Rất khó thống nhất với người có đất bị thu hồi về phương án bồi thường

Về bố cục của dự thảo, ĐB đề nghị giữ nguyên bố cục như Dự thảo ngày 7/9/2022, sắp xếp Chương IX (Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất) trước Chương VI (Thu hồi đất, trưng dụng đất) và Chương VII (Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) để bảo đảm tính logic, quy định người sử dụng đất có được đất để sử dụng trên thực tế rồi sau đó mới quy định đến các trường hợp họ bị thu hồi đất hoặc trưng dụng.

So với dự thảo ngày 7/9, ĐB Châu cho rằng: Dự thảo lần này đã tiếp thu, sửa đổi theo ý kiến góp ý của các cơ quan, đặc biệt ở chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định tại Điều 86 Dự thảo. Dự án khu đô thị không còn thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng điểm h khoản 2 Điều 86 Dự thảo quy định thu hồi đất để thực hiện "Dự án đô thị". Thuật ngữ "Dự án đô thị" được quy định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại."

Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có thuật ngữ "Dự án đô thị". Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 chỉ có quy định về "đô thị", "đô thị mới". Luật Xây dựng cũng chỉ có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị". Do vậy, nếu Dự thảo đặt ra khái niệm mới "Dự án đô thị" so với pháp luật hiện hành thì cần bổ sung giải thích từ ngữ cho thuật ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Quy định về những hành vi bị nghiêm cấm Điều 13 dự thảo Luật cần bổ sung một số hành vi mới bị cấm là: Các hành vi gian dối và vi phạm hợp đồng góp quyền sử dụng đất khiến người góp quyền sử dụng đất bị mất quyền sử dụng đất trái với thỏa thuận, ý chí cá nhân của người đó.

Các hành vi lừa dối người góp quyền sử dụng đất và người mua chứng khoán trong quá trình chứng khoán hóa và phát hành trái phiếu liên quan đến quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần bổ sung điều khoản liên quan đến các chế tài và quy trình xử lý các hành vi vi phạm này để bảo vệ quyền lợi của người góp quyền sử dụng đất.

Về quyền, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước các cấp quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, trong góp ý của mình, ông Lê Tiến Châu nêu rõ: Khoản 1 Điều 131 về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quy định “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 54 của Luật này.”

“Quy định này bao quát mọi trường hợp giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, bao gồm cả trường hợp đối với một phần nhỏ diện tích đất cũng phải thông qua HĐND. Trong khi đó, quy định của pháp luật cũng đã rất chặt chẽ, quy hoạch đều phải được HĐND thông qua. Do đó, cần xem xét giới hạn các trường hợp HĐND cấp tỉnh thông qua theo hướng chỉ giao cho HĐND thông qua những diện tích lớn, khoảng từ 5ha trở lên, còn các trường hợp dưới hạn mức này thì không cần phải chờ tới Nghị quyết của HĐND để thông qua mới quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng (Đề nghị tiếp thu kiến nghị này tại Công văn số số 4535/MTTW-BTT).”, ông Châu nhấn mạnh.

Đối với quy định về quyền của công dân đối với đất đai tại Điều 32 dự thảo Luật cần điều chỉnh, bổ sung khoản 8 theo hướng Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất và các chứng khoán khác liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, vì trong thực tế phát triển thị trường quyền sử dụng đất tương lai sẽ xuất hiện quá trình chứng khoán hóa và giao dịch các sản phẩm chứng khoán gắn với quyền sử dụng đất, cả trong đời sống và trên thị trường chứng khoán, ông Châu nêu quan điểm.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị ĐB là Phó Chủ tịch- Tổng thư ký UB TƯ MTTQ Việt Nam đề nghị, Ban Soạn thảo tiếp tục nghiên cứu quy định rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: để khắc phục tình trạng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng diễn ra rất phổ biến, làm mất tính ổn định của quy hoạch, kế hoạch và gây phương hại đến lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, các quy định về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong dự thảo Luật cần phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn. Các quy định về nguyên tắc và việc lấy ý kiến nhân dân đối với điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng phải được quy định chặt chẽ tương tự như các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Nói về quy định về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, ông Châu phân tích: Theo dự thảo Luật, trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135), đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 136) đều có quy định: “Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án”. Quy định này cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm thống nhất với pháp luật đầu tư.

Theo quy định tại Luật đầu tư năm 2020, trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá, đấu thầu thì cơ quan nhà nước phải chấp thuận chủ trương đầu tư và thông qua quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước đã chấp thuận đề xuất dự án đầu tư với các nội dung: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất... “Chấp thuận chủ trương đầu tư là một phần của hồ sơ mời đấu giá, khi tham gia đấu giá, các nhà đầu tư đều có nghĩa vụ tuân thủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc đấu giá trên cùng một mặt bằng sẽ đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra cạnh tranh, công bằng, minh bạch với tất cả các nhà đầu tư. Việc cho phép mỗi nhà đầu tư được đề xuất dự án đầu tư và tiến độ thực hiện khác nhau sẽ không đảm bảo đấu giá trên cùng một mặt bằng.”, ông Châu nói.

Về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135) và đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo Luật quy định: “Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh: Lập, thống nhất với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Cần cân nhắc quy định này vì trong thực tế rất khó thống nhất được với người có đất bị thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đa số trường hợp phải tổ chức cưỡng chế thu hồi đất.

