Gửi bình luận
Thứ Bảy, 16/8/2025
Tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định là 5,4%. Trong khi đó, theo Nghị định 126, mức phạt chậm nộp thuế hiện nay là 0,03%/ngày, tương đương khoảng 10,95%/năm. 2 quy định này đang tạo ra sự chồng chéo và gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp.
Bị phạt hết sức phi lý
Năm 2016, UBND tỉnh Long An cũ ban hành Quyết định số 4936/QĐ-UBND về việc chấp thuận cho Công ty CP Hồng Đạt – Long An (Công ty Hồng Đạt) là chủ đầu tư dự án khu dân cư diện tích 70ha tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An (nay là xã Đức Hoà, tỉnh Tây Ninh). Tới năm 2019, Công ty Hồng Đạt tiến hành đổi tên dự án thành Dự án xây dựng khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia (Khu dân cư Hồng Đạt) bởi dự án nằm trong khu công nghiệp Đức Hoà 3. Ngay sau khi có đầy đủ pháp lý, doanh nghiệp (DN) tiến hành xây dựng và bán cho công nhân, người dân để họ xây nhà ở với mức giá chỉ hơn 600 triệu đồng/nền đất.
Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của dự án là việc tính tiền sử dụng đất. Theo bà Đặng Phương Dung - Giám đốc Kinh doanh Công ty Hồng Đạt, trước năm 2019 DN đã thuê đơn vị thẩm định giá đất để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên phía Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Long An cũ cho rằng, giá đất do DN thẩm định thấp không phù hợp nên Sở quyết định thuê đơn vị thẩm định khác là Công ty LAHA thẩm định lại.
Công ty LAHA sau khi thẩm định xong lại đưa ra giá đất quá cao, sau đó Sở TNMT kiểm tra lại và cho rằng, phía Công ty LAHA đã sai khi áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TNMT. Do áp dụng sai phương pháp, thu thập thông tin tài sản so sánh không tương đồng, dẫn đến các tỷ lệ điều chỉnh theo nhận định chủ quan, không có chứng cứ thị trường để chứng minh, việc áp dụng sai phương pháp dẫn đến kết quả sai lệch.
“Vì vậy mà tới nay DN chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước tại dự án này dù người dân đã về xây dựng nhà ở. Điều này đã gây rất nhiều bất lợi cho DN” - bà Dung nói.
Ông Nguyễn Thanh Hải, cư dân mua đất tại dự án khu dân cư Hồng Đạt cho biết, đã xây nhà ở từ năm 2020, tuy nhiên vì chưa có sổ đỏ, bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất với nhà nhà nước tại dự án, nên tới nay, ông và hàng trăm hộ dân đang sống tại đây chưa được đăng ký tạm trú, tạm vắng, con cái cũng không thể đăng ký đi học.
Trong khi đó, theo lãnh đạo Công ty Hồng Đạt, hiện nay nếu tính theo các điều khoản phạt theo khoản 2 Điều 50 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP DN sẽ phải đóng tới hơn 100 tỷ đồng với lãi 5,4%/năm. Dù lỗi không phải do DN.
Ông Trần Đức Vinh – Tổng Giám đốc Tập đoàn Trần Anh, một DN bất động sản tại Long An và TPHCM, cho biết hiện DN cũng đang vướng khá nhiều dự án vì việc chưa được thông báo đóng tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính ở các dự án mà DN đã triển khai trước năm 2020. “Chúng tôi đang rất lo việc phải đóng số tiền chậm nộp 5,4%/năm. Thực tế DN rất muốn được thực hiện việc nộp thuế đất, nhưng việc này không phải do DN thực hiện mà do phía Sở NNMT. Với việc chậm ra thông báo từ phía Sở, DN chịu trất nhiều tổn thất” - ông Vinh nói.
Sớm cởi trói cho doanh nghiệp
Phản ánh từ các DN địa ốc cho thấy, quy định phạt 5,4% là hết sức vô lý và bất công với DN. Với số tiền 5,4%/năm, nếu dự án được cấp phép khoảng 5 năm, nhưng chính quyền không ra thông báo số tiền sử dụng đất cho DN thì, ngoài việc DN phải gánh mức giá tiền sử dụng đất cao còn phải gánh thêm số tiền phạt lớn. Như vậy, buộc DN phải cộng vào giá nhà nếu dự án đó chưa bán, còn nếu dự án đã bán rồi thì DN sẽ lỗ nặng.
Đơn cử, tại phường Dĩ An, TPHCM, năm 2021, một DN địa ốc lớn được cấp phép chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng dự án chung cư 740 căn, sau đó DN tiến hành xây dựng và bán hàng cho người dân với mức giá chỉ 32 triệu/m2. Tới tháng 4/2025, Sở NNMT tỉnh Bình Dương cũ mới ra thông báo cho DN số tiền sử dụng đất phải đóng là 42triệu/m2, cộng với tiền phạt 5,4% cho 3 năm.
“Với số tiền đất quá cao, cộng thêm tiền phạt như hiện nay, DN bị lỗ nặng và đang lâm vào cảnh khó khăn vô cùng” - lãnh đạo DN nói trên (xin được dấu tên) cho biết.
Theo ông Phan Văn Tâm - Phó giám đốc Sở NNMT tỉnh Tây Ninh (mới), đến thời điểm đầu tháng 7/2025, toàn địa bàn tỉnh Long An cũ có khoảng 59 hồ sơ các dự án chưa xác định được đơn giá đất. Chậm trễ trong khâu định giá đất nhưng các DN vẫn bị tính lãi chậm nộp theo quy định mới là 5,4% mỗi năm, đây là nghịch lý, làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và môi trường kinh doanh tại địa phương.
Nói về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, cần sửa đổi quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” tại khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Cụ thể, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 được tính bằng mức thu 5,4%/năm xuống còn 0,5%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
Bởi, điều bất cập là tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định “trách nhiệm pháp lý” của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung đối với “thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này” là không phù hợp với nguyên tắc không được quy định “hiệu lực trở về trước” hồi tố đã được quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 quy định.
Lý giải thêm vấn đề này, ông Châu cho rằng, khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là quá cao, không phù hợp với thực tiễn, chưa hợp tình hợp lý, gây khó khăn thêm cho DN và người mua nhà.