Nghị định mới về Cải tạo chung cư cũ: Giải tỏa mối lo cho cả triệu dân?

Theo báo cáo của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước, có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Số chung cư cũ này tập trung chủ yếu tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP HCM 575, Hải Phòng 205, Quảng Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17, Cần Thơ 10…

Bất an tại các chung cư cũ

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong tổng số 1.579 chung cư cũ trên địa bàn thành phố, đến nay mới có 18 dự án được cải tạo, xây dựng mới đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai. Trong khi đó, hầu hết các chung cư cũ đang ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, gây mất an toàn cho người sử dụng, bên cạnh đó, bộ mặt Thủ đô cũng nhếch nhác, mất mỹ quan.

Khảo sát của PV báo Đại Đoàn Kết tại khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) cho thấy, hầu hết các hạng mục, hạ tầng cơ sở đều đã cũ nát, xuống cấp, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều người dân ở khu vực này cho biết, khối nhà G6A Thành Công đã nghiêng, tách hẳn khỏi khối nhà liền kề với vết nứt rộng tới 0,8-1,2m.

Chị Nguyễn Bích Ngọc (ở khu E1, tập thể Thành Công) cho biết, gia đình chị ở khu tập thể Thành Công đã hơn 30 năm nay, mọi thứ đã xuống cấp trầm trọng. Cầu thang, tường, cửa đã hoen gỉ, vôi vữa bở tung, đặc biệt là đường nước ở đây đã bị xuống cấp nặng nề, gây ra rò rỉ, thấm dột giữa tầng trên với tầng dưới.

Chính vì quá ẩm thấp nên các hộ dân đã mong chờ việc cải tạo được thực hiện từ rất lâu nay. “Thế nhưng càng chờ càng tuyệt vọng vì hàng chục năm nay vẫn không thấy động tĩnh gì” - chị Ngọc cho biết.

Theo chị Ngọc, căn hộ gia đình chị đang ở đã rất cũ, mặc dù muốn sửa sang nhưng vì là khu tập thể lắp ghép nên hạng mục của các căn hộ liên quan đến nhau, thành ra hộ chị Ngọc muốn sửa thì phải nhận được ý kiến đồng thuận cả các hộ khác, nếu không việc sửa sang sẽ ảnh hưởng đến các hộ liền kề, rồi tầng trên ảnh hưởng đến tầng dưới... Chính bởi sự phức tạp đó mà hàng chục năm nay, chị Ngọc và gia đình vẫn tiếp tục phải ở trong tình trạng nhà ở cũ nát, ẩm thấp.

“Ở như thế này có muốn mua tiện nghi bày biện cho đẹp, nâng chất lượng cuộc sống lên cũng khó” - chị Ngọc than thở.

Cùng chung tâm trạng chị Ngọc, gia đình ông Nguyễn Văn Thanh (ở khu E4 Tập thể Thành Công) cũng cho biết, gia đình ông đã gắn bó quá lâu với khu Tập thể “cổ kính” này. Theo ông Thanh, tất cả các toà nhà trong khu tập thể Thành Công đều đã cũ nát, nhiều căn hộ nứt toác, các mảng tường bong tróc như trực rơi vào đầu...

“Chúng tôi ở đây lâu nay luôn trong tình trạng lo lắng, hoang mang, vì tòa nhà đã cũ quá rồi, việc bong tróc tường, nước thấm dột là chuyện cơm bữa. Chính bởi vậy, mong mỏi lớn nhất của cư dân là nhà quản lý sớm cải tạo, xây dựng lại để người dân được an cư, không phải sống trong sự thấp thỏm, lo âu từng ngày” - ông Thanh nói.

Tại khu tập thể Thanh Xuân Bắc, ông Trần Xuân Thi (A6, tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng cho biết, đã nghe thông tin về việc cải tạo các khu chung cư cũ cả chục năm nay nhưng đến giờ mọi thứ vẫn chưa có gì thay đổi. Người dân vẫn phải sống trong những căn hộ cũ kỹ, xộc xệch, ẩm thấp, thiếu tiện nghi.

