Biệt thự cổ chờ hồi sinh

Số biệt thự giảm dần

Theo danh mục biệt thự cũ trước năm 1954 được công bố, hiện Hà Nội có 1.216 nhà biệt thự cũ. So với danh mục năm 2013 là 1.253 biệt thự, năm 2022 số biệt thự đã giảm 37 căn. Trước đó, số biệt thự là 1.540 căn…

Trên địa bàn Thủ đô, biệt thự cũ chủ yếu ở tại các vị trí đẹp, có diện tích khá lớn trên các tuyến phố chính, thuận lợi giao thông. Nhiều biệt thự có giá trị về kiến trúc, về kinh tế, tạo điểm nhấn cho kiến trúc đô thị Hà Nội. Về thiết kế, nhà biệt thự cũ chủ yếu là kiến trúc kiểu Pháp hoặc kết hợp giữa kiến trúc phương Tây và Á Đông, mang đặc trưng riêng, cùng với các công trình có giá trị kiến trúc khác tạo nên diện mạo riêng của Thủ đô.

Trải qua hàng trăm năm tồn tại, các biệt thự đang xuống cấp trầm trọng, thậm chí bị xóa sổ. Còn nhớ tháng 9/2015, biệt thự 107 phố Trần Hưng Đạo (Hà Nội) được phân loại để bảo tồn (nằm trong nhóm 2) đã bị đổ sập khiến nhiều người thương vong. Nằm tại ngã tư Nguyễn Du và Trần Bình Trọng, ngôi biệt thự tại địa chỉ số 78 phố Nguyễn Du (phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng) từng là trụ sở của một ngân hàng bỏ hoang khoảng chục năm qua cũng bất ngờ bị xóa sổ, đập bỏ vào hồi tháng 4/2021, giờ chỉ còn lại bãi đất trống. Được biết, biệt thự 78 phố Nguyễn Du theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ trên địa bàn Hà Nội được xếp vào biệt thự nhóm 3.

Ngoài những căn bị xoá sổ, phần lớn còn lại là những biệt thự cũ nát, có thể sập xuống bất cứ lúc nào. Mỗi biệt thự ngày xưa được thiết kế cho một gia đình, nay có đến cả chục hộ cùng chung sống. Như biệt thự số 65 phố Nguyễn Thái Học bị biến dạng do sự cơi nới của người dân. Đây là biệt thự được xây trước năm 1954, thuộc diện được bảo tồn nhóm 2 (gồm biệt thự có giá trị về kiến trúc, nhưng không thuộc biệt thự nhóm 1. Khi cải tạo, chủ đầu tư phải đảm bảo giữ nguyên kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự cũ). Để phục vụ sinh hoạt, người dân đã biến ban công thành công trình phụ, làm thay đổi kết cấu ban đầu và là nguyên nhân khiến nhà càng nhanh xuống cấp.

Tại ngôi biệt thự cổ 45A phố Lò Đúc được xây năm 1905, có 9 hộ sinh sống, mỗi tầng 3 hộ. Được biết có phòng bị rơi một mảng vữa trần lớn, may mắn không gây thương tích cho người dân. Ngôi biệt thự số 45 nằm trên phố Trần Quốc Toản đã rất nổi tiếng với người dân ở đây vì bị nghiêng khoảng 15 độ. Khi bước chân lên cầu thang và đi vào nhà ở tầng 2, mọi người đều cảm thấy nhà nghiêng. Tường biệt thự nghiêng đã bong tróc gần hết. Ngôi nhà nằm trong diện bảo tồn cấp 3 nên không được bán, sửa và thay đổi kiến trúc theo bất cứ hình thức nào…

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội, bảo tồn biệt thự Pháp cổ tại Thủ đô đã được đặt ra từ những năm 90 của thế kỷ trước. Dù vậy tìm lời giải cho bài toán này không hề dễ dàng.

