Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ: Vui nhưng chưa vội mừng

Với nhà ở xã hội, Chính quyền TP Hồ Chí Minh có thể coi là đi đầu cả nước khi đặt mục tiêu sẽ có 93.000 căn nhà loại này trong vòng 10 năm tới. Nguồn vốn ngân sách sẽ là 12.410 tỷ đồng. Tuy nhiên, để chương trình này được triển khai tốt thì cũng không phải là việc dễ dàng.

Hy vọng lại được nhen nhóm

Còn nhớ cuối năm 2021, Bí thư Thành ủy TP HCM Nguyễn Văn Nên cho biết, kế hoạch đầu tiên của thành phố cần làm ngay sau khi kiểm soát được dịch là xây nhà ở xã hội. Mới đây, tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP HCM khóa X, tinh thần ấy một lần nữa được xác định. Điều đó cho thấy TP HCM quyết tâm dồn lực để phát triển nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại vừa túi tiền (còn gọi là nhà ở thương mại giá rẻ). Bên cạnh đó cũng khách quan cho thấy với TP HCM, nhà ở cho người lao động là vấn đề cấp bách.

Để biến điều đó thành hiện thực, Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021-2030 đã được HĐND thành phố thông qua với nhiều thay đổi tích cực trong chính sách phát triển. Bên cạnh gỡ nút thắt về quỹ đất thì việc nghiên cứu rút ngắn quy trình thủ tục đầu tư được xem yếu tố quan trọng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Điều đó cũng chính là thông điệp gửi tới các doanh nghiệp (DN) bước vào cuộc đua nhà ở vừa túi tiền khi mà thủ tục làm dự án cởi mở hơn.

Từ đầu năm tới nay, một số DN cũng đã rục rịch tung ra thị trường căn hộ có giá dưới 950 triệu đồng. 3 DN lớn là Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm và gỗ Trường Thành đã bắt tay nhau với ý muốn đưa ra thị trường những căn hộ giá rẻ tại TP HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Giá nhà các DN này thực hiện có thể khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy, người thu nhập trung bình có thể một lần nữa hy vọng những căn hộ dưới 25 triệu đồng /m2 chưa “biến mất”.

Động lực chính khiến nhiều chủ đầu tư quay trở lại với phân khúc nhà ở này đến từ Nghị định 49/2021 của Chính phủ, trong đó bổ sung một số chính sách ưu đãi cho DN tham gia. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án xây nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê.

Một lý do khác thúc đẩy chủ đầu tư “nhìn về” phân khúc nhà ở xã hội là khả năng tiếp cận nguồn tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đang có chủ trương siết lại tín dụng đối với các phân khúc cao cấp vì phát triển quá nóng thời gian qua, nhưng những dự án hướng đến nhu cầu thực vẫn có cơ hội tiếp cận tín dụng hay gói hỗ trợ lãi suất thấp. Nhà ở xã hội có thể là kênh để nhiều chủ đầu tư duy trì được dòng tiền trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Tiến độ vẫn rất chậm

Trở lại với TP HCM. Chủ trương xây dựng nhà ở xã hội điều tiết từ quỹ nhà - đất của dự án nhà ở thương mại tại đây đã hình thành gần 20 năm trước, thông qua chương trình “Nhà ở dành cho người thu nhập thấp” với chỉ thị 07/2003 yêu cầu “các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều phải dành từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn (có kiểm toán) cho Nhà nước”. Tiếp đó, Nghị định 188/2013 quy định các dự án nhà ở thương mại có diện tích đất từ 10 hecta trở lên dành diện tích tối thiểu 20% làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà ở thương mại phát triển nhanh, nhưng nhà ở xã hội lại chậm chạp.

Còn nhớ, trong giai đoạn khó khăn (2009-2013), nhà ở vừa túi tiền như một “mồi lửa” giúp cho thị trường bất động sản phá băng, gia tăng tính thanh khoản và giảm tâm lý tiêu cực. Thì nay, thị trường bất động sản cũng có những diễn biến tương tự khi Covid-19 gây ảnh hưởng đến thanh khoản và sau đó các gói tài chính hỗ trợ phục hồi kinh tế được triển khai.

“Năm 2021 ở TP HCM gần như không xuất hiện nhà ở có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Nay cũng chưa xuất hiện nhưng đã “ló dạng”. Điều đó có được nhờ chính sách của chính quyền thành phố khi tháo gỡ những nút thắt thủ tục. Cùng đó, DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ngân hàng cho vay lãi suất thấp. Người mua nhà cũng vậy, nên thanh khoản nhanh hơn, DN nhanh thu hồi và quay vòng vốn”- ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết.

Ông Trung cũng cho rằng, nếu được hỗ trợ tốt về mặt chính sách thì giá nhà DN thực hiện có thể khoảng 20 triệu đồng/m2. Dù nhà giá rẻ nhưng vẫn được đầu tư, xây dựng chất lượng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp tới việc phát triển nhà ở xã hội. Như quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ đồng cho người thuê mua nhà ở xã hội trong 2 năm, hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đó là tín hiệu vui nhưng đến nay việc triển khai các gói tín dụng này rất chậm, trong khi theo quy định là hết năm 2023 sẽ hết hạn. “Cần khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, vì công nhân, người lao động nghèo đô thị với thu nhập ít ỏi cũng khó có thể mua được nhà, dù giá rẻ”- ông Châu nêu quan điểm.

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng cuối năm 2021, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung cơ chế, chính sách hỗ trợ để tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, HoREA đề nghị là giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Giảm 25% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (dự án nhà ở xã hội được giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế TNDN). Đề nghị được vay ưu đãi với lãi suất khoảng 7,2 - 7,5 %/năm trong 10 - 15 năm (bằng khoảng 1,5 lần lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội). Người mua nhà ở thương mại giá thấp sau 5 năm thì được quyền bán, chuyển nhượng mà không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được hỗ trợ khi mua nhà....

Theo HoREA, căn hộ nhà ở xã hội 25 m2 có giá 500 triệu đồng với đơn giá 20 triệu đồng/m2 hoặc căn hộ nhà ở thương mại 25 m2 đơn giá 30 triệu đồng/m2 có giá bán 750 triệu đồng là giá phù hợp đối với người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp.