Tranh chấp chung cư: Có luật vẫn căng thẳng, vì sao?

Tranh chấp chung cư vẫn căng thẳng dù Luật Nhà ở
và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1-7-2015

Tranh chấp triền miên

Tại chung cư 24A-B (P.25, Q.Bình Thạnh), mâu thuẫn giữa Ban quản trị, Ban quản lý và cư dân đã trải qua nhiều nhiệm kỳ chưa thể giải quyết dứt điểm. Hiện nay, Ban Quản trị (BQT) chung cư này do bà Trần Ngọc Phương làm trưởng ban và đơn vị quản lý là Công ty TNHH Mido. Chung cư được đưa vào sử dụng khoảng 10 năm qua, và mâu thuẫn phát sinh khi cư dân cho rằng BQT đã không làm tròn trách nhiệm của mình, thậm chí cho rằng có sự nhập nhèm giữa BQT và chủ đầu tư do một số vấn đề không được minh bạch.

Tại Hội nghị nhà chung cư cuối tháng 6 vừa qua, anh Thắng (căn hộ 9.8, chung cư 24A-B) phản ánh, việc Ban quản lý chung cư (BQL) và BQT nhập nhằng trong việc thu chi và sửa chữa hư hỏng dẫn đến kinh phí chung bị thâm hụt 98 triệu đồng. Cũng theo phản ánh của các hộ dân ở chung cư 24A-B, chỉ trong hai tháng đầu năm nay (tháng 2, 3) thì nước sinh hoạt tại chung cư đã bị thất thoát hơn 2.600 m3, quy ra thành tiền là 25 triệu đồng. Thế nhưng, điều khó hiểu là hậu quả của việc quản lý yếu kém của BQL lại được giải quyết bằng cách chia đều số tiền trên cho các hộ dân, một cư dân bức xúc phản ánh tại Hội nghị nhà chung cư. Nhiều cư dân tại chung cư 24A-B cũng phản ánh các vấn đề bức xúc thuộc về trách nhiệm của BQT nhưng đã trải qua nhiều nhiệm kỳ vẫn chưa được đơn vị này giải quyết dứt điểm. Trong đó, nhiều vấn đề nhập nhèm về thu chi, như nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư bị sử dụng sai mục đích, trong khi chức năng của nhà cộng đồng là nơi sinh hoạt, hội họp của cư dân, nơi làm việc của BQT để người dân liên hệ khi phát sinh các vấn đề liên quan; việc BQL tự ý chặt cây xanh hàng chục tuổi không xin ý kiến của dân; an ninh trật tự, vệ sinh trong chung cư chưa đảm bảo. Bên cạnh đó, BQT và BQL cũng bị tố thiếu trách nhiệm trong việc quản lý chung cư dẫn đến các hộ dân ở ngoài hàng rào chung cư, biến tường rào chung cư thành tường riêng hay cho thuê bãi giữ xe, gây thiệt hại đến quyền lợi chung của cư dân.

Giải trình các ý kiến của cư dân, bà Trần Ngọc Phương (Trưởng BQT chung cư 24A-B) loanh quanh cho rằng, không có chuyện BQT vô trách nhiệm trong công việc của mình. Bà Phương lập lờ đưa ra một số ví dụ, như: Nhờ nguồn kinh phí từ việc cho thuê bãi giữ xe mà khoản phí chung cư hàng tháng của cư dân đã được giảm bớt; còn việc thất thoát nước là do đường ống bị cũ nát, nứt, hoàn toàn không phải lỗi do việc quản lý nên số tiền thất thoát phải chia đều cho các hộ dân là hợp lý;…

Theo tìm hiểu của phóng viên Đại Đoàn Kết, việc xảy ra mâu thuẫn do thất thoát nước cũng diễn ra ở nhiều chung cư và người dân tại các chung cư này cũng không đồng tình với BQL về việc giải quyết hậu quả. “Mấy năm trước BQL để thất thoát mấy chục triệu tiền nước sau đó bắt chúng tôi phải đóng tiền gánh trách nhiệm đâu có được”, bà Đào Thị Yến ngụ chung cư SCREC (Q.3, TP.HCM) thẳng thắn cho biết.

Tình trạng “tình ngay lý gian” cũng xảy ra tại chung cư Lô A – Bàu Cát 2 (Q.Tân Bình) khi cả BQT và chủ đầu tư đều không tin tưởng nhau trong việc quản lý Quỹ bảo trì. Thậm chí, cả hai đơn vị này đều không dám nhận khoản quỹ bảo trì 9,6 tỷ đồng, cuối cùng chủ đầu tư vẫn phải chuyển giao cho BQT theo quy định. Tuy nhiên, sau đó BQT lại chuyển trả lại số tiền này cho chủ đầu tư “tạm thời” quản lý dùm. Cho đến nay, phía chủ đầu tư vẫn tiếp tục đề nghị để BQT của chung cư này tiếp nhận quản lý khoản quỹ này.

