về cơn sốt đất nền, trao đổi với PV Đại Đoàn Kết, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận, “sốt đất” ảo là cuộc chơi của “nhóm đội lái”. Họ là những người có tài chính và nắm bắt các thông tin nhanh nhạy hơn, sớm hơn. “Họ là những người tạo ra cơn “sốt đất”, đẩy giá đất đạt đỉnh chốt lời rồi rút lui. Những người nhảy vào sau cùng dễ chết chìm cùng tài sản của mình” - ông Đính nói.

Nên cấm phân lô bán nền?

Tại tọa đàm diễn ra mới đây, về nguyên nhân sốt đất do phân lô bán nền nền được thảo luận sôi nổi. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện làm việc với tư cách chuyên gia bất động sản cho rằng, việc phân lô bán nền bản chất là đất không xây nhà mà đem ra bán là không sinh lợi, đồng vốn nằm ở đất, không tạo dựng phát triển, cứ chờ giá đất lên cao.

“Hiện chỉ cần một bản quy hoạch mới đất đai được công bố là khiến giá đất ở đó tăng lên. Những kiến nghị xây dựng khu đô thị mới, sân bay, biến xã thành phường, huyện lên quận... tất cả cũng đều khiến đất tăng giá. Nhưng điều này ở các nước phát triển là không có. Việc kinh doanh dựa vào lừa mua đất, chờ tăng giá là không có hiệu quả cho nền kinh tế” - ông Võ nhìn nhận.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của cơ quan quản lý nhà nước, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), thời điểm thi hành Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn.

Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Theo bà Vân Anh, Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản, quản theo hướng quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho các UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phân lô bán nền.

“Dù có quy định, nhưng vẫn có các bất cập trên thực tiễn. Cần nghiên cứu quản như thế nào, quản ở đâu để mang lại hiệu quả là câu chuyện cần nghiên cứu trong thời gian tới” - bà Vân Anh nói.

Nêu quan điểm chặn sốt đất với PV Đại Đoàn Kết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Đồng thời, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

“Thuế suất thuộc Luật Thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời, do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường” - ông Châu nói.

“Thổi giá đất sốt ảo” để trục lợi có thể xử lý hình sự

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng, để chặn sốt đất ảo cần xem xét hình sự hóa hành vi này vì thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng là hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng. “Cần nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật Hình sự 2015”- theo LS Cường.