Minh bạch 'sức khỏe' dự án bất động sản

Công khai, minh bạch các dự án cầm cố ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của người dân. Ảnh: S.Xanh.

Chỉ mới cung cấp cái mình có

Thông tin từ cuộc họp báo, sau những lùm xùm từ các dự án phát triển nhà ở như Hamona, Bảy Hiền,... UBND TP HCM đã chỉ đạo Sở Tài Nguyên và Môi trường thực hiện tổng rà soát các dự án BĐS đang cầm cố ngân hàng, để người mua nhà có thông tin cụ thể về dự án trước khi thực hiện giao dịch, nhằm hạn chế mức thấp nhất về rủi ro.

Mấy ngày qua Văn phòng Đăng ký đất đai đã đăng tải 77 dự án đang thế chấp ngân hàng theo đúng chỉ đạo của UBND thành phố. Song có nhiều phản hồi chưa thỏa đáng từ chủ đầu tư, người mua nhà bởi thông tin không cụ thể, quá chung chung. Quan trọng hơn cả, nhiều dự án rất tai tiếng lại không thấy trong “danh sách đen” đã được công bố trong đợt này.

Lý giải điều này, ông Phạm Ngọc Liên khẳng định, Văn phòng Đăng ký đất đai dựa vào Luật Đất đai năm 2015 và Luật Kinh doanh BĐS để công bố dự án BĐS thế chấp ngân hàng. Ngoài ra còn dựa vào danh sách mà Sở Tài nguyên và Môi trường đưa sang.

Dự án của thành phố nhiều nhưng có những dự án tai tiếng lại không nằm trong danh sách, cho nên Văn phòng phải tìm hiều lại thông tin. “Thực tình mà nói chúng tôi chỉ mới cung cấp những thứ chúng tôi có. Còn nhiều vấn đề khác mà chủ đầu tư và người mua nhà muốn biết thêm thông tin nhưng chưa đáp ứng được”- vị đại diện này phân trần.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai, hiện Văn phòng chỉ có sổ đăng ký, đơn đăng ký và hồ sơ thế chấp. Vì vậy mà đòi hỏi thông tin dự án nào thế chấp bao nhiêu, thời gian bao lâu và mục đích vay vốn làm gì rất khó. Trong khi đó hợp đồng thế chấp, nội dung giữa ngân hàng và doanh nghiệp không phản ảnh các nội dung vay cụ thể, nên cũng rất khó để thỏa mãn nhu cầu thông tin của cả doanh nghiệp lẫn người dân.

“Yêu cầu được biết thông tin dự án vay nhiều ít, lâu dài hay ngắn hạn, chúng tôi sẽ yêu cầu với phía ngân hàng thương mại với trách nhiệm quản lý dòng tiền của mình thì công khai và báo cáo lại Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố để quản lý dòng tiền tốt hơn”- đại diện Văn phòng cho biết.

Rối vì quá nhiều hình thức thế chấp

Liên quan đến các dự án BĐS có thế chấp, theo Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, doanh nghiệp BĐS luôn khai thác triệt để nguồn vốn vay ngân hàng nên việc thống kê cũng có phần khó khăn. Cụ thể, thế chấp tài sản riêng của DN, thế chấp tài sản chung của DN; hoặc thế chấp tài sản liên quan đến dự án. Mỗi loại thế chấp có một đặc thù riêng, nhưng người tiêu dùng còn rất mơ hồ về điều này.

Bên cạnh đó, ở giai đoạn đất nông nghiệp DN thế chấp đất nông nghiệp, khi chuyển sang đất ở thì thế chấp đất ở, có quyết định phát triển dự án sẽ thế chấp đất, tài sản trên đất và tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài việc thế chấp đất, tài sản trên đất và tài sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư còn thế chấp quyền tài sản- đây là việc khó khăn trong việc xử lý.

Cho rằng việc chấp dự án là bình thường, song ông Liên cũng lưu ý, khi thế chấp, có hai vấn đề đặt ra. Một là, nếu thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tại cơ quan đăng ký. Mục đích là tránh một căn hộ bị chủ đầu tư thế chấp hai lần.

Ngoài ra, người mua cũng có quyền thế chấp ngay căn hộ họ đang mua đó. Hai là, khi bán căn hộ đầu tiên, chủ đầu tư đã thế chấp tài sản ở ngân hàng phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, để dự án đó không còn là tài sản riêng của chủ đầu tư mà chuyển sang tài sản chung.

Mong muốn thông tin được chính xác, cụ thể, rõ ràng, ông Liên cho biết, trong thời gian tới Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai TP sẽ phải làm rất nhiều việc.

“Đối với các dự án công bố, khi thực hiện rút bớt tài sản thế chấp, chúng tôi sẽ công bố ngay. Khi chủ đầu tư giải chấp khoản vay để lấy “sổ đỏ” chung ra, chúng tôi cũng công bố luôn. Tới đây, chúng tôi sẽ đặt ra với các chủ đầu tư và sở ngành liên quan để công bố rõ hơn tình hình “sức khỏe” của mỗi dự án”- ông Liên nói và cho biết thêm, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ tính toán lại lực lượng và thông tin để công bố những thông tin cập nhật nhanh nhất.

Trường hợp điều kiện cho phép thì trong vòng 2-3 tháng cập nhật một lần hoặc nhiều hơn nữa, tùy UBND thành phố quyết định. Đặc biệt, sẽ tiến hành đối thoại giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà để tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm minh bạch thị trường BĐS.

Rủi ro 1 dự án được thế chấp 2 lần

Không chỉ ở TP HCM mà cả ở Hà Nội, gần đây không ít người đã “ngã ngửa” khi biết tin chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng, cùng toàn bộ tài sản trong chung cư- trong đó có cư dân ở tòa nhà chung cư cao cấp Dolphin Plaza.
Thực tế thì gần như 100% chủ đầu tư BĐS đều vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án. Các chủ đầu tư không đủ vốn xây nhà nên đã đưa dự án của mình để thế chấp vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này chủ đầu tư phải tự có 30% vốn và đi vay ngân hàng 70% giá trị còn lại dự án. Trong khi đó, nhiều khách hàng khi đi mua nhà cũng cần vay vốn ngân hàng vì thế đã đưa chính căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn ngân hàng. Như vậy có nghĩa là, một tài sản BĐS đã được ngân hàng nhận thế chấp để cho vay hai lần.
Theo GS Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc thế chấp ngân hàng của một dự án thông thường là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc này sẽ là trái pháp luật nếu như dự án đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp. Pháp luật có một lỗ hổng rất lớn là trường hợp mua bán nhà trên giấy, dự án đang triển khai thì lại không có quy trình nào trừ phần tài sản trên giấy đã bán khỏi dự án đang triển khai. Vẫn theo ông Võ, với một dự án vừa thế chấp tổng dự án, vừa thế chấp từng căn hộ mà không có chuyện tách giá trị căn hộ đó ra khỏi dự án, có nghĩa là khá nhiều đơn vị BĐS được thế chấp ngân hàng 2 lần. Điều đó là rất nguy hiểm.

H.Hương