Thị trường bất động sản: Những điểm yếu cốt tử

Tồn kho giảm, giao dịch khởi sắc

Số liệu báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày ngày 20-5-2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) chỉ còn khoảng 67.443 tỷ đồng. Con số này so với Quý I-2013 giảm 61.105 tỷ đồng (giảm 47,53%), so với tháng 12-2013 giảm 27.015 tỷ đồng (giảm 28,60%) và so với thời điểm 20-4-2015 giảm 1.338 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 12.908 căn, tương đương 19.799 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng là 9.066 căn, tương đương 16.130 tỷ đồng…

Nhận định về thị trường BĐS thời gian qua, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, lượng giao dịch BĐS có chiều hướng gia tăng. Cụ thể, trong năm 2014, tại Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công, tăng gần 2 lần so với 2013. Tại TP.HCM, hơn 10.300 giao dịch thành công, con số này tăng gần 30% so với năm 2013. Từ đầu năm 2015 đến nay, có khoảng 5.850 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2014. Tính riêng trong tháng 5 -2015, tại hai địa phương này đã khoảng 1.600 - 1.650 giao dịch BĐS qua sàn…

Những số liệu nói trên cho thấy, thị trường BĐS đã thực sự có những chuyển động đáng khích lệ, giao dịch trên thị trường nóng dần, đặc biệt số giao dịch thành công trong năm 2014 và 4 tháng đầu năm 2015 tăng trưởng khá, chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ. Đánh giá của Bộ Xây dựng, nếu như thời điểm năm 2013, giao dịch tại phân khúc nhà ở trung và cao cấp gần như không “nhúc nhích” thì sang đến 2014 và đầu năm 2015, số lượng giao dịch tại phân khúc này đã có sự khởi sắc. Cùng với sự tăng trưởng của giao dịch, thị trường BĐS cũng ghi nhận những điểm mới về giá. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, giá BĐS thời gian qua cũng đã tăng trung bình 3-4%, một số dự án tăng 8-10%.

Nhận định về những chuyển động của thị trường BĐS, giới chuyên gia ngành địa ốc cho rằng, với những khởi sắc rất rõ ràng về lượng giao dịch cũng như sự tăng nhẹ về giá, thị trường BĐS thời gian tới sẽ đi vào guồng quay ổn định hơn khi đã chấm dứt được hiện tượng sốt giá do cầu ảo.

Nếu có tình trạng “sốt”, cũng sẽ chỉ là những cơn sốt mang tính cục bộ và nhất thời theo thời gian.

Chưa hết khó khăn

Tuy nhiên, mặc dù có những dấu hiệu rõ nét về sự khởi sắc của thị trường này, song không ít ý kiến vẫn bày tỏ lo ngại, khó khăn vẫn còn nhiều ở phía trước.

Nhận định về thị trường BĐS trong năm 2015 và những năm tới, TS Vũ Đình Ánh từng nêu lên 3 khó khăn khiến cho thị trường này rơi vào khủng hoảng. Mà theo khẳng định của vị chuyên gia này, 3 điểm yếu đó chính là những điểm yếu cốt tử khiến cho thị trường BĐS lâm vào khủng hoảng trong những năm qua. Thứ nhất là mức giá BĐS quá cao so với khả năng thanh toán thật, với thu nhập thật của những người có nhu cầu sử dụng BĐS, thậm chí bị thổi phồng phục vụ mục đích đầu cơ BĐS. Thứ hai là, sự phát triển méo mó của thị trường BĐS với trọng tâm phát triển tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu thật sự chưa được đáp ứng lại là phân khúc BĐS trung và thấp cấp phù hợp với mức thu nhập thực tế của tuyệt đại đa số người sử dụng, theo đó, thị trường BĐS phải cơ cấu lại cho hợp lý hơn. Và điểm cuối cùng chính là nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS chưa phù hợp do quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng mà thiếu hẳn nguồn vốn trung dài hạn phù hợp với đặc điểm của đầu tư sản phẩm bất động sản. “Đó chính là 3 khó khăn mà thị trường BĐS phải đối mặt và vượt qua trong những năm tới trên tiến trình phục hồi và tiếp tục phát triển”- TS Ánh nhận định.

Ngoài ra, để thị trường BĐS phục hồi và tiến tới ổn định một cách bền vững, ông Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, mặc dù thị trường đã ghi nhận những điểm khởi sắc, song các DN cần nhìn nhận vấn đề dài hạn trên tổng thể lợi ích chung, đừng vì thấy thị trường hồi phục, khởi sắc mà hoạt động một cách xô bồ, thổi giá… như trước đây. Theo ông Nam, để có một thị trường BĐSphát triển ổn định, bền vững các DN cần phải tăng cường tính minh bạch của các dự án.

Giới chuyên gia đánh giá, trên thực tế, một thời gian dài thị trường BĐS hoạt động méo mó một phần cũng do thông tin thị trường thiếu minh bạch đánh mất niềm tin của người tiêu dùng. Bởi vậy, sự chuyên nghiệp, công khai, minh bạch thông tin chính là nền tảng của sự phát triển của mọi lĩnh vực, không riêng thị trường BĐS.