Ai bảo vệ quyền lợi người mua nhà?

Thị trường bất động sản đang cần minh bạch hóa thông tin (Ảnh: S.Xanh).

“Treo” quyền lợi người mua nhà

Theo nhận định của TS Bùi Quang Tín, hiện thị trường bất động sản BĐS có khoảng 30% nhà đầu tư làm ăn chụp giật, thiếu bài bản. Hàng loạt dự án chung cư thời gian qua như: The Hamona, Bảy Hiền Tower, Ruby Land, 4S…trở thành những “con sâu” ảnh hưởng không tốt đến thị trường, quyền lợi người mua nhà bị lợi dụng.

Nhìn vào thực tế thị trường các chuyên gia kinh tế khẳng định, rất nhiều người mua nhà bị “kẹt” ở nhiều dự án nhà ở mà không biết phải làm gì. Ông Nguyễn Văn Vũ - một khách hàng của Công ty Vạn Phát Hưng phân trần: “Tôi cùng nhiều người khác mua đất từ năm 1997, đến năm 2005 hoàn công nhà ở nhưng đến giờ vẫn chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Hỏi chủ đầu tư thì chủ đầu tư đổ cho Sở Tài nguyên - Môi trường chậm làm pháp lý”. Ông Vũ cho rằng, thị trường bất động sản thiếu minh bạch, người bán không lầm chỉ có người mua mới lầm. “ Tiền đã đổ vào đầu tư cho nhà ở không ít vậy mà cứ phải sống thấp tha, thấp thỏm như kiểu đi “ở lậu”. Người mua nhà đang mất niềm tin với doanh nghiệp, với thị trường”- ông Vũ than phiền.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), từ lùm xùm ở dự án The Hamona cho thấy, người mua nhà không có lỗi vì đa số những người mua nhà đã nộp 90- 95% giá trị hợp đồng. Với mức này người mua nhà được cấp sổ đỏ, số còn lại sẽ nộp tiếp theo nhưng rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng. Không chỉ dự án Theo Hamona mà bất kỳ dự án nào cũng thế. Nếu có gì không hay xảy ra, thiệt hại luôn thuộc về người mua nhà.

Lý giải cho hệ quả từ một số dự án nhà ở thiếu đảm bảo, “treo” quyền lợi của người mua nhà, TS. Đinh Thế Hiển cho hay, hình thức mua nhà hình thành trong tương lai giảm gánh nặng tài chính cho đôi bên chỉ có ở Việt Nam. Nghĩa là, người mua đóng dần dần, còn chủ đầu tư không phải bỏ vốn nhiều. Rủi ro ở chỗ người mua nhà đóng tiền gần hết nhưng dự án chưa xây xong.

Ông Lê Trọng Khương - Phó Tổng Giám đốc công ty Hưng Thịnh cho rằng, đa phần những dự án nhà ở hình thành trong giai đoạn 2007 – 2010 khá bấp bênh. Đây chính là giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường khi người người, nhà nhà đổ xô đầu tư địa ốc không dẫn đến giá trị thực khi mua nhà trên giấy. Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều dự án đến nay chưa thực hiện đủ vấn đề pháp lý gây hệ lụy về sau.

Cần xử lý nghiêm

Lo lắng quyền lợi người mua nhà không được đảm bảo, một số người bức xúc: “Khi người mua nhà bị chủ đầu tư lừa thì kiện ai? Ai sẽ là đơn vị đứng ra giải quyết?”. Câu hỏi được đưa ra song kiện ai vẫn chưa rõ. Hiện nay mọi băn khoăn chỉ dừng lại ở việc quy trách nhiệm đối với các bên liên quan.

Phân tích nguyên nhân và trách nhiệm cho thấy, xét về hệ thống pháp luật của chúng ta đầy đủ, kiểm soát được quan hệ 3 bên chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà nhưng còn tồn tại lỗ hổng. Theo quy định, nhà đầu tư tự chủ tài chính 30%, 70% còn lại được ngân hàng rót vốn. Song thị trường ghi nhận có trường hợp chủ đầu tư thế luôn phần móng.

Như vậy dự án vay 100% vốn đầu tư, điều này làm cho tính an toàn mất hiệu lực. Thậm chí, có dự án thế chấp nhiều lần, TS. Bùi Quang Tín thông tin, chung cư The Hamona được đem đi thế chấp 3 lần, gồm: thế chấp xây dự án, thế chấp bảo lãnh công ty khác, khách hàng thế chấp chính căn đó để mua nhà.

Các chuyên gia BĐS nhấn mạnh, để xảy ra các sự cố xây chung cư mãi không xong hay chủ đầu tư ngưng dự án nửa chừng, mặc dù ngân hàng đã giải ngân hết số tiền cho vay trách nhiệm nhiều nhất vẫn nằm ở ngân hàng. Ngân hàng nhận thế chấp nhưng không thực hiện nhiệm vụ giám sát tài sản hình thành trong tương lai, không giám sát việc chủ đầu tư thực hiện dòng tiền đúng mục đích.

“Nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nghĩa vụ tài chính đối với nhà hình thành trong tương lai người mua nhà không gặp khó. Dù Chính phủ có chặt chẽ đến đâu nhưng ngân hàng yếu kém thì rủi ro vẫn xảy ra”, TS. Đinh Thế Hiển nêu quan điểm. Liên quan đến trách nhiệm vấn đề rủi ro khi mua căn hộ chung cư thời gian qua, ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho rằng: “Nguyên nhân thứ nhất năng lực của nhà đầu tư không chuyên nghiệp, tùy tiện dẫn đến vi phạm pháp luật.

Thứ hai thuộc về năng lực quản lý nhà nước. Thị trường BĐS có luật, nghị định, thông tư cùng sự tham gia của các bộ ngành và địa phương nhưng vẫn có lỗ hổng tạo kẽ hở vi phạm pháp luật cho nhà đầu tư. Ngoài ra, do thực thi pháp luật chưa nghiêm trong kiểm tra và thực thi. Chưa chặt chẽ trong quản lý, trình độ quản lý cũng chưa đủ ngang tầm đô thị đặc biệt.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định, muốn minh bạch hóa thị trường cần bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cần xem xét các góc độ của đối tượng tham gia. Luật pháp đang hoàn thiện để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Ở đây, chúng ta không đổ lỗi cho người mua nhà nhưng người mua nhà cũng có một phần trách nhiệm tùy thuộc vào mức độ tìm hiểu.

Bàn về hướng giải pháp trong thời gian tới, đặc biệt cách bảo vệ người mua nhà khi lâm vào tình cảnh “khóc dở, mếu dở ” vừa qua, ông Trần Trọng Tuấn nhấn mạnh, mọi vi phạm đều phải được xử lý nghiêm. Tiếp tục kiểm tra nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của người mua nhà. Thông qua tiếng chuông cảnh báo này đòi hỏi cơ quan nhà nước nâng cao năng lực quản lý, chủ đầu tư nâng cao năng lực chuyên môn.