Từ thực tế, ông Phương Nguyên sống tại phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm dẫn chứng: Ngay cả những biệt thự do Nhà nước quản lý cũng không được sử dụng tốt để đem lại thu nhập cho ngân sách, ví dụ như biệt thự 13 phố Nguyễn Chế Nghĩa trị giá hàng trăm tỉ đồng do một nguyên lãnh đạo Hà Nội trả lại bây giờ vẫn để hoang. Có một vài biệt thự ở các khu phố như Phan Đình Phùng, Điện Biện Phủ là được giữ gìn đẹp đẽ. Phần lớn còn lại là nhà đa hộ sử dụng, cơi nới, lấn chiếm bán hàng rất nhếch nhác.

Theo ông Nguyên, TP Hà Nội đã có lúc muốn bảo tồn khu phố Pháp cũ có các biệt thư đẹp, mua lại cho vào quỹ nhà nhưng sau không thực hiện được, lại bán cho các hộ dân đang ở thuê theo Nghị định 61. Có lúc lại có chủ trương không cho tư nhân mua gom nhà ở các biệt thự, sau lại khuyến khích xã hội hóa, tức là khuyến khích tư nhân mua gom các nhà trong các biệt thự Pháp về một chủ, nhưng chủ nhân mới (tư nhân, ngân hàng, doanh nghiệp,...) mua xong lại phá đi để lấy đất vàng xây nhà cao tầng chứ không bảo tồn nên Hà Nội không có quy hoạch rõ ràng. Tóm lại, những căn biệt thự cổ không nằm ngoài bài toán bất động sản lợi ích nhóm và cuộc đấu tranh giữa bảo tồn và phát triển.

Hồi tháng 4/2022, dư luận cũng có nhiều thảo luận về việc thành phố công bố rao bán hơn 600 dự án biệt thự cũ thuộc sở hữu Nhà nước và chủ yếu nằm ở các quận trung tâm. Rất may, tiếp sau đó quyết định này cũng đã nhanh chóng được thu hồi, nhưng cũng cho thấy nhiều nguy cơ bị biến dạng và mai một của hệ thống các nhà biệt thự cũ sở hữu công trên địa bàn TP Hà Nội.

Còn nói như KTS Phạm Thanh Tùng - Hội Kiến trúc sư Việt Nam, việc gìn giữ các di sản kiến trúc trong lòng Thủ đô hiện nay như một cuộc chiến giữa thời bình. Tuổi thọ công trình quá cao, trong khi đó công tác duy tu bảo dưỡng thì quá hời hợt.

Cơ hội cho 92 biệt thự cổ

Sau nhiều năm Hà Nội nghiên cứu, lập danh mục các biệt thự Pháp cổ để bảo tồn trong số hơn một ngàn ngôi biệt thự cũ trên địa bàn, nhưng ở thời điểm này duy nhất ngôi biệt thự tại số 49 phố Trần Hưng Đạo (hay 46 phố Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm) đang được tôn tạo và dự kiến hoàn thành trong năm 2023.

Mới đây, qua Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết đã rà soát, kiểm tra và lựa chọn 92 biệt thự cũ xây trước năm 1954 trên địa bàn thành phố để chỉnh trang, bảo tồn. Theo rà soát của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, danh sách 92 biệt thự cũ được chọn để chỉnh trang lần này gồm 30 biệt thự cũ do TP Hà Nội quản lý, 50 biệt thự cũ do Trung ương quản lý và 12 công trình kiến trúc có giá trị xây dựng trước năm 1954.

Đầu năm 2022, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 1845/QĐ-UBND về danh mục nhà biệt thự cũ được xây dựng từ trước năm 1954. Danh mục này gồm 1.216 nhà biệt thự cổ, được chia làm 3 nhóm: Nhóm 1 có 222 biệt thự; nhóm 2 có 356 biệt thự và nhóm 3 có 638 biệt thự, thuộc đối tượng quản lý theo Quy chế quản lý, sử dụng biệt thự cổ; đồng thời, Quyết định nêu rõ, tất cả các nhà biệt thự thuộc danh mục quản lý, bao gồm cả biệt thự thuộc sở hữu của Nhà nước, của các tổ chức, của hộ gia đình, cá nhân... không được tự ý phá dỡ.

Dù vậy, với chủ trương trên, KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu vấn đề: Có quan điểm trong một khu vực có nhiều biệt thự giá trị về kiến trúc thì chọn ra một vài cái để bảo tồn, bởi nguồn lực không thể bảo tồn hết được. Và có thời điểm, theo ông Nghiêm, Hà Nội đặt mục tiêu phải bảo tồn hơn 1.000 căn biệt thự tại khu vực phố cổ, sau rút xuống còn mấy trăm nhưng cũng không làm được vì không có nguồn lực. Cho tới năm 2019, khi Hà Nội thống nhất được các tiêu chí bảo tồn thì nhiều ngôi biệt thự đã bị dỡ bỏ, xây mới...

Để bảo tồn lâu dài, ông Nghiêm đề xuất, rất cần thành phố sớm lên kế hoạch lựa chọn tư vấn đủ năng lực để lập hồ sơ 3D trên cơ sở hồ sơ lưu trữ của thành phố cùng nhiều nguồn khác và số hóa dữ liệu hồ sơ quản lý đối với các biệt thự nhóm 1. Đồng thời, đối với biệt thự nhóm 2, nhóm 3, cần sớm lập đồ án thiết kế đô thị, chỉnh trang tuyến phố để định hướng xây dựng và quản lý sau xây dựng. Trong đó, cần chú ý đến phong cách kiến trúc, tầng cao công trình phải hài hòa, đồng bộ trên toàn tuyến phố khi trường hợp biệt thự bị hư hỏng nặng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, được xây dựng lại. “Sau khi thực hiện rà soát đánh giá hiện trạng, phân loại biệt thự thì thành phố cần xây dựng cơ chế cho từng nhóm nhà biệt thự, có cơ chế đặc thù đối với biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đang làm nhà ở công vụ, những biệt thự cho thuê hoặc đã bán, biệt thự đa thành phần sở hữu”, ông Nghiêm lưu ý.

Ở góc nhìn khác, theo KTS Lê Anh Tuấn - Hội Kiến trúc sư Hà Nội, sau khi thực hiện rà soát đánh giá hiện trạng, phân loại biệt thự thì thành phố cần xây dựng cơ chế cho từng loại. Đối với biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đang làm nhà ở công vụ, những biệt thự cho thuê hoặc đã bán, biệt thự đa thành phần sở hữu cần xây dựng cơ chế đặc thù. Về xây dựng cơ chế tài chính, Nhà nước hỗ trợ một phần còn huy động người dân tham gia đóng góp, đối với công trình có kiến trúc đặc biệt cần bảo tồn, huy động nguồn từ ngân sách và tài trợ… Đối với người dân, cần tuyên truyền để họ tuân thủ theo pháp luật và nhận thức được vấn đề và tham gia hỗ trợ cùng chính quyền kể cả về tài chính trong công tác bảo tồn biệt thự cổ.

Để di sản trở thành nguồn lực phát triển

PGS.TS.KTS Khuất Tân Hưng - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội khẳng định: Bảo tồn và phát triển luôn có mâu thuẫn nhưng không đối kháng. Như vậy, câu chuyện đặt ra là làm thế nào có thể dung hòa mâu thuẫn đó thì trong thực tế chứng minh cho rằng không thể nào bảo tồn được tất cả các công trình vì nó đồng nghĩa với việc không có quỹ đất cho chúng ta phát triển. Do đó, những phần thuộc về ký ức của lịch sử thì chúng ta phải giữ, những công trình có giá trị đặc trưng gắn liền với ký ức của đô thị, của một vùng đất thì cần được bảo tồn. Những di sản đó đến một thời điểm rất có thể sẽ trở thành nguồn lực cho sự phát triển.

Nhiều ý kiến cũng bày tỏ, Hà Nội cần có chính sách về nguồn lực hỗ trợ các hộ dân trong bảo tồn hoặc cải tạo những căn biệt thự cũ để bảo đảm giữ được nguyên trạng. Đặc biệt, cần nghiên cứu để có quy định bảo tồn nhưng phải hướng tới phát huy giá trị và tạo thuận lợi cho người sở hữu công trình, có định hướng hợp lý trong khai thác, sử dụng.

