Đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2: Cần tính toán trên đặc điểm và điều kiện thị trường

Đề xuất tăng thuế người nhiều đất

Theo đề xuất mới nhất để thay thế Nghị quyết 54/2017 về cơ chế chính sách đặc thù, TP HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng, hoặc bất động sản (BĐS) thứ hai trở lên.

Cụ thể, TP HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế BĐS thứ hai trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Mức tăng do HĐND TP quyết định bao gồm: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỉ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng.

TP HCM sẽ hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỉ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.

Trên thực tế, hình thức đánh thuế với nhà đất thứ hai trở lên không mới ở các thị trường phát triển. Cụ thể, tại Anh, với BĐS thứ hai trở lên, dù mua để ở hay mục đích cho thuê, lệ phí trước bạ được tính bằng mức tiêu chuẩn cộng thêm khoản phụ phí 3% trên mỗi khung giá.

Tại Singapore, người mua BĐS thứ hai phải thanh toán tiền mặt nhiều hơn và bị định giá cho vay thấp hơn. Không những vậy, chủ sở hữu BĐS còn phải đóng thêm phí trước bạ.

Trong khi đó, ở Thượng Hải, người sở hữu từ hai căn hộ trở lên phải trả một khoản thuế thường niên với BĐS thứ hai từ 0,4% đến 0,6% giá trị tài sản, tính trên diện tích dư ra từ mức 60 m2/người.

Phải dựa trên đặc điểm và điều kiện thị trường

Mặc dù hình thức đánh thuế với BĐS thứ hai trở lên không mới lạ tại nhiều quốc gia nhưng kiến nghị tăng thu thuế nhà đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng, hoặc BĐS thứ hai trở lên của TP HCM vẫn tạo nên nhiều luồng ý kiến khác nhau xung quanh đề xuất này.

Một số chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế này nhằm giải quyết nạn đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng, làm lũng đoạn thị trường. Đánh thuế với BĐS thứ hai buộc nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ, bởi áp lực tài chính mới.

Chuyên gia kỳ vọng, quy định này sẽ có tác động tích cực hơn về vấn đề đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất. Cùng với đó là chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách. Việc đánh thuế nhà, đất cao cũng sẽ giúp ngân sách Nhà nước có được nguồn đóng góp lớn từ người dân.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, ở góc độ thị trường, việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà; đặc biệt là trong bối cảnh, thị trường BĐS hiện nay đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn.

Tuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia, phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi đúng đối tượng. Ngoài ra, việc đánh thuế BĐS thứ hai vẫn cần cân nhắc sao cho phù hợp với các đặc điểm, cùng điều kiện của thị trường Việt Nam.

Ở chiều ngược lại, một luồng ý kiến khác lại cho rằng, đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai của TP HCM là bất hợp lý, sẽ gây nhiều tác động tiêu cực tới thị trường; đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang hết sức khó khăn và cần sự phối hợp của nhiều Bộ, ban ngành để gỡ khó.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam bày tỏ, việc đánh thuế BĐS thứ hai sẽ tác động đến thị trường, có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán. Khi đó, người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.

Bày tỏ quan điểm về việc đánh thuế BĐS thứ hai, TS. Nguyễn Ngọc Tú, Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội cho rằng, đây là bài toán cần phải xem xét và tính toán.

Theo ông Tú, nên đánh thuế vào tài sản có giá trị lớn thay vì đánh vào BĐS thứ hai. “Có những người mua rất nhiều bất động sản nhưng không bao giờ đứng tên sử dụng, họ để cho người thân trong gia đình đứng tên. Vậy, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thu được thuế của những người này không? Trong khi có những người lao đầu vào làm lụng vất vả cả đời mới có tiền mua được 1 - 2 miếng đất, nếu đề xuất này được thực hiện thì họ là người thiệt thòi, bất hợp lý”, ông Tú cho biết.