Nhưng, đa số trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án hiện nay đều phải cưỡng chế mà không thể "thống nhất" với toàn bộ người có đất bị thu hồi. Dự thảo cũng bổ sung quy định hoàn toàn mới về đấu giá trong trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng (Điều 136); trường hợp này chỉ được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ là phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đã có quy hoạch chi tiết và đặc biệt là phải "Được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".

Điều kiện này trên thực tế, theo ông Lê Tiến Châu là bất khả thi. Tương tự việc sử dụng cụm từ "thống nhất" nêu trên, quy định như Điều 136 Dự thảo sẽ khiến hình thức này gần như bị vô hiệu hóa. Hơn nữa, nếu Nhà nước đã thỏa thuận được phương án bồi thường với 100% người dân thì Nhà nước nên đứng ra thu hồi để đấu giá đất sạch theo cách thông thường...

Dự thảo Luật quy định: “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất”. “Dự thảo Luật cần bổ sung các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch tương ứng với quy định tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng. Ví dụ, khi triển khai dự án mà có các trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan không do lỗi của nhà đầu tư; trường hợp có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn... thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch, dẫn đến thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất. Hoặc trường hợp nhà đầu tư đề xuất thay đổi theo hướng giảm chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ, đất công cộng... thì cần được khuyến khích. Hoặc trường hợp cơ quan nhà nước căn cứ định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đề nghị nhà đầu tư thay đổi quy hoạch, mục đích sử dụng đất (chẳng hạn do thiếu bệnh viện, trường học nên đề nghị nhà đầu tư điều chỉnh một số lô đất ở sang đất bệnh viện, trường học). Do đó, dự thảo Luật cần bổ sung quy định này hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết.”, ông Châu góp ý thêm.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất, điểm a khoản 2 Điều 137 quy định trường hợp áp dụng để cho thuê đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; điểm b khoản 1 quy định đất để đấu thầu dự án có sử dụng đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhưng Điều 86 Dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm "dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh". Như vậy, theo ông Lê Tiến Châu, dự án công trình công cộng có mục đích kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất nên không thể tổ chức đấu thầu. 02 Điều luật đang có sự không thống nhất.

Đối với quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ông Lê Tiến Châu nêu: Tại điểm h khoản 1 Điều 88 dự thảo quy định “h) Đất sản xuất nông nghiệp không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng”;

Quy định như vậy chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay. Vì thực tế có một số hộ gia đình không sản xuất nông nghiệp do ảnh hưởng của thiên tai, khí hậu, môi trường. Một số nơi phải bỏ hoang để cải tạo đất nhằm chuyển đổi sang việc trồng trọt theo hướng hữu cơ... Do đó, với thời gian quy định 36 tháng liên tục không sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ thu hồi là chưa phù hợp. Bên cạnh đó, một số vùng sản xuất nông nghiệp nhưng do ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch treo nên không thể đưa đất vào sản xuất. Đề nghị quy định kéo dài thêm về thời gian, cần quy định cụ thể các hình thức xử phạt, lý do xử phạt để thu hồi đất.

Về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Phó Chủ tịch-Tổng thư ký Lê Tiến Châu: Khoản 4 Điều 142 Dự thảo quy định “người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất theo quy định của Chính phủ”. Khái niệm đăng ký giá đất chưa được làm rõ nội hàm và chưa rõ cách hiểu cung cấp giá đất sau khi thực hiện giao dịch hay phải đăng ký về giá đất sẽ thực hiện giao dịch trước khi thực hiện giao dịch. Đề nghị quy định cụ thể tại dự thảo Luật về khái niệm và thời điểm, cách thức thực hiện việc đăng ký giá đất để bảo đảm quy định minh bạch và làm cơ sở cho Chính phủ hướng dẫn sau này.

Về một số vấn đề xin ý kiến trong Tờ trình số 350/TTr-CP ngày 27/9/2022, Chính phủ xin ý kiến đối với 3 nhóm vấn đề. Tôi xin có một số ý kiến như sau:

“Về mở rộng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.”, Tôi đồng tình với ý kiến thứ nhất, mở rộng không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường và khả năng đất đai để quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp.

Quy định như trong dự thảo phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW: “mở rộng đối tượng, hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn” và bối cảnh hiện nay, tuy nhiên cần đánh giá kỹ tác động, xác định hạn mức bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn nước ta.

“ Về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, việc mở rộng cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động đối với quy định này; cần quy định cơ chế, điều kiện chặt chẽ, bảo đảm người nông dân có đất để sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực của quốc gia.

“Bổ sung quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm”, ông Châu cho rằng: Tại Điều 44 và Điều 58 dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, theo hướng cho phép chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê và bổ sung “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”. Quá trình thảo luận còn có ý kiến khác nhau. Tôi đồng tình với ý kiến thứ nhất với các lý do nêu tại Tờ trình và phù hợp với quan điểm được nêu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bên cạnh đó, việc hạn chế thuê đất trả 1 lần, tăng thuê đất trả hàng năm, việc này để giữ ổn định xã hội, tránh hoang mang thì phải mở rộng quyền của người thuê đất trả hàng năm, giúp họ linh hoạt trong kinh doanh, bán, thế chấp tài sản gắn với đất thuê trả hàng năm.