Ông Thi cũng cho biết, cách đây khoảng hơn chục năm, cơ quan chức năng cũng đã tổ chức lấy ý kiến của người dân ở khu tập thể Thanh Xuân Bắc về việc cải tạo, xây mới, nhưng lấy ý kiến xong rồi lại thấy yên ắng, không động tĩnh gì nữa khiến người dân dài cổ ngóng chờ.

UBND TP Hà Nội đã ủy quyền cho UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn của UBND TP theo quy định liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn. Theo đó, UBND các quận, huyện, thị xã được tổ chức lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 3 điều 115 Luật Nhà ở 2014 đối với các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn; tổ chức di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (khoản 2 điều 113; khoản 3 điều 115) và quy định của Chính phủ tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Giải tỏa những bất cập

Trao đổi với PV, ông Phan Trọng Quân - Tổ trưởng dân phố Tổ 18, Tập thể Thành Công chia sẻ, trước đây cũng đã có nhiều chủ đầu tư vào cuộc để thực hiện cải tạo khu tập thể Thành Công, thế nhưng họ đến rồi lại đi vì thiếu năng lực tài chính, cũng như không tìm được tiếng nói đồng thuận với dân.

“Mong muốn lớn nhất của cư dân ở khu tập thể này là các tòa nhà cần sớm được cải tạo, xây mới lại để chúng tôi được yên tâm sinh sống.

Nếu Nhà nước có các chủ trương đền bù hợp lý cho dân, thì không có ai là không đồng thuận cả. Ai cũng mong muốn được ở trong những căn hộ chắc chắn, tiện nghi, để có chất lượng cuộc sống tốt, chẳng ai mong ở trong những khu nhà cũ nát, tiềm ẩn rủi ro cả” - ông Quân nói và cho biết, hầu hết cư dân ở đây đều không muốn dời đi, nguyện vọng của họ là nhà quản lý có cơ chế chính sách đền bù hợp lý, thuận lòng dân.

Có thể thấy, câu chuyện về cải tạo chung cư cũ đã tồn đọng nhiều năm nay. Theo các chuyên gia, việc thực thi gặp khó khăn nguyên nhân chính là giữa nhà quản lý, chủ đầu tư và người dân không tìm được tiếng nói chung, không cân bằng được lợi ích các bên... dẫn đến sự bất đồng, khiến cho mục tiêu cải tạo chung cư cũ càng ngày càng ì ạch, chậm chạp.

Để giải quyết những tồn đọng, bất cập trong việc cải tạo chung cư cũ kéo dài nhiều năm nay, Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 để thay thế Nghị định 101.

Đây cũng được kỳ vọng là bước đột phá về chính sách trong thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ ở các địa phương trên cả nước.

Theo đó, Nghị định 69 được đánh giá là cơ bản giải quyết những “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định cụ thể, rõ ràng. Cụ thể, quy định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k.

Nghị định cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này...

Giới chuyên gia trong ngành nhận định, thời gian qua, việc cải tạo chung cư cũ không thực hiện được nguyên nhân chính yếu là do lợi ích giữa nhà nước, người dân, chủ đầu tư chưa được hài hòa, cân bằng.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên KTS Trưởng TP Hà Nội: “Cân bằng, hài hòa được lợi ích của các bên là vấn đề cần phải làm bằng được mới có thể “thông” điểm tắc của mục tiêu cải tạo chung cư cũ”.

Nghị định mới cơ bản giải quyết được vướng mắc lớn nhất, đó là cơ chế chính sách bồi thường, các phương án được lập trên cơ sở chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân... chính vì vậy, kỳ vọng những bất cập trong bài toán cải tạo chung cư cũ sẽ được Nghị định 69 giải tỏa.

* TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam: Kỳ vọng có đột phá

Từ năm 1992, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ và bao năm vẫn giậm chân tại chỗ, chỉ 2% trên tổng số 1600 chung cư cũ đã và đang được cải tạo. Nguyên nhân chủ yếu là chưa hài hoà được quyền lợi của doanh nghiệp - người dân - nhà nước, công tác giải phóng mặt bằng chậm…

Tôi thấy Nghị định 69 đã đưa ra các cơ chế, chính sách quan trọng để các địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng trong triển khai thực hiện nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây. Như vậy, dựa trên khung pháp lý đã có, Hà Nội hay các địa phương khác phải cụ thể hoá bằng chính sách, chứ không thể đổ lỗi cho cơ chế mãi được.

