Phân khúc nhà ở cao cấp áp đảo: Lệch pha vì đâu?

Tuy nhiên, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung vẫn chưa có lời giải, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn áp đảo trong khi nhu cầu thực lại thiên về phân khúc giá rẻ. Vì sao có sự lệch pha này?

Nhà đầu tư đổ dồn vào phân khúc cao cấp

Đây là một thực tế diễn ra lâu nay ở thị trường bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, dù được điều chỉnh theo hướng tích cực, vẫn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường.

Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao nhưng lại thiếu sản phẩm bình dân, phù hợp với đại bộ phận dân cư đô thị. Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp, tức có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên, chỉ chiếm 20-30% thị trường và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Còn nhu cầu ở mức giá bình dân, dưới 25 triệu đồng mỗi m2 lại chiếm đến 70-80%.

Trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 16-2020, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cảnh báo sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. 3 năm trở lại đây, căn hộ bình dân chỉ chiếm 21,81% tổng số nhà ở dự án, rất thấp nếu so với mức 78,19% của căn hộ trung và cao cấp.

Lý giải về thực trạng này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp (DN) BĐS ưa chuộng phân khúc căn hộ cao cấp (hạng A) hơn cả là do tỷ lệ lợi nhuận phân khúc này cao hơn nhiều so với căn hộ trung và thấp cấp.

Trong khi đó, theo ông Thanh, thủ tục xin phê duyệt của tất cả các phân khúc đều khó khăn như nhau, song lợi nhuận của căn hộ hạng A cao hơn nhiều lần. Bởi vậy, không khó lý giải với câu chuyện tại sao số lượng căn hộ cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo trên thị trường.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc chỉ đang ở mốc 24 m2 sàn/người, thấp hơn so với mục tiêu đề ra là 25 m2 sàn/người vào năm 2020.

“Mặc dù phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã đạt được một số kết quả nhất định, nhưng với tổng diện tích thực hiện hơn 5,21 triệu m2 thì chỉ bằng 41,7% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 là đạt 12,5 triệu m2 và con số đạt được chưa như kỳ vọng” – Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu rõ.

Trên thực tế, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, đang tồn tại những “rào cản” trong phát triển nhà ở. Theo đó, cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp thiếu đồng bộ và chưa đủ mạnh; một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường nên khó khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Những nút thắt này, theo Bộ Xây dựng, sẽ tiếp tục được tháo gỡ trong giai đoạn tới. Đồng thời Bộ này cũng bày tỏ quyết tâm đặt mục tiêu cho giai đoạn 5 năm tới, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt sẽ khoảng 26-27 m2 sàn/người; trong đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt khoảng 26 m2/người, khu vực nông thôn đạt khoảng 25 m2/người. Đặc biệt, tỷ lệ dân số sống trong nhà ở đơn sơ chỉ còn 1%.

“Giai đoạn tới, Bộ Xây dựng sẽ trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040” – lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay đồng thời nhấn mạnh, phát triển nhà ở theo hướng nâng cao chất lượng, bảo đảm môi trường sống, hạ tầng đồng bộ; tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là các hộ gia đình nghèo, cán bộ, công chức, viên chức, công nhân khu công nghiệp và đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở.

Thống kê của Bộ Xây dựng, hiện khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ. Trong khi đó, thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá thấp.