'Bong bóng' nhà đất và lệch pha cung cầu

Dự án nhà ở cao cấp được các chủ đầu tư chú trọng phát triển (Ảnh: S.Xanh).

Mới đây, lãnh đạo UBND TP.HCM đã tổ chức lấy ý kiến các sở ngành để xây dựng đề án phát triển thị trường BĐS thành phố. Nhiều ý kiến từ phía quản lý cho rằng, thời gian qua thị trường này phục hồi khá.

Nếu như năm 2012 tồn kho 15.000 căn hộ thì nay còn số tồn kho giảm đáng kể. Dư nợ tín dụng dành cho thị trường tăng trưởng và ổn định hơn.

Mặc dù đánh giá cao thị trường BĐS thành phố, song không ít ý kiến bày tỏ quan ngại, giá nhà ở TP HCM quá cao trong khi thu nhập người dân ở mức trung bình chiếm đa số. Mối lo ngại cộng hưởng đó là nguồn cung trên thị trường đang lệch pha với nhu cầu thực tế.

Quá nhiều dự án nhà ở cao cấp (60% dự án lớn) đã và đang hình thành. Dự án nhỏ chỉ chiếm khoảng 40%, trong khi nhu cầu nhà ở sơ cấp, thứ cấp và cho thuê rất cao.

Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho biết, hiện thành phố có 476.000 hộ chưa có nhà.

Điều đặc biệt, có khoảng 300.000 hộ cần nhà ở xã hội. Nói về nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, Viện Nghiên cứu và Phát triển thành phố cho rằng, từ nay đến 2020 thành phố có 81.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

“Thị trường BĐS TP HCM giống như chiếc máy bay toàn ghế ngồi hạng thương gia, ghế thường có vẻ khó kiếm”-TS Trần Du Lịch nói. Còn theo giới chuyên gia BĐS, thị trường nhà cao cấp có dư, nhà ở mức trung bình lại thiếu; nếu xảy ra tình trạng “bong bóng” thì hậu quả sẽ rất nặng nề.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng DN ồ ạt phát triển nhà ở cao cấp, các sở ngành liên quan khẳng định, tiền sử dụng đất quá cao chính là lý do buộc DN phải xây dựng căn hộ cao cấp.

Nếu xây nhà ở bình dân thì DN không có tiền đóng. “Người dân mua nhà triệu đô rồi cho thuê nhưng sau 3 năm tiền cho thuê nhà vẫn chưa đủ để đóng tiền sử dụng đất”- ông Trần Du Lịch dẫn chứng.

Liên quan đến tiền sử dụng đất với giá cao, ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) thông tin, hiện nay tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách nhà nước. Và, theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là gánh nặng của DN và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Thậm chí, tiền sử dụng đất đang là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, đồng thời là môi trường tạo ra cơ chế “xin - cho”.

Không ít ý kiến nhận định, thị trường BĐS thành phố mang tính tập trung nhưng bị ức chế về quan hệ đầu tư và hệ thống pháp luật. Đây chính là điểm mà thị trường này khác các thị trường khác.

Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HOREA kiến nghị về trung hạn, dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP HCM đã trình Chính phủ.

Theo đó, về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho; hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Vẫn theo ông Trần Du Lịch, BĐS là một trong 9 nhóm ngành dịch vụ được thành phố chú ý phát triển. Cho nên phải lành mạnh hơn, tìm ra những cản trở, chồng chéo gây khó cho thị trường. Ngoài ra, cần xem xem những luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có gì mâu thuẫn và xung đột hay không.