Thế giới di động gửi công văn đối tác mặt bằng có đúng luật?

Theo đó, công ty này sẽ không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước), không thanh toán 70% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch). Thời gian áp dụng từ ngày 1/1 đến 1/8/2021.

Công ty đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.

Theo đại diện công ty thì công ty đã gửi công văn này cho một số ít đối tác là chủ mặt bằng không muốn hỗ trợ tiền thuê mặt bằng cho công ty trong thời gian bị ảnh hưởng do dịch.

Thời gian qua, hệ thống gặp khó khăn do dịch bệnh bùng phát, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu giãn cách; một số cửa hàng hoạt động cầm chừng.

Công văn ngày 2/8 là công văn thứ ba mà Thế Giới Di Động gửi đối tác sau nhiều nỗ lực liên hệ, thương lượng với chủ nhà mà không nhận được phản hồi.

Dưới góc độ pháp lý, TS Nguyễn Xuân Quang, Phó Trưởng Khoa Luật dân sự, Trường ĐH Luật TP HCM, phân tích: Trước tiên, cần xem xét hợp đồng thuê giữa các bên có điều khoản thỏa thuận hay không về trường hợp nào được phép cắt giảm tiền thuê. Nếu có thì các bên tuân theo quy định như trong hợp đồng đã giao kết.

Hợp đồng đã có hiệu lực thì bắt buộc các bên phải thực hiện. Tuy nhiên, khi thực hiện phải dựa trên nguyên tắc thiện chí. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 3 BLDS.

Do đó, khi dịch bệnh xảy ra, bên thuê gặp khó khăn muốn giảm tiền thuê mặt bằng có thể viện dẫn khoản 2 Điều 420 BLDS: “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi để đàm phán lại hợp đồng trong một thời gian hợp lý. Nếu không đàm phán được thì có quyền khởi kiện theo khoản 3 Điều 420 BLDS để yêu cầu sửa hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Tòa án thấy đúng là hoàn cảnh thay đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 420 BLDS thì có thể quyết định” - TS Quang nhận định.

Nếu thỏa thuận không thành, một trong hai bên chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên kia đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 428 BLDS. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia theo khoản 2 Điều 428 BLDS, TS Quang cho hay

“Ngoài ra, nếu bên cho thuê mặt bằng có căn cứ tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở thì được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng” - TS Quang khẳng định.

Tương tự Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Sơn Lâm, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng bên thuê viện lý do dịch bệnh để không thực hiện đúng thỏa thuận thì trong hợp đồng thuê nhà các bên phải có thỏa thuận về việc này.

Hơn nữa, thời gian kéo dài bất khả kháng không phải là theo ý chí, quan điểm của một bên đưa ra, mà phải theo mức độ, thông báo, công bố của Nhà nước về tình hình dịch bệnh.

Tình hình dịch bệnh khác nhau ở mỗi địa phương nên không thể lấy tình hình dịch bệnh là lý do bất khả kháng chung trên phạm vi cả nước.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, nhiều chủ nhà bức xúc khi Thế Giới Di Động tự ý gửi công văn giảm tiền thuê mặt bằng cho đối tác và tự chuyển tiền vào tài khoản người cho thuê khi chưa thống nhất thỏa thuận giữa hai bên.

Ông Tuấn cho rằng hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.

“Việc bên cho thuê mặt bằng không đồng ý miễn giảm tiền thuê là quyền của họ, đồng nghĩa với việc họ không đồng ý điều chỉnh hợp đồng. Do đó việc Thế Giới Di Động tự ý phát hành công văn giảm giá tiền thuê và tự thanh toán tiền thuê theo các văn bản này, được cho là thanh toán tiền thuê không đủ, không đúng với hợp đồng thì bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán”, ông Tuấn nói.

“Thế Giới Di Động có quyền yêu cầu giảm giá cho thuê mặt bằng nhưng cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc tự ý thanh toán thiếu tiền thuê và áp đặt giảm giá như họ đã thực hiện trong thời gian qua là chưa đúng quy định của pháp luật, vi phạm hợp đồng. Điều này khiến chủ cho thuê mặt bằng có thể ngay lập tức khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê”, ông Tuấn chia sẻ.