Bất động sản trước tác động tăng lãi suất
Mặt bằng lãi suất nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm. Nhịp tăng lãi suất cuối năm sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản khi thị trường này sử dụng đòn bẩy từ tín dụng ngân hàng rất lớn?
Lãi suất tăng trở lại
Mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm. Cập nhật biểu lãi suất tiết kiệm của hơn 30 ngân hàng ngày 9/12 so với cuối tháng 11, nhiều đơn vị tiếp tục tăng lãi suất 0,5 - 0,6 điểm phần trăm ở các kỳ hạn dưới 9 tháng. Đối với lãi suất 12 tháng, có đơn vị tăng 1,2 điểm phần trăm so với cuối tháng 11/2025.
Trong khi đó, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản (BĐS), lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.
Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư BĐS thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, BĐS là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.
Chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng
Tại hội thảo về BĐS diễn ra ngày 9/12, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.
Theo ông Quốc Anh, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.
“Thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền” – ông Quốc Anh nói. Từ quý II/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, còn tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đó, hơn một phần tư nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.
Tuy nhiên năm 2025, ông Quốc Anh khẳng định, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang BĐS và chứng khoán” - ông Quốc Anh nhận định đồng thời cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực bởi giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.
Ở góc nhìn thị trường, ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường BĐS “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.
Trong khi đó, ông Quốc Anh nhìn nhận thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc năm 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.
Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” - ông Quốc Anh nhận định.