Một ví dụ điển hình là khu vực phố Tạ Hiện. Một số người dân ở sâu bên trong, không được hưởng lợi đã được giãn dân sang nơi ở mới, khu phố thì được cải tạo lại theo phong cách cũ. Cuối cùng chính người dân được hưởng lợi nhờ phát triển du lịch, đem lại kinh tế cho họ.

Tương tự, các ngôi biệt thự không nhất thiết chỉ dành để ở, mà tùy từng vị trí, công trình có thể cho khai thác làm du lịch, dịch vụ nhằm quảng bá giá trị công trình. Cách làm này đã được thành phố Hội An (Quảng Nam) cũng như nhiều nước trên thế giới thực hiện thành công. Cần thống nhất, bảo tồn các công trình biệt thự và công trình kiến trúc có giá trị là bảo tồn cả giá trị vật thể và phi vật thể. Nếu như điều chỉnh về chức năng sử dụng sẽ góp phần quảng bá rộng rãi giá trị và đặc biệt tạo được nguồn lực để chúng ta bảo tồn, phát triển quỹ di sản này của Thủ đô.

Ở góc nhìn khác, KTS Phạm Hoàng Phương - Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, cần bảo tồn biệt thự Pháp cổ theo luật. Luật Kiến trúc được Quốc hội phê duyệt năm 2019 và chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2020, bên cạnh các di tích kiến trúc đã được xếp hạng đã được quản lý cơ bản chặt chẽ và đồng bộ, việc bảo tồn và phát huy các giá trị công trình có giá trị cần được đẩy mạnh trong thời gian tới.

Với trường hợp TP Hà Nội, nằm trong hệ thống các công trình kiến trúc có giá trị tiêu biểu nhất đang đối mặt với các thách thức về bảo tồn và phát huy giá trị chính là các biệt thự cũ tại khu phố cũ Hà Nội. Trong đó, phải kể đến một số lượng lớn các biệt thự cũ thuộc sở hữu công có nhiều yếu tố đặc thù rất cần được triển khai sớm công tác bảo tồn và phát huy giá trị. Tình trạng biến dạng và mai một hiện nay của các công trình biệt thự cũ có giá trị trong khu phố cũ Hà Nội cũng là phổ biến chung với nhiều đô thị trên phạm vi cả nước.

“Với các công trình biệt thự có giá trị sở hữu công, với các ưu thế đặc thù riêng như vấn đề về sở hữu và đồng sở hữu/ sử dụng có tính chất ít phức tạp hơn (phần lớn chỉ do một đơn vị cơ quan nhà nước quản lý và sử dụng), vấn đề về nguồn lực và cơ chế về bảo tồn, tôn tạo, đặc biệt là chính sách nhất quán lớn về ưu tiên di dời cơ quan công sở ra khỏi khu vực nội đô nên có thể được xem là những cơ sở tốt để quản lý và bảo tồn tôn tạo, phát huy công trình có giá trị loại này theo đúng tinh thần của Luật Kiến trúc, đóng góp cho sự phát triển kinh tế xã hội chung, đồng thời xây dựng và tạo dựng bản sắc kiến trúc cảnh quan đô thị, trở thành hình mẫu nhân rộng với các công trình biệt thự cũ có giá trị khác trên địa bàn thành phố”, KTS Phạm Hoàng Phương gợi mở.

Nhà sử học Dương Trung Quốc:Đã đến thời điểm cần trùng tu

Việc trùng tu, bảo tồn nguyên trạng các công trình biệt thự Pháp cổ là một chủ trương đúng, để giữ được cả giá trị của công trình và công năng sử dụng, tránh tình trạng có những người chỉ nghĩ đến mặt bằng đất đai chứ không nghĩ đến giá trị công trình ở trên đất. Nhưng để "cứu vãn" được lại như xưa là không còn khả năng, chỉ nên "cứu vãn" từng toà nhà, nếu nó có một giá trị nào đó theo tiêu chí đại diện chứ không nên giữ tất cả. Những nơi không bảo tồn cần được cải tạo lại để sử dụng hiệu quả cả về cảnh quan và là nơi ở. Như quận Hoàn Kiếm thời gian qua đã triển khai tôn tạo, trùng tu biệt thự số 49 phố Trần Hưng Đạo với mong muốn trở thành hình mẫu về thông tin, kinh nghiệm thực hiện để triển khai rộng hơn.

Bảo tồn như thế nào thì phải quy hoạch lại, đầu tiên là về quyền sử dụng. Nhà nước phải tổ chức cho người đang sử dụng hợp pháp ở biệt thự có giải pháp tốt nhất và công bằng nhất. Khi một chủ sở hữu thì mới làm được. Rồi phân loại, những biệt thự có giá trị thật đặc biệt, thật tiêu biểu thì cố gắng phục hồi như cũ. Nếu không có giá trị thì thôi.

Bên cạnh đó cần có hội đồng, các nhà chuyên môn về kiến trúc đánh giá, phân loại các biệt thự, quy định cụ thể về tỷ lệ, mật độ xây dựng phù hợp để tránh phá vỡ cảnh quan. Nhưng cũng đừng câu nệ quá là phải trùng tu theo kiểu cổ, bởi có những yếu tố hiện đại vào sẽ cải thiện môi trường sống cho người dân.

Có thời điểm quản lý, ta phá vỡ hết, chỉ tìm không gian sống. Đến nay chúng ta nhận ra và triển khai bảo tồn thì đã mất mát khá nhiều biệt thự, nhiều nơi đã bị phá dỡ xây cao ốc. Nhưng hiện nay, theo hồ sơ lưu trữ của người Pháp, họ vẫn thông báo cho chúng ta biết thời điểm những tòa biệt thự đã đến thời hạn phải trùng tu.

TS.KTS Trương Ngọc Lân - Phó Trưởng khoa Kiến trúc và quy hoạch (Trường Đại học Xây dựng): Mô hình bảo tồn thích ứng

Ở một số quốc gia, những công trình mà thậm chí chưa được công nhận là di sản nhưng mà nó trong vùng được bảo tồn, bảo vệ thì hiệu lực quản lý cũng khá tốt và ý thức chấp hành của người dân cũng rất cao. Họ có những ràng buộc bởi luật, pháp luật rõ ràng, chi tiết. Người dân vẫn có thể khai thác hiệu quả kinh tế, xã hội từ những công trình đó, đồng thời bảo tồn, gìn giữ phần “hồn cốt”, cốt lõi của công trình kiến trúc. Đó là mô hình “bảo tồn thích ứng” - gìn giữ và bảo vệ giá trị kiến trúc nhưng phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế của xã hội. Đây là mô hình rất hay mà Việt Nam nên học tập. Bởi nó là vấn đề then chốt quyết định đến việc gìn giữ một kho tàng công trình kiến trúc khổng lồ, độc đáo có một không hai trong dòng chảy hối hả của cuộc sống đương đại.

Vậy nên, để công tác bảo tồn có kết quả, Hà Nội cần xem xét lựa chọn những biệt thự tiêu biểu, có giá trị về nghệ thuật kiến trúc để tu bổ, tôn tạo và bảo tồn. Khi các biệt thự đã được phục hồi nguyên trạng hình thức kiến trúc ban đầu, sẽ giao cho các đơn vị Nhà nước hoặc tư nhân sử dụng vào kinh doanh du lịch.

Để làm được việc này phải có quy định hết sức rõ ràng và cơ chế giám sát chặt chẽ, người nào được giao thì người đó phải chịu trách nhiệm trước thành phố, phân công phân cấp rõ ràng gắn với trách nhiệm của người đứng đầu. Đồng thời phải tuyên truyền và có cơ chế, để người dân đang sống trong những biệt thự cùng chung tay với thành phố trong việc bảo tồn những công trình này, vì chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước thì rất khó để thực hiện.