Thị trường mua bán và sáp nhập bất động sản: Những tín hiệu mới

Thị trường bất động sản thu hút các nhà đầu tư.

Vốn được “rót” nhiều từ nhà đầu tư ngoại

Theo số liệu mới nhất từ Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL Việt Nam, lượng giao dịch bất động sản toàn cầu trong quý 2 năm 2016 đạt tổng giá trị 148 tỷ USD, giảm 12% so với cùng kì năm trước. Theo đó, tổng giá trị giao dịch nửa đầu năm đạt 281 tỷ USD, giảm 13% so với sáu tháng đầu năm 2015. Tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, hoạt động đầu tư đã giảm đáng kể trong quý 2 năm 2016 xuống mức 22 tỷ USD, giảm 28% so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng mừng hiện nay, khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại thì riêng thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong nửa đầu năm 2016 là việc Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP Hồ Chí Minh từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu. Các giao dịch này đã gây nên tiếng vang lớn thu hút các nhà đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu như: Blackstone Group, Goldman Sachs Group hoặc các chủ đầu tư nước ngoài đang muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các thị trường mới nổi như Việt Nam.

Ở lĩnh vực văn phòng, một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà chủ đầu tư tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1) với giá trị tương đương 47 triệu USD. Gần đây, có rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự và chấp nhận tỷ suất sinh lợi dưới mức 8% nhưng vẫn rất hạn chế các tài sản phù hợp. Ông Masataka Sam Yoshida - Giám đốc điều hành cao cấp, phụ trách thị trường Việt Nam của Tập đoàn Recof cho hay, các hoạt động M&A của doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Ngoài sự bắt tay giữa các nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp trong và ngoài nước tự liên kết với nhau. Như thương vụ hợp tác giữa Keppel Land Limited chính thức tham gia 40% cổ phần vào công ty TNHH Empire City, tương ứng 93.9 triệu USD, cùng 3 đối tác còn lại trong liên doanh là Gaw Capital Partners, Công ty Bất động sản Tiến Phước và Công ty Bất động sản Trần Thái. Giao dịch được hoàn tất vào tháng 3 năm 2016 và hiện nay, sau 5 tháng, chủ đầu tư đã sẵn sàng để đưa sản phẩm tham gia vào thị trường.

Lực hút cho M&A bất động sản

Thời gian qua thị trường M&A chứng kiến sự “nổi sóng” của các tập đoàn bất động sản tên tuổi như: Vingroup, Novaland hay Vạn Thịnh Phát… Một thương vụ điển hình xảy ra khi Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30 hecta đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc (quận 2) từ quỹ đầu tư VinaCapital - quỹ đầu tư niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán của Luân Đôn (một trong những quỹ đầu tư đầu tiên ở Việt Nam). Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh bắt tay với hai đối tác trong nước khác để bơm vốn triển khai 2 dự án cao ốc chung cư - văn phòng - dịch vụ - thương mại quận Tân Phú và quận Tân Bình. Là một trong những đơn vị phân phối lớn, Hưng Thịnh cũng góp mặt trong nhiều thương vụ M&A khác như dự án Tân Hương Tower, 12 View, 8X Đầm Sen, 8X Plus…

Nói về điều kiện phát triển hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản, ông Marc Townsend – Tổng Giám đốc điều hành Công ty Nghiên cứu và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam khẳng định, qua theo dõi thị trường Việt Nam trong mấy chục năm cho thấy, trường Việt Nam hấp dẫn hơn các nước. Thông thường, các thị trường khác có biến động về chính trị, kinh tế tức thì bất động sản Việt Nam sẽ sôi động. Đồng thời, việc đô thị hoá, tăng dân số sẽ không ngừng tiếp tục tăng trưởng đã tạo nên sức hút lớn cho bất động sản Việt Nam. Bà Nguyễn Thị Mỹ Phương - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tiến Phước cho hay, doanh nghiệp không ngại tranh đua, hơn nữa thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Lý do, thị trường non trẻ, nhu cầu mua nhà của giới trẻ lớn, chính trị ổn định, thu nhập của người dân cải thiện… chính vì lẽ đó mà nhà đầu tư sẽ đạt được mức sinh lợi cao hơn các thị truờng vốn đã phát triển như Hồng Kong, Singaporre, Thái Lan,… Mặc dù, điều kiện phát triển thị trường bất động sản Việt Nam khá thu hút song vẫn tồn tại nhiều thách thức. Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên có rất ít cơ hội phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu khan hiếm nguồn cung vì các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại. Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch”. Thế nhưng, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ.

Dự báo, M&A về bất động sản tiếp tục tích cực trong năm 2016 và những năm tiếp theo. Bởi TPP, AEC cùng một số điều luật mới được thực thi tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản tăng sức hút với các nhà đầu tư trong ngoài nước.