Doanh nghiệp được giao đất không qua đấu giá dự án The Metropole Thủ Thiêm là ai?

Bên canh đó, một mạng lưới các doanh nghiệp liên quan đến dự án đã huy động hàng nghìn tỷ đồng từ các nguồn nợ vay để thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần dần “lộ sáng”.

Cần xác định lại giá đất để tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước

Ngày 26 tháng 6 năm 2019, Thanh tra Chính phủ có thông báo số 1041/TB-TTCP Kết luận thanh tra về công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Kết luận nêu rõ những khuyết điểm vi phạm trong quá trình thực hiện đầu tư, xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đó là các dự án Khu Phức hợp Tháp Quan Sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND TP. HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tại hai dự án này, UBND TP. HCM đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định. Theo đó, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV thì tại thời điểm đó, dự án Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) đã được rao bán tràn lan trên các sàn bất động sản với cái giá “không tưởng” lên đến 7900 USD/m2 (gần 200 triệu/m2), vượt xa con số 26 triệu/m2 (gấp gần 7 lần). Như vậy, dự án The Metropole Thủ Thiêm được doanh nghiệp “vẽ” ra có diện tích khoảng 75.965 m2 gồm 4 lô đất cạnh sông Sài Gòn chỉ có tổng chi phí thực hiện khoảng 7.273 tỷ đồng, là một giá “quá bèo” để thu mua đất vàng và thực hiện dự án của “chủ đầu tư” được chỉ định.

Được biết, tại thời điểm đó, Công ty Quốc Lộc Phát với cổ đông lớn là Keppel Land (Singapore) được TP.HCM giao dự án Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) từ năm 2017. Sau đó, Keppel Land thoái vốn khỏi dự án và Sơn Kim Land xuất hiện với vai trò nhà phát triển dự án từ giữa năm 2018.

Và không hiểu bằng cách nào, đến đầu năm 2020, Sở Xây dựng TP. HCM lại có văn bản chấp thuận cho Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát đủ điều kiện được ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, 456 căn hộ thuộc Chưng cư cao tầng tại lô đất 1-16 thuộc dự án Khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm) tại Khu chức năng số 1 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, Quận 2, TP.HCM) đã đủ điều kiện mở bán.

Mạng lưới doanh nghiệp chằng chịtliên quan tới Sơn Kim Land

Ngoài vấn đề sai phạm liên quan đến quản lý nhà nước, một vấn đề khác với dự án này là mạng lưới sở hữu lằng nhằng của nhiều bên liên quan. Trong đó, mấu chốt là việc sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần.

Theo tìm hiểu của PV, CTCP Quốc Lộc Phát chỉ mới bắt đầu hoạt động từ tháng 9/2014, có vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng, địa chỉ trụ sở chính tại số 19, đường 31B, khu phố 5, phường An Phú, quận 2, TP.HCM. Người đại diện pháp luật tới thời điểm hiện tại là ông Phạm Quang Hưng và Lim Kok Siang.

Ngay sau đó, Công ty Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land thành lập CTCP Đầu tư TTSV - chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm. Theo tìm hiểu, Công ty TTSV được thành lập vào ngày 8/10/2017, trụ sở chính đặt tại số 30 đường số 11, Phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM. Hiện do ông Phạm Minh Trung làm đại diện theo pháp luật.

Đến giữa năm 2018, Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land đã ký kết thoả thuận hợp tác chiến lược, khởi động Dự án The Metropole Thủ Thiêm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM. