Làm gì để kéo giá đất xuống?

Có một điều dễ nhận thấy, kể từ đầu năm đến nay những nơi sốt đất phần lớn lại là khu vực đất làng xóm, đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng, đất “dự kiến quy hoạch”, hầu hết đều rủi ro khi mua bán vì không đầy đủ giấy tờ. Cơn sốt đất này có khả năng còn kéo dài, cũng có nghĩa là “bong bóng” càng lớn.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, muốn kiểm soát được thị trường, tránh để thị trường phát triển quá nóng, chặn cơn “sốt đất” thì cần tính toán đánh thuế bất động sản. Cụ thể là đánh thuế lũy tiến mức cao với những trường hợp mua nhanh, bán nhanh mang tính “lướt sóng”. Còn theo TS Cấn Văn Lực, quan trọng là chính quyền địa phương phải minh bạch, chuẩn hóa thông tin về quy hoạch.

Theo quan điểm của giới chuyên gia, để chặn những cơn sốt đất cần bàn tay can thiệp của Nhà nước bằng các sắc thuế, cũng như công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch.

Theo bản tin đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, tại một số địa phương đã, đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở chưa đảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch…) gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để lợi dụng trục lợi.

Hiện tượng tăng giá, đẩy giá phần lớn diễn ra tại khu vực đất làng xóm, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng, đất dự kiến gần khu vực xây dựng sân bay…

Đầu tiên phải kể đến đất Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi (TP HCM), những nơi “sốt đất” đều không nằm trong dự án có đầy đủ pháp lý, mà là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… được các môi giới tự do tung tin, đẩy giá tạo sự khan hàng.

Hiện tượng sốt đất tại Bình Phước, Phan Thiết cũng tương tự, khi chỉ có thông tin khảo sát xây dựng sân bay, giá đất xung quanh khu vực đó lập tức tăng “phi mã”. Điều đáng ngạc nhiên là những lô đất đó chưa có quy hoạch chi tiết, thậm chí là đất vườn, đất chưa được cấp giấy phép sử dụng đất mà giới đầu cơ mua đi bán lại nhiều lần khiến giá đội lên càng cao.

Tại các vùng ven đô của Hà Nội, tình trạng “sốt” cũng không kém. Đất Đồng Chanh, đất Ba Vì... chủ yếu là nơi “đồng không mông quạnh”, được thổi lên xây dựng khu nghỉ dưỡng, homestay, nhà vườn… để giá đất nhảy múa từng ngày. Có những thửa đất chỉ có giá 450 triệu đồng vào năm năm 2020 mà chưa đầy một năm đã nhảy lên 2,5 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý trong làng xã các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25 – 30 triệu/m2 tăng 50% so với năm 2019; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30% so với năm 2019.

Theo các chuyên gia, để ngăn chặn việc này cần phải có chính sách cụ thể.

Đánh thuế bất động sản thứ 2

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng có 4 nguyên nhân tạo nên cơn sốt đất hiện nay. Thứ nhất, các nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng tương đối thấp so với mong đợi của họ nên họ chuyển dịch kênh đầu tư sang bất động sản.

Thứ hai, trong thời gian vừa qua một số nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán có lời. Khi đó, họ bắt đầu bán chứng khoán và bắt đầu sử dụng nguồn tiền đó để tìm kênh đầu tư trung dài hạn là đất đai.

Thứ ba, thời gian vừa qua có một số tỉnh, thành công bố quy hoạch. Người Việt Nam từ xưa tới nay đều suy nghĩ thấy có quy hoạch đất đai sẽ tăng giá. Vì vậy họ chuyển sang đầu tư bất động sản.

Thứ tư, mặc dù dịch Covid-19 nhưng những dòng tiền của thế giới và Việt Nam đều tăng. Đáng chú ý là lượng kiều hối từ nước ngoài về Việt Nam tăng đột biến như ở TP HCM. Nguồn tiền đó lại sử dụng đầu tư bất động sản.

