Nghịch lý thị trường đất nền

Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong tháng 1/2021, thị trường đất nền tại TP HCM tiếp tục không ghi nhận có dự án mở bán mới. Giao dịch trên thị trường chủ yếu phát sinh ở loại hình đất nền phân lô hộ lẻ, quy mô nhỏ với số nền không đáng kể tại khu vực Quận Bình Tân, Quận 9 và huyện Củ Chi…

Quan sát trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán ở các quận hầu như không tăng so với tháng 12/2020. Việc tái bùng phát dịch bệnh Covid-19 ở một số địa phương gây ra tâm lý thận trọng hơn với khách hàng.

Cùng với sự kiện thành lập thành phố Thủ Đức trong tháng, giá bán đất nền cục bộ tại các khu vực P. Long Bình, Trường Thọ (Q. Thủ Đức), dự án Đông Tăng Long (Quận 9)… được xem là những điểm nóng thị trường với mức tăng giá từ 5% lên đến trên 10% so với tháng trước nhưng vẫn duy trì được thanh khoản ở mức cao.

Trong khi đó, nhu cầu về đất nền rất lớn, thanh khoản trên phân khúc này luôn cao song gần như không có sản phẩm khiến cho đất nền dự án tại TP HCM luôn bị lệch pha cung cầu. Ông Huỳnh Ngọc Châu - Tổng Giám đốc CTCP đầu tư kinh doanh địa ốc Á Châu đánh giá, năm 2020 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng, lý do là pháp lý dự án bị dừng dẫn tới nguồn cung trên thị trường ít đi.

Điều này khiến cho sản phẩm bị tăng giá cao, môi giới khó tiếp cận khách hàng. Tuy nhiên, một vài công ty triển khai các dự án đất nền là có thanh khoản tốt họ vẫn ổn và phát triển.

Trong năm 2021 theo ông Châu, phân khúc đất nền tại TP HCM vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm, việc này đến từ nhiều lý do, thứ nhất, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhiều khu vực không thể nào có dự án đất nền nữa. Phân khúc này chỉ đến từ các quận, huyện mà quỹ đất nông nghiệp còn lớn như Q.9, Q.12, Thủ Đức, Bình Tân, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ.

Hơn nữa, để triển khai dự án đất nền nói riêng và dự án bất động sản bất kỳ nói chung, chủ đầu tư dự án phải trải qua quá trình thủ tục pháp lý hết sức phức tạp.

Trong bối cảnh TP HCM liên tục phát hiện một số quan chức có liên quan đến sai phạm về đất đai nên các cơ quan chức năng thận trọng hơn trong khâu phê duyệt dự án đã khiến thời gian để có một dự án mới trở nên lâu hơn trước rất nhiều. Đó cũng là lý do dự án bất động sản nói chung, dự án đất nền nói riêng trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết.

Thanh khoản cao song nhược điểm mà các dự án đất nền để lại là những khu đô thị vắng người ở dù các nền đất đã có chủ sở hữu, điều này đang như là một nghịch lý trên thị trường bất động sản. Ghi nhận của phóng viên Báo Đại Đoàn kết cho thấy, rất nhiều dự án đất nền mở bán từ nhiều năm trước tới này vẫn thưa thớt người ở.

Đơn cử như dự án Đông Tăng Long là Khu đô thị với quy mô 160ha thuộc phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức (Quận 9 trước đây), chủ đầu tư là Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD là một doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng. Dự án Đông Tăng Long có rất nhiều loại hình sản phẩm từ đất nền, nhà phố, chung cư… chính vì quy mô quá lớn nên HUD đã chia nhỏ dự án này và bán lại cho các chủ đầu tư khác.

Việc chia nhỏ cho các chủ đầu tư thứ cấp dẫn đến quá trình xây dựng và phát triển dự án khá chậm chưa đúng với tiềm năng của một đại đô thị. Ngoài ra, việc chia nhỏ cho các chủ đầu tư thứ cấp dẫn đến việc thiết kế, chất lượng xây dựng, pháp lý và giá cả mỗi khu khác nhau khiến Đông Tăng Long triển khai thiếu đồng bộ và cho đến nay vẫn thưa thớt người ở.

Song song với đó nhiều dự án đất nền bị vướng pháp lý không thể xây dựng nhà ở do triển khai theo Quyết định 33/2014 về phân lô tách thửa để lại khiến nhiều địa phương chưa biết xử lý ra sao. Nhiều lô đất tại Thủ Đức như các phường Tam Phú, Linh Trung, Hiệp Bình Chánh hay trên đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức) được triển khai vào năm 2015 nhưng quá trình đầu tư hạ tầng kéo dài dẫn đến việc chưa được chính quyền nghiệm thu, chưa cấp sổ hoặc sổ chung.

Ngoài ra, việc thay đổi quy hoạch trong khi chủ đầu tư đã bán cho khách hàng dẫn đến những khiếu kiện tranh chấp trong nhiều năm không giải quyết được dẫn đến việc chính quyền không có cơ sở để cấp phép xây dựng khiến nhiều lô đất tiếp tục bỏ hoang.

Đánh giá về nghịch lý phân khúc đất nền, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, quan niệm đất đai là tài nguyên không sinh thêm trong khi dân cư càng ngày càng tăng mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh. Vì thế đất nền trong đô thị luôn được xem là phân khúc luôn có nhu cầu cao và có thể coi là sản phẩm khan hiếm theo thời gian. “Cũng chính vì tâm lý mua để tích trữ, mua để sau này của để dành cho con cái, dẫn tới việc nhiều nền đất dù đã có chủ sở hữu nhưng suốt nhiều năm không xây nhà” - TS Nhân chia sẻ.