Khác với chung cư Lô A – Bàu Cát 2, cư dân của nhiều chung cư tại TP.HCM lại đang chờ đợi việc tiếp quản quỹ bảo trì từ phía chủ đầu tư để chủ động thu chi các công việc chung của chung cư. Tại khu dân cư Ehome3 (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM), ông Lê Tấn Thành, Phó BQT B1A5A6 – Khu dân cư Ehome3 cho biết, dù Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay, chủ đầu tư cũng hứa sẽ giải quyết tất cả những công việc còn tồn đọng chưa giải quyết trong tháng 7, thế nhưng nhiều cư dân vẫn không khỏi băn khoăn. Theo ông Thành, thời gian qua BQT đã đề nghị phía chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nam Long về việc cung cấp diện tích, giá bán của các căn hộ để BQT để có căn cứ tính số tiền bảo trì (2% giá trị mỗi căn hộ), thế nhưng đến nay vẫn chưa được Nam Long cung cấp. Theo quy định của luật mới ban hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho BQT tòa nhà theo đúng quy định.

Mâu thuẫn thậm chí đã diễn tiến đến độ các bên kéo nhau ra tòa. Điển hình là việc BQT chung cư 4S Riverside (Q.Thủ Đức) đã khởi kiện chủ đầu tư là Công ty Thành Trường Lộc ra TAND Q.3 yêu cầu chuyển giao quỹ bảo trì cho BQT với số tiền hơn 3,1 tỉ đồng vào đầu năm nay. Như Đại Đoàn Kết đã có bài phản ánh, chung cư 4S Riverside được đưa vào sử dụng năm 2009, hai năm sau đó BQT chung cư được công nhận vào năm 2011. Đến năm 2014 thì chủ đầu tư ra thông báo sẽ chuyển giao quỹ bảo trì hơn 3,1 tỉ đồng cho BQT quản lý. Thế nhưng từ đó đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện như cam kết.

Có luật nhưng phải chờ hướng dẫn

Mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã khẳng định, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao tiền phí bảo trì cho BQT nhà chung cư quản lý thì sẽ bị cưỡng chế, phong tỏa tài khoản, thanh lý tài sản theo quy định. Tuy nhiên, theo nhiều nhà nghiên cứu kinh tế thì ngay cả khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có hiệu lực từ 1-7 năm nay, thế nhưng cho đến thời điểm này thì quy định cụ thể về các hình thức xử phạt hành chính nêu trên vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Cuối cùng, chủ đầu tư vẫn biện được đủ các lý do để trì hoãn việc giao quỹ bảo trì cho các BQT chung cư.

Liên quan đến vấn đề “tình ngay lý gian” giữa BQT và chủ đầu tư, tại tọa đàm góp ý dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vừa được tổ chức tại TP.HCM, nhiều ý kiến đã chỉ ra những kẽ hở có thể xảy ra sự nhập nhèm lợi ích này nếu không có quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư chặt chẽ và đúng pháp luật. Theo bà Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM thì như các quy định về BQT nhà chung cư hiện nay vẫn còn rắc rối, phức tạp khiến ít ai muốn tham gia vào BQT. Ngoài ra, theo bà Loan thì vấn đề thù lao cho các thành viên BQT như hiện nay chỉ bằng 1,5 mức lương tối thiểu cũng chưa hợp lý và chưa khích lệ được họ. Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Dũng, Giám đốc Công ty Xây dựng Kinh doanh và Phát triển nhà Thành Trường Lộc cũng đề nghị cần quy định rõ ràng và minh bạch quyền hạn, trách nhiệm của BQT chung cư để tránh việc nhập nhèm quyền lợi của BQT trong việc “núp bóng” đại diện cư dân để trục lợi, cũng như lạm quyền.

Trao đổi với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, Luật sư Đoàn Bá Trường, chuyên gia theo dõi các quy định về Luật Nhà ở cho biết, các luật mới ban hành rất thuận lợi và giải quyết thẳng vào những vấn đề tranh chấp rất gay gắt hiện nay giữa chủ đầu tư và BQT, trong đó có quỹ bảo trì. Tuy nhiên, theo tiến trình hiện nay thì luật ban hành ra, đã có hiệu lực, nhưng chưa có hướng dẫn nên vẫn phải chờ. Hiện nay, chưa thể khẳng định cụ thể, nhưng thông thường thì nghị định hướng dẫn sẽ có thể có quy định hồi tố, tức những trường hợp từ ngày 1-7 (khi luật có hiệu lực) vẫn được giải quyết. Do đó, nhiều vấn đề bức xúc hiện nay tại các chung cư của TP.HCM, cũng như các tỉnh, thành khác trên cả nước vẫn sẽ được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.