Thị trường bất động sản: Bám sát nhu cầu dân sinh

Thị trường BĐS khu đông và khu nam TP HCM đang thu hút nhà đầu tư.

Đầu tư thứ cấp tăng nhanh

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2016 thị trường bất động (BĐS) sản tiếp tục phát triển ổn định dựa trên nền tảng của thị trường năm 2015. Năm 2009 - 2010 từ chỗ ngăn không cho tín dụng vào thị trường BĐS thì năm 2015 tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS đạt mức khoảng 342 tỉ đồng. Trong đó, tỷ lệ cho phần nhà ở là 39%, hai phần thấp hơn là khu đô thị và các bất động sản khác 21%, khu công nghiệp 4%, đất đai 7%, văn phòng cho thuê 9%.

Tuy đây chưa phải mức tăng trưởng quá lớn nhưng cũng có thể thấy có sự song hành trong tăng trưởng tín dụng và BĐS.

Còn theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giao dịch tại thị trường Hà Nội và TP HCM đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong 3 quý đầu năm 2015 cả nước có tổng cộng khoảng 28.000 giao dịch, trong đó tại Hà Nội là 5.700 giao dịch tăng 70%, TP HCM là 5.900 giao dịch tăng 200% so với cùng kì năm ngoái.

Một trong những điểm nổi bật đáng chú ý nhất của thị trường BĐS thời gian qua là sự chuyển biển mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp ở cả hai đầu cung cầu. Mức tăng trưởng của số lượng giao dịch thành công giúp lượng hàng tồn kho của thị trường BĐS giảm đều đặn trong năm 2015.

Tại thời điểm cuối tháng 10/2015, tổng giá trị tồn kho của thị trường căn hộ giảm còn 56.286 tỉ đồng, giảm 38.172 tỉ đồng, tương đương với 40,41% so với năm 2014. Tại TP HCM, 2012 thị trường ảm đảm với 14.490 căn hộ tồn kho. Tuy nhiên, qua 3 năm qua lượng hàng tồn đã bán tương đối. Đơn cử, năm 2013 có 27.000 căn thì bán thành công 7 ngàn căn; năm 2014 căn hộ cũ cộng mới là 33.000 ngàn căn, bán 17.000 căn...

Theo Sở Xây dựng TP HCM, khái niệm tồn kho chỉ tồn tại trong đóng băng. Hiện nay thị trường đã cân bằng và minh bạch có cầu – cung. Nắm bắt được thị trường BĐS chuyển dịch theo hướng tích cực, vì vậy các nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu quay trở lại thị trường nhiều hơn.

Chưa thể xuất hiện bong bóng

Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, giao dịch trên thị trường trong thời gian qua hầu hết là các giao dịch có nhu cầu nhà ở thật sự, nguồn cung đáp ứng đúng, đủ cho nhu cầu, nhà đầu tư thứ cấp quay lại nhưng giá cả chưa đến độ thổi phồng thành bong bóng.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường BĐS năm 2016 tiếp tục phát triển và không có dấu hiệu của bong bóng. Năm 2015 thị trường BĐS có các chỉ tiêu tích cực, giao dịch nhà ở tại TP HCM và Hà Nội ở mức ổn định. Điều này cho thấy thị trường BĐS mới chỉ thỏa mãn nhu cầu mua nhà ở của dân, chưa có tình trạng đầu cơ. Dự báo xa hơn ông Đặng Hùng Võ khẳng định, thậm chí 3 – 4 năm nữa thị trường vẫn chưa xảy ra bong bóng.

Mặc dù được đánh giá thị trường BĐS đang phát triển khá ổn định song các chuyên gia kinh tế và nhà quản lý cũng cảnh báo nhằm tránh tình trạng bong bóng BĐS “gõ cửa”. “Thị trường vượt đáy nhưng không cẩn thận thì nó “lao dốc” vì đây thị trường phát triển theo kiểu hình sin”, ông Nguyễn Mạnh Hà nói.

Không nằm ngoài sự quan ngại đối với thị trường, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Về mặt tích cực thì BĐS là miếng bánh ngon nhưng nhìn chiều hướng tiêu cực nó lại là bông hồng có gai. Trường hợp bất trắc BĐS ảnh hưởng nhiều đến thị trường chung của cả nước”.

Ông Hiếu giải thích thêm, năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, tuy nhiên một số điểm cần phải chú ý. Bởi vì, 8% dư nợ tín dụng đang nằm ở thị trường BĐS cùng với 60% tài sản bảo đảm của tín dụng nằm gọn trong hệ thống ngân hàng. Nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì nợ xấu không tài nào hạ nổi. Ngoài ra, năm 2016 là năm có rất nhiều biến động về tài chính như: tỷ giá, giá vàng, giá dầu… nên phải chuẩn bị tư thế để đón đầu. DN BĐS phải lên kế hoạch dựa vào các giả định với các kịch bản khác nhau khi nền kinh tế có biến động từ đó có các biện pháp đối phó.

Nhìn vào thực tế của thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Nhà ở và Thị trường BĐS lý giải rõ, thị trường ảm đạm hay phát triển mạnh là do nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải đặt mình vào thị trường để thị trường phát triển lành mạnh. Thị trường trong 2008 – 2010 nguy hiểm khi giá bị đẩy lên ngất ngưởng, người dân không mua và tồn kho tăng cao. Hiện nay các nhà đầu tư đã rút kinh nghiệm trong việc đầu tư bằng những căn hộ có diện tích vừa phải, giá cả phù hợp.