“Chìa khóa vàng” để tái cấu trúc đô thị

Gỡ nút thắt thể chế, khai thác hiệu quả đất đai

TPHCM đang đứng trước bước ngoặt lớn, khi hệ thống đường sắt đô thị dần hình thành. Trước thực tế như nhiều đô thị lớn khác, thành phố được định hướng chuyển sang mô hình đô thị nén, đa trung tâm, lấy giao thông công cộng làm trục xương sống.

Theo định hướng, TPHCM sẽ hoàn thành khoảng 187 km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn tới 355 km vào năm 2035. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không chỉ là xây dựng hạ tầng, mà là khai thác hiệu quả hệ thống này để tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Thực tế từ tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của giao thông công cộng. Năm 2025, metro vận chuyển được hơn 20,2 triệu lượt khách, kéo theo lượng khách xe buýt tăng, đồng thời, giảm gần 18% số vụ tai nạn giao thông trên Xa lộ Hà Nội. Những con số này cho thấy, nếu được tổ chức tốt, metro không chỉ giải quyết ùn tắc mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thay đổi cấu trúc đô thị và hành vi di chuyển của người dân.

Về vai trò của mô hình TOD, PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật, Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc TPHCM cho rằng, vấn đề không còn là có làm TOD hay không, mà là phải tổ chức triển khai hiệu quả mô hình này như thế nào. Trong đó, TOD đòi hỏi sự phối hợp liên ngành giữa quy hoạch, kiến trúc, giao thông, kinh tế đô thị, cùng sự tham gia của cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cơ sở đào tạo.

Ở góc độ quản lý nhà nước, TS Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý. Theo bà Hạnh, TPHCM cần rà soát, sửa đổi các luật như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở để bổ sung quy định đặc thù cho TOD, đặc biệt là cơ chế tính giá trị đất tăng thêm khi đầu tư hạ tầng.

Bà Hạnh cũng lưu ý cần phát triển nhà ở xã hội trong các khu vực chịu ảnh hưởng của TOD, nhất là vùng chuyển tiếp, nhằm đảm bảo người thu nhập thấp có thể tiếp cận hệ thống giao thông công cộng.

Liên quan đến cơ chế, các nghị quyết của Trung ương như Nghị quyết 06-NQ/TW, Kết luận 72-KL/TW, Nghị quyết 31-NQ/TW và đặc biệt là các Nghị quyết 98/2023/QH15, Nghị quyết 260/2025/QH15 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng. Trong đó, TPHCM được giữ lại 100% nguồn thu từ khai thác quỹ đất TOD để tái đầu tư hạ tầng.

Để phát huy hiệu quả các cơ chế, chính sách, TS.KTS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho rằng, TPHCM cần phải coi TOD là cơ hội để tái tổ chức không gian đô thị và tạo nguồn thu từ đất. Tuy nhiên, để làm được, cần giải bài toán hệ số sử dụng đất, phân chia lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Ông Hải đề xuất UBND TPHCM cần quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, từ vùng đô thị, hành lang đến khu vực quanh nhà ga; đồng thời, thúc đẩy hợp tác công – tư, cho phép khai thác không gian trên và dưới nhà ga.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá cao đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu mô hình “tập đoàn đường sắt đô thị” do Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, tích hợp các khâu từ đầu tư, vận hành đến phát triển bất động sản theo TOD. Bởi vì, chỉ khi được thống nhất các khâu, TOD mới phát huy trở thành công cụ phát triển tổng hợp, gắn kết quy hoạch không gian, giao thông và khai thác đất đai.

Quyết liệt hiện thực hóa mô hình TOD

Ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cho biết, thành phố đang đứng trước “ngưỡng cửa lịch sử” khi metro số 1 đã vận hành và các tuyến metro khác đang triển khai rộng khắp trên địa bàn thành phố, mở ra cơ hội tái cấu trúc đô thị toàn diện.

Theo ông Ngân, mô hình TOD được xây dựng trên 3 trụ cột chiến lược. Thứ nhất, là động lực kinh tế, thông qua nén đô thị tại các đầu mối giao thông, khai thác không gian ngầm và giá trị gia tăng từ quỹ đất quanh nhà ga để tái đầu tư hạ tầng.

Thứ hai, là giải pháp đô thị xanh, với metro đóng vai trò xương sống, hướng tới đô thị nén, ưu tiên đi bộ, kết nối đa phương thức và giảm phụ thuộc phương tiện cá nhân. Thứ ba, TOD phải gắn với bản sắc đô thị, kết hợp bảo tồn di sản, không gian văn hóa, tạo nên những khu vực phát triển hiện đại nhưng vẫn giữ đặc trưng đô thị phương Nam.

Để hiện thực hóa, vừa qua, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đang tham mưu UBND TPHCM lập quy hoạch tổng thể đường sắt đô thị, quy hoạch không gian ngầm và thiết kế đô thị dọc các tuyến metro. Đồng thời, thành phố đang cụ thể hóa các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98, 188 và 260 của Quốc hội nhằm khơi thông nguồn lực, cho phép điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất, khai thác quỹ đất TOD và thu hút đầu tư.

“Chủ động nắm bắt, vận dụng cơ chế; quyết liệt chuyển hóa thành nguồn lực”, ông Ngân nhấn mạnh, đồng thời kỳ vọng giới chuyên môn đóng góp giải pháp về công nghệ, mô hình quản trị và tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Bên cạnh đó, thành phố cũng định hướng phát triển đồng bộ nhà ở, thương mại – dịch vụ và hạ tầng xã hội quanh các nhà ga, tránh tình trạng dồn nén dân cư vào khu trung tâm.

Đối với TPHCM, mô hình TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch, mà là cách tiếp cận phát triển đô thị hoàn toàn mới. Nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là “đòn bẩy” giúp TPHCM giải bài toán hạ tầng, khai thác nguồn lực đất đai và nâng cao chất lượng sống. Ngược lại, nếu chậm trễ trong hoàn thiện thể chế và tổ chức thực hiện, thành phố có nguy cơ bỏ lỡ cơ hội vàng khi mạng lưới metro đang dần hình thành.