Chưa được giao đất đã ký hợp đồng ‘bán đất’: Có thể xem xét huỷ hợp đồng BT

Trước đó, như Đai Đoàn Kết phản ánh, liên doanh Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái (Văn Phú - Bắc Ái) được UBND TP HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án BT (xây dựng - chuyển giao) tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao thông Gò Dưa (TP Thủ Đức) dài 2,75km với tổng mức đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng.

Theo Hợp đồng BT ký ngày 25/11/2016, UBND TP HCM dự kiến sẽ dùng 5 khu đất để thanh toán chi phí cho nhà đầu tư gồm: 234 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, quận 1, diện tích 643 m2; khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh, diện tích 7.200 m2; khu đất 582 Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, diện tích 12.240 m2; khu đất 132 Đào Duy Từ, quận 10, diện tích 10.618,5 m2; khu đất 12 Kỳ Đồng, Quận 3, diện tích 940 m2; khu đất 42 Trương Định, quận 3, diện tích 807 m2.

Dự kiến tuyến đường sẽ đưa vào sử dụng sau 24 tháng thi công. Tuy nhiên, đến nay, đã 5 năm công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chưa được hoàn tất.

Đến nay dự án đường vẫn đang dang dở và hiện chưa có bất cứ quyết định giao đất nào nhưng công ty Cổ phần Văn Phú Bắc Ái đã ký ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho Công ty TNHH Joming lô đất 132 Đào Duy Từ, phường 6, Quận 10 với giá trị ghi trên hợp đồng là 370 tỷ đồng. Số tiền thanh toán chia làm 4 đợt cụ thể gồm: Các đợt 1,2,3 đặt cọc với số tiền mỗi đợt 74 tỷ đồng và đợt thanh toán cuối cùng là 148 tỷ đồng.

Theo giá trị chuyển nhượng 370 tỷ đồng thì mỗi m2 của khu đất chỉ có giá chưa đến 35 triệu đồng/ m2. Đó là chưa kể giá trị gia tăng của khu đất theo quy hoạch xây dựng căn hộ cao cấp kết hợp thương mại lên đến 25 tầng. Trong khi đó, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại khu vực này cho thấy giá trung bình mỗi m2 đất thời điểm hiện tại có giá trị dao động vào khoảng hơn 250 triệu đồng/ m2.

Nhận định về việc Văn Phú Bắc Ái chưa được giao đất nhưng thực tế đã chuyển nhượng khu đất, Luật sư Vũ Văn Biên (đoàn Luật sư tỉnh Hải Dương) nhận định đây là hành vi bán khống. Luật sư Biên cho hay, có thể Văn Phú Bắc Ái nói rằng đây là hợp đồng chưa có hiệu lực thực hiện nhưng thực tế Văn Phú Bắc Ái đã nhận tiền thì hành vi mua bán đã xảy ra.

“Trong trường hợp này giữa 3 chủ thể liên quan tới khu đất là Nhà nước, Văn Phú Bắc Ái và công ty Công ty TNHH Joming thì rõ ràng Nhà nước chịu thiệt. Bởi vậy, các cơ quan chức năng cần vào cuộc chấn chỉnh hành vi bất hợp pháp này. Trong trường hợp này có thể huỷ hợp đồng BT đã ký trước đó với Văn Phú Bắc Ái”, Luật sư Biên nói.

Trong khi đó, một chuyên gia kinh tế nói với PV Đại Đoàn Kết rằng nếu nhìn vào các hợp đồng BT được ký trước năm 2018 đầy rẫy bất cập, và phần thiệt luôn đứng về phía Nhà nước. Trong trường hợp cụ thể này, vị này đặt ra hàng loạt câu hỏi như xem lại giá trị 5 khu đất để thanh toán chi phí cho nhà đầu tư xây dựng tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao thông Gò Dưa (TP Thủ Đức) dài 2,75km có hợp lý hay không?.

“Câu hỏi đặt ra ở đây là khi hoàn thành xong tuyến đường kết nối chỉ vỏn vẹn 2,75 km thì chi phí đầu tư hết bao nhiêu tiền? Giá trị 5 lô đất có tương ứng với số tiền nhà đầu tư bỏ ra?. Và khi chưa được giao đất thì nhà đầu tư đã bán đất, việc này cơ quan Nhà nước cần vào cuộc để thanh tra, kiểm tra, nếu có dấu hiệu vi phạm có thể huỷ hợp đồng BT đã ký”, vị này đặt câu hỏi.

Cũng theo vị này, việc ký kết hợp đồng BT trước khi Nghị định 69/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ 1/10/2019 có thể nhà đầu tư được lợi rất nhiều, đây cũng là lỗ hổng trong chính sách pháp luật hiện hành.

Vị này phân tích, theo quy định của 69/2019/NĐ-CP thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nghĩa là giá trị quỹ đất tương đương với giá trị của khối lượng xây dựng công trình BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước thẩm quyền xác định theo quy định pháp luật.

“Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước. Nếu giá trị quỹ đất nhỏ hơn giá trị công trình BT thì nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành”, vị này nói.