Theo ông Nguyễn Tú Anh - Vụ trưởng Vụ kinh tế tổng hợp, Ban Kinh tế Trung ương, môi trường lãi suất thấp cũng khuyến khích các hoạt động đầu cơ vào thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và có thể tạo ra các bong bóng tài sản, tiềm ẩn bất ổn trong tương lai. Do đó, cùng với các chính sách duy trì lãi suất thấp, Chính phủ cũng cần phải có các giải pháp đồng bộ để thực hiện kiểm soát thị trường bất động sản, tránh để thị trường phát triển quá nóng.

Do vậy để ngăn chặn cơn “sốt đất”, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần tính toán đánh thuế bất động sản.

GS Đặng Hùng Võ phân tích, tại các nước phát triển, người ta sử dụng công cụ thuế chuyển quyền theo đánh lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua nhanh, bán nhanh mang tính “lướt sóng”. Họ cũng có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam chưa được đổi mới, do đó chưa thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. Việc người dân chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải xác nhận đăng ký giao dịch.

Vào thời điểm đầu tháng 4/2018, Bộ Tài chính đã chính thức công bố dự thảo Dự án Luật thuế tài sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế loạt các tài sản như đất ở, đất sản xuất, đất kinh doanh phi nông nghiệp; nhà ở và công trình thương mại dịch vụ; tàu bay, du thuyền, ôtô. Mức thuế được đề xuất từ 0,3-0,4%/năm. Nhưng sau đó, Dự luật này đã gặp nhiều phản ứng trong xã hội.

Địa phương vào cuộc để chuẩn hoá thông tin

TS Cấn Văn Lực cũng đưa ra giải pháp rằng, trước mắt, chính quyền địa phương phải vào cuộc để chuẩn hóa thông tin về quy hoạch. Cùng với đó phải có biện pháp xử lý đối với những tổ chức, cá nhân có hành vi thổi giá đất đai đặc biệt với các dự án chưa có pháp lý chắc chắn, hạn chế gây ảnh hưởng lâu dài cho các nhà đầu tư.

Ông Lực khuyến cáo các nhà đầu tư phải thận trọng, tỉnh táo xem quy hoạch có đúng không, tính pháp lý của dự án đó như thế nào để tránh rủi ro khi đầu tư.

Trong văn bản mới nhất Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Đồng thời, thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… để thu nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá đất, giá bất động sản.

Quản lý chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật đất đai về việc tách thửa đất.

Xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ đề ra trong dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, các địa phương cần có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Siết tín dụng bất động sản

Dòng vốn chảy vào nhà đất ra sao vẫn là một điều đáng quan tâm. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước cung cấp, cho đến ngày 15/3, dư nợ cho vay bất động sản của ngành Ngân hàng tăng khoảng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng tín dụng hiện nay (2,04%).

Vì vậy nhiều quan điểm cho rằng, cần phải siết tín dụng bất động sản để chặn dòng tăng nóng giá đất.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nói, tín dụng đối với bất động sản có 2 lĩnh vực: Một là tín dụng vào các lĩnh vực mà các đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án (nghỉ dưỡng, biệt thự,…) mà khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư bất động sản trong tương lai không cao. Đây là những đối tượng được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ và hạn chế, kể cả có những chế tài trực tiếp hoặc gián tiếp đối với các tổ chức tín dụng.

Hai là, những lĩnh vực tín dụng đầu tư vào để giúp cho việc thanh khoản của các loại sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng bất động sản, ví dụ như nhà cho người thu nhập thấp hay là phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân, phần này vẫn được giao cho các ngân hàng thương mại quan tâm, triển khai.

Ở góc nhìn từ Luật Đất đai, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã 4 lần ra chỉ thị về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa và có lẽ đến năm 2023 mới có thể thực hiện sửa. Hiện nay, Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Đơn cử như đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà theo hình thức giấy tay là chính.