Đi tìm nhà ở xã hội

Hiện nay vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân, người lao động vẫn rất nóng. Thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2022, số lượng dự án nhà ở trên cả nước đã được phê duyệt là 3.823, trong đó có hơn 2.500 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6%), 483 dự án nhà ở xã hội (12,6%), 350 dự án tái định cư (9,15%)...

Vậy, tại sao doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) ít mặn mà phát triển nhà ở xã hội? Và chỉ đến khi thị trường BĐS phân khúc cao cấp "đóng băng" họ mới tìm đến nhà ở xã hội như một giải pháp bảo đảm ổn định dòng tiền, lợi nhuận, cũng như tận dụng được bộ máy sẵn có của mình.

Tuy nhiên, về vấn đề này cũng không thể chỉ trách DN BĐS khi họ lo bảo đảm quyền lợi của mình, vì còn nhiều lý do khác. Nhiều DN BĐS cho biết làm nhà ở xã hội khó đủ đường, từ thủ tục pháp lý, nguồn đất đến việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cho đến khâu bán nhà, tính toán lợi nhuận. Phát triển một dự án nhà ở nói chung, DN phải trải qua 3 mốc quan trọng: Phê duyệt quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư và xin giao đất, cho thuê đất. Chủ đầu tư dự án nhà xã hội đều gặp khó ở cả 3 giai đoạn này.

Chỉ nêu ví dụ về việc giá bán. Nhà nước quy định DN được giao đất xây dựng nhà xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Các dự án nhà thương mại sau khi được giao đất và nộp tiền sử dụng đất thì có thể thực hiện các thủ tục tiếp theo. Nhưng vì được "miễn phí", nên khi đã xác định xong giá đất, chủ dự án nhà xã hội phải đợi xác nhận từ cơ quan thuế. Chỉ sau khi có thông báo miễn nộp tiền sử dụng đất (hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), họ mới được thực hiện các thủ tục về cấp phép xây dựng. Thời gian chờ đợi cứ thế kéo dài. Cũng vì được miễn tiền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất không được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay vốn xây dựng cho chính dự án. DN vì thế khó tiếp cận vốn vay ưu đãi.

Về phía người mua nhà ở xã hội cũng không hề dễ dàng. Cơ bản họ là người thu nhập thấp, muốn có tiền mua nhà thì phải vay mượn. Nhưng đã nghèo, thu nhập hàng tháng ít, không có thế chấp đáng giá thì việc vay được tiền từ ngân hàng là rất khó.

Theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) thì trước hết phải xác định rõ chính sách nhà ở xã hội là chính sách dành cho người có thu nhập thấp. Đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là tất cả những người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, tại Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), về đối tượng, Điều 73 dự thảo Luật quy định có 12 loại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; từ đó có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau về phạm vi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và cũng không bao quát đầy đủ đối tượng cũng như sự hợp lý của tiêu chí thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể, để bảo đảm hợp lý, công bằng.

Một điểm nữa cũng cần lưu ý, đó là thời gian qua đã xảy ra việc mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng. Có chuyện người giàu “mua gom” để bán lại, hưởng chênh lệch cao. Người cần có chỗ ở lại phải “đứng ngoài cuộc chơi”. Để xử lý việc này, mới đây Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh có công văn gửi UBND các thành phố, huyện thị (trong tỉnh) nơi có dự án, đề nghị yêu cầu lực lượng công an xã, phường vào cuộc ngăn chặn, xử lý nghiêm sai phạm (nếu có). Trong đó có các đối tượng là các tổ chức, cá nhân môi giới, rao bán và nhận hỗ trợ làm hồ sơ mua nhà ở xã hội để thu tiền chênh lệch, trục lợi trái quy định.

20 năm qua, “cầu” vượt xa “cung” nhưng việc phát triển nhà ở xã hội vẫn tắc. Cùng với việc khơi thông dòng chảy thủ tục, hỗ trợ vốn vay lãi suất thấp từ ngân hàng, sự đồng hành của DN xây dựng và trách nhiệm của chính quyền địa phương, thì việc hạ giá nhà và để lãi suất "mềm" hơn thì bài toán một triệu căn hộ Chính phủ đề ra mới có lời giải.

Có thể lấy ví dụ: 5 năm trước, nhiều dự án nhà ở xã hội tại TPHCM có giá ban đầu là 13,8 - 18 triệu đồng/m2. Nhưng nay đã rao bán 29 - 30 triệu đồng/m2 (dự án ở đường Phan Văn Hớn, quận 12).

Nếu tình hình này vẫn tiếp diễn thì giấc mơ căn hộ giá rẻ của người lao động sẽ vô cùng khó khăn để trở thành hiện thực.