Cung - cầu lệch pha, đẩy giá bất động sản tăng. Bài 2: Nguy cơ tắc nghẽn dòng vốn

Gọng kìm siết chặt

DN BĐS hiện có 3 kênh huy động vốn chủ yếu. Dòng vốn đầu tiên của thị trường BĐS là nguồn vốn tín dụng. Ở kênh vốn này, đã hơn 3 năm nay quan điểm của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là sẽ siết chặt dòng vốn chảy vào BĐS có tính chất đầu cơ, các dự án lớn, riêng với BĐS phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, NHNN vẫn khuyến khích. Điều này thể hiện qua số liệu cho vay giảm dần.

Theo NHNN, tín dụng BĐS từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì đi ngang mức này vào cuối năm 2021. Đầu năm 2022 đến nay, hoạt động quản lý dòng vốn vào BĐS được thực hiện rất mạnh mẽ. Mới đây nhất, NHNN đưa ra dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang có những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Theo đó các ngân hàng “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh BĐS và việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại cho vay đối với DN BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.

Nguồn vốn thứ hai là DN huy động vốn từ kênh trái phiếu. Bản thân trái phiếu DN không có lỗi nhưng từ sự cố Tân Hoàng Minh, các bất cập trên thị trường trái phiếu DN đã lộ rõ. Do điều kiện phát hành khá dễ dãi, hàng loạt DN thua lỗ vẫn huy động thành công hàng nghìn tỷ đồng. Đa số trái phiếu DN trên thị trường đều không có tài sản đảm bảo. Số trái phiếu DN được bảo đảm cũng chủ yếu bằng dự án hình thành trong tương lai hoặc bằng cổ phiếu. Nói cách khác, nếu DN xảy ra đổ vỡ, nhà đầu tư hầu như trắng tay.

Số liệu cho thấy, trong nửa đầu tháng 7, trên thị trường trái phiếu DN, hầu như vắng bóng DN BĐS. Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đã nói rằng, mặc dù, hiện nay dư nợ trái phiếu DN BĐS mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ.

Nguồn vốn thứ ba của thị trường BĐS là vốn đầu tư nước ngoài FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương… Vốn FDI vào BĐS tăng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN. Hiện cả 2 kênh này đều bị siết chặt, khiến thị trường tác động mạnh, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Nhiều DN BĐS cho hay, họ đang như ngồi trên lửa khi không ít ngân hàng thông báo hạn chế cho vay BĐS (kể cả cho vay cá nhân). Tới đây, nếu Bộ Tài chính siết chặt thêm điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ (sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP), DN có nguy cơ bị bịt cả hai kênh huy động vốn chủ chốt, nên khó tránh khỏi khả năng tạm dừng triển khai dự án.

Doanh nghiệp đứng ngồi không yên

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS đang thiếu thanh khoản trầm trọng. Có nhiều nguyên nhân khiến các dự án không thể đưa ra thị trường dẫn đến thị trường thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu xã hội rất lớn. Một trong số nguyên nhân đó là, DN BĐS hiện thiếu nguồn vốn. Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới “sức khỏe” của các DN.

Ông Châu cũng chỉ ra 3 bất ổn trên thị trường. Thứ nhất là giao dịch BĐS bắt đầu trầm lắng. Thứ hai là điểm nghẽn pháp lý kéo dài đẩy DN rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án mà không biết ngày về đích. Thứ ba là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm nay.

Đã có trên 280 DN BĐS phát hành trái phiếu DN để huy động vốn; riêng trong năm 2021, có 174 DN BĐS phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng trái phiếu DN phát hành toàn thị trường.Trong 6 tháng đầu năm 2022, các DN BĐS cũng đã huy động được gần 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu DN. Một số DN lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019-2021.

Chia sẻ với báo giới, ông Phạm Hoàng Phát, đại diện Công ty cổ phần Địa ốc C.P.H cho biết, DN chọn giải pháp cắt giảm chi phí và tiết kiệm nguồn lực, chờ qua tháng 7 âm lịch, đến quý IV, tức mùa cao điểm bán hàng cuối năm, mới tính tới các bước đi kế tiếp. Hiện nay DN đang bế tắc về dòng tiền phát triển dự án mới, đồng thời không có vốn để xoay vòng các khâu chuẩn bị quỹ đất, nên trong 6 tháng cuối năm, DN này chủ động hạ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận xuống còn một nửa so với kế hoạch đề ra.

Đại diện một DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS cũng chia sẻ rằng, DN gặp khó khăn trong việc chào bán hàng, bởi khách hàng lo ngại về thông tin ngân hàng siết tín dụng, khiến họ không dám xuống tiền mua nhà vì khó tiếp cận vốn vay.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH thương mại – xây dựng Lê Thành, cho biết qua làm việc với một số ngân hàng gần đây thì thông tin đều cho biết hoạt động cho vay, giải ngân đối với lĩnh vực BĐS đều chậm lại và có phần hạn chế. Một số ngân hàng nói thẳng sẽ thận trọng xem xét đối với các dự án. Các ngân hàng cũng ngỏ ý sẽ siết chặt hơn việc cho vay đối với cá nhân để mua BĐS. “Việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết cả ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực chung cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế nói chung” - ông Nghĩa nói thêm.

Dự án mới hiếm dần

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS đang khan hiếm nguồn cung, nhất là sau vụ Tân Hoàng Minh. Hà Nội chỉ còn lại chưa đầy 1/10 các dự án ra đời so với những năm gần đây. Nguyên nhân là do nguồn tài chính đang dần hạn hẹp.

Giới chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra dòng vốn không chỉ là vấn đề nhức nhối với thị trường BĐS mà cả DN và khách hàng cũng đang gặp khó khăn.

DN đang thiếu vốn đầu vào để phát triển dự án khi kênh tín dụng gặp khó khăn, phát hành trái phiếu DN kiểm soát chặt chẽ. Đối với đầu ra, khi ra được các sản phẩm bán ra thị trường thanh khoản cũng giảm do khách hàng không vay được vốn ngân hàng. Từ tháng 4 đến nay, ngay khi một số ngân hàng thông báo hết room tín dụng thì lập tức thị trường BĐS phản ứng, một loạt dự án bán chậm hẳn.

Trong khi đó nhìn nhận về diễn biến thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng bởi lạm phát, nhu cầu về nhà ở cao mà nguồn cung hạn chế... Trong khi đó, thanh khoản lại giảm bởi dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

"Nếu những nút thắt này không sớm được tháo gỡ thì thị trường có thể rơi vào giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho DN. Giai đoạn này cần có chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra mềm mại hơn” - Chủ tịch VARs nhận định.

(Còn nữa)