Điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội: Mở rộng để tiếp cận, siết chặt để đúng mục tiêu

Nới trần thu nhập, mở rộng cơ hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, với định hướng quan trọng là mở rộng khả năng tiếp cận cho người dân.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là nâng trần thu nhập đối với người được mua nhà ở xã hội. Theo dự thảo, người độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng không quá 25 triệu đồng sẽ đủ điều kiện, thay vì mức khoảng 20 triệu đồng như trước đây. Với người độc thân nuôi con, mức này có thể lên tới 35 triệu đồng/tháng; còn với hộ gia đình, tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng/tháng.

Việc điều chỉnh này nhằm tháo gỡ thực tế đang tồn tại khá phổ biến tại các đô thị lớn: một bộ phận không nhỏ người lao động có thu nhập trung bình – khoảng 20–35 triệu đồng/tháng - không đủ khả năng mua nhà ở thương mại, nhưng cũng không đáp ứng điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội. Họ rơi vào “khoảng giữa”, nơi chính sách hiện hành chưa bao phủ được.

Trường hợp của chị Ngô Thanh Hà (32 tuổi, làm trong lĩnh vực truyền thông tại Hà Nội) là một ví dụ. Với thu nhập khoảng 23 triệu đồng/tháng, sau khi chi trả tiền thuê nhà, sinh hoạt và hỗ trợ gia đình, phần tích lũy gần như không đáng kể. “Tôi có nhu cầu thực sự nhưng lại rơi vào khoảng giữa: không đủ khả năng mua nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì lại không đủ điều kiện” - chị Hà chia sẻ.

Không chỉ là nới điều kiện, việc nâng trần thu nhập còn được xem là bước điều chỉnh để chính sách tiệm cận hơn với mặt bằng giá nhà hiện nay - vốn đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, việc nâng mức trần thu nhập là phù hợp với thực tế. Ông Nam cho rằng, dù mức thu nhập dưới 25 triệu đồng/tháng có vẻ cao, nhưng khi phải trang trải chi phí sinh hoạt, nuôi con và các khoản chi gia đình, phần dành cho nhà ở thường chỉ chiếm khoảng 20-30% tổng thu nhập. Với tỉ lệ này, việc điều chỉnh là cần thiết để người dân có thể vay và trả góp trong thời gian dài.

Ông Nam cũng chỉ ra một nghịch lý nếu giữ trần thu nhập quá thấp: “Người không đủ khả năng mua nhà thương mại cũng không đủ điều kiện tài chính để mua nhà ở xã hội, trong khi những người đủ điều kiện lại khó vay vốn do thu nhập không bảo đảm khả năng trả nợ”.

Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội hiện nay cũng có xu hướng tăng, có dự án tại Hà Nội đạt khoảng gần 30 triệu đồng/m², việc điều chỉnh trần thu nhập được kỳ vọng sẽ giúp mở rộng cơ hội tiếp cận cho nhóm thu nhập trung bình - lực lượng đang ngày càng đông trong cấu trúc đô thị.

Song song với điều chỉnh chính sách, nguồn cung nhà ở xã hội cũng đang có dấu hiệu cải thiện. Tính đến tháng 2/2026, cả nước có 220 dự án đã khởi công, đang triển khai với quy mô 214.948 căn, đạt 135% so với chỉ tiêu được giao trong năm. Riêng hai tháng đầu năm, đã có 3 dự án hoàn thành với 544 căn; đồng thời 28 dự án mới được khởi công với quy mô 20.964 căn.

Siết chuyển nhượng, giữ nguyên tắc an sinh

Cùng với việc mở rộng đối tượng thụ hưởng, dự thảo cũng đề xuất siết chặt quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Theo đó, thay vì được phép mua bán tự do sau 5 năm như hiện nay, nhà ở xã hội trong tương lai sẽ chỉ được chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện thụ hưởng. Điều này đồng nghĩa với việc cơ chế giao dịch theo thị trường sẽ không còn áp dụng đối với loại hình nhà ở này.

Đề xuất xuất phát từ thực tế cho thấy, sau thời hạn hạn chế giao dịch, nhiều căn hộ nhà ở xã hội đã được mua bán như nhà thương mại, khiến quỹ nhà ở này bị “hao hụt” về bản chất. Không ít trường hợp giá bán lại tăng mạnh, thậm chí tiệm cận với nhà ở thương mại.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, nhiều dự án từng có giá mở bán 13-17 triệu đồng/m², nhưng sau 5-10 năm đã tăng lên khoảng 70-80 triệu đồng/m². Một số căn hộ được giao dịch quanh mức 5 tỷ đồng, không còn nhiều khác biệt so với nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Diễn biến này khiến một phần nhà ở xã hội không còn phục vụ đúng đối tượng ban đầu, đồng thời thu hẹp cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở vẫn lớn, việc siết chuyển nhượng được kỳ vọng sẽ giúp giữ lại “đích đến” của chính sách, đảm bảo nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra bài toán cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền tài sản của người dân. Một số ý kiến ủng hộ cho rằng cần siết để tránh đầu cơ, nhưng ở chiều ngược lại, cũng có lo ngại việc hạn chế đối tượng mua lại có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá trị tài sản.

Một số phương án trung hòa được đề xuất, như cho phép chuyển nhượng theo cơ chế thị trường nhưng yêu cầu hoàn trả các ưu đãi đã được hưởng, nhằm vừa giữ nguyên nguyên tắc hỗ trợ, vừa không làm “đóng băng” quyền sở hữu.

Rõ ràng, việc điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội đang được đặt trong một bài toán lớn hơn: không chỉ là tăng nguồn cung, mà còn là thiết kế lại cơ chế để nhà ở đến đúng người cần, đồng thời hạn chế tối đa những “lối đi vòng” của thị trường.

Việc đồng thời nới điều kiện tiếp cận và siết chuyển nhượng cho thấy định hướng điều hành theo hai chiều: mở rộng để nhiều người có thể bước vào, nhưng cũng kiểm soát chặt để chính sách không bị biến dạng.