Nguy cơ đất nền bị thổi giá

Đất nền tại TP HCM bắt đầu tăng giá mạnh.

Trong quý I/2017, thị trường bất động sản tại TP HCM tiếp tục tăng trưởng ổn định, giá cả các phân khúc có chiều hướng tăng cao. Song giá đất nền trên địa bàn thành phố đang bị lo ngại vì nguy cơ nhà đầu tư, sàn môi giới “thổi giá” để hưởng lợi.

Căn hộ tầm trung chiếm 67% giao dịch

Trong quý I/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án (6 dự án mới). Lần đầu tiên khu Tây đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36%; khu Đông đứng thứ hai với 1,523 căn. Với số lượng căn hộ chào hàng ra thị trường cho thấy, nguồn cung giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.

Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể tới 72% so với quý trước. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Không chỉ giảm mạnh về nguồn cung, nhu cầu thị trường cũng theo chiều hướng đi xuống. Thị trường căn hộ bán khởi đầu quý I/2017 một cách trầm lắng với sự suy giảm khá nhiều ở tất cả phân khúc.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE Việt Nam, chỉ 6.051 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.

Khách hàng tập trung nhiều vào căn hộ tầm trung, vì vậy trong quý này giao dịch thành công của căn hộ tầm trung chiếm 67% trên tổng số căn hộ được giao dịch, đặc biệt đối với phân phúc cao cấp và hạng sang sức mua trên thị trường giảm mạnh. Lý giải nguyên nhân trên, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng suy giảm này chủ yếu là do các lựa chọn về nguồn cung hạn chế do không có dự án chào bán mới.

Mặc dù cả 2 chiều cung- cầu đều trầm lắng hơn so với trước đó song giá bán trên thị trường lại tỷ lệ nghịch với tình trạng trên. Thị trường ghi nhận, giá cả căn hộ vẫn tăng. Dựa trên các giao dịch do CBRE Việt Nam thực hiện, giá trị trung bình một giao dịch tăng 18% so với quý trước và 22% so với năm trước.

Riêng phân khúc cao cấp, giá chào bán tăng 7,9%. Giá chào bán của phân khúc cao cấp tăng là nhờ các dự án với chất lượng cao, trong khu vực quận 2. Phân khúc Hạng sang khởi đầu khá chậm trong quý I/2017, tuy nhiên giá chào bán trong phân khúc hạng sang dự kiến sẽ tăng đáng kể do một số dự án chất lượng cao dự kiến sẽ được đưa ra trong 3 quý tới.

Nhận định về tình hình giá cả của thị trường căn hộ, một số quan điểm cho rằng, giá bán tiếp tục xu hướng tăng trên diện rộng, kết quả của các diễn biến tích cực ở hai phía cung - cầu. Trong đó phải kể đến những dự án chất lượng, tiện ích và vị trí thuận lợi tiếp tục hứa hẹn sự tăng trưởng về giá. Dự báo, số lượng chào bán sẽ trở lại mức bình thường trong các quý tiếp theo.

Sau một thời gian ngắn, đất nền quận 9 tăng giá liên tục.

“Thổi giá”

Không nằm ngoài sân chơi nhộn nhịp của thị trường bất động sản, quý I/2017 đất nền tiếp tục “sốt cao”, đặc biệt là khu Đông. Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại quận 9, đất nền tại phường Phú Hữu và phường Phước Long B không còn được coi là có giá thấp và các nhà đầu tư hiện đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long... Về tỉ lệ bán, 50% - 90% các căn mới mở bán được hấp thụ với các hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi hơn ở các dự án có vị trí tốt. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng lên 14% so với quý trước.

Theo số liệu chào hàng của các sàn giao dịch, trước đây chừng 1 năm, chỉ cần khoảng 800 - 900 triệu khách hàng có thể có lô đất diện tích 50 - 60m2 ở các phường Phú Hữu, Long Trường, Long Thạnh Mỹ… Thế nhưng ở thời điểm hiện tại, giá trị trên của các lô đất chỉ nằm trong mơ, giá thực tế đang dao động ở mức từ 1,1 - 1,3 tỷ đồng.

Nhiều khách hàng ngỡ ngàng khi các lô đất giá 600 - 700 triệu đồng giờ lên thành tiền tỷ. Trước sự tăng giá mạnh của đất nền, ngoài những dự án đã khai thác hiện người dân địa phương chủ động “găm đất” chờ giá, điều này buộc nhà đầu tư phải di chuyển về nơi xa, giáp Bình Dương, Đồng Nai.

Trường hợp tương tự, tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ,… giá đất cũng đang chuyển biến từng ngày theo chiều hướng tăng cao vì thông tin một số “ông lớn” có ý định rót vốn đầu tư.

Trong thời gian tới, cùng với các dự án quy mô lớn sẽ được mở bán tại nhiều khu vực trong thành phố đi đôi với các dự án phát triển hạ tầng cải thiện kết nối với khu trung tâm, giá bán được kỳ vọng sẽ còn tăng.

Mặc dù thị trường đất nền đang tăng cùng với quyết định dãn dân ra ngoại thành và sự phát triển của hạ tầng giao thông song thông tin giá đất trên thị trường đang bị xem là giá ảo. Giới đầu tư và đội ngũ môi giới tự “thổi” lên cao để hưởng lợi, phần khó sẽ dồn về phía người mua và thị trường.