Theo thông tin tôi được biết, thành phố sẽ sử dụng quỹ nhà tái định cư có sẵn; đầu tư xây dựng nhà tạm cư, nhà tái định cư (phục vụ tạm cư) mới bằng vốn ngân sách, nhà ở thương mại, sử dụng quỹ nhà ở xã hội kết hợp; rà soát quỹ đất trống trong các khu chung cư cũ có khả năng giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng tạo lập quỹ nhà tạm cư tại chỗ.

Cải tạo chung cư cũ phải gắn liền với quy hoạch chung của thành phố kết nối với các khu chức năng đô thị hiện hữu, phát huy tối đa nguồn lực đất đai đô thị, nhằm thay đổi cơ bản chất lượng đô thị và cuộc sống, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững.

* GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: Cần học hỏi kinh nghiệm nước ngoài

Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội nhiều năm qua đã có thay đổi nhưng rất dè dặt. Và bản chất theo tôi là do cơ quan quản lý chưa đưa ra được một phương án cải tạo hợp lý. Trong khi các nước khác họ mời một công ty tư vấn đến từng hộ dân đưa ra các phương án cải tạo, trình bày cho cư dân biết phương án này người dân được lợi như thế nào, chủ đầu tư được lợi như thế nào, để người dân lựa chọn. Sau đó công ty tư vấn tổng hợp ý kiến. Những nhiệm vụ này được công ty tư vấn thực hiện lặp đi lặp lại trong vài ba lần từ đó có kết luận, để điều chỉnh phương án hợp lòng dân.

Trong khi đó, ở nước ta, cũng triệu tập họp lấy ý kiến cư dân với tỷ lệ yêu cầu tối thiểu 70% - 80% tổng số cư dân, rồi cũng chỉ cần khoảng 70% ý kiến của cư dân là chốt phương án cải tạo. Như vậy là thiếu cẩn trọng. Mấu chốt của việc cải tạo chung cư cũ là cân bằng lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Chưa kể mỗi chung cư cần cải tạo có một hoàn cảnh riêng, hệ số lợi ích cư dân ở mỗi chung cư khác nhau. Do vậy, phải đảm bảo cơ chế chia sẻ lợi ích, công khai minh bạch.

* Ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: Xây dựng lại các chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, Sở đã tham mưu UBND thành phố chủ trương cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị; từ đó tái thiết các khu vực lõi của đô thị, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.

Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố đã đặt ra một số nhiệm vụ nhằm đẩy nhanh tiến độ và tính khả thi trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó, tập trung hoàn thành tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách; lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ giai đoạn 2021-2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định.

Thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu, xây dựng kế hoạch lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách; trong đó, ưu tiên cải tạo, xây dựng lại trước với 5 khu nhà nguy hiểm cấp D (cấp độ xuống cấp, nguy hiểm cao nhất theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng).

“Thành ủy, HĐND, UBND thành phố đã xác định cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân”- ông Mạc Đình Minh nói.

Ông Minh cũng cho biết, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố chủ trương cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị, từ đó tái thiết các khu vực lõi của đô thị, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, bảo đảm phát triển bền vững, hài hòa lợi ích của các bên và có cơ chế, chính sách ưu đãi để huy động tối đa nguồn lực xã hội.

Trong khi đó, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cũng khẳng định, thành phố chỉ đạo việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phục vụ tái định cư, xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đồng bộ, kết nối với các khu chức năng đô thị hiện hữu, phát huy tối đa nguồn lực đất đai đô thị, nhằm làm thay đổi cơ bản chất lượng đô thị và cuộc sống.

“Với “cú hích” là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và sự vào cuộc quyết liệt của các cấp, ngành và người dân, tin tưởng rằng, công tác triển khai cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ bảo đảm tính khả thi, đẩy nhanh tiến độ, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội” - ông Tuấn nói.

Thuý Hằng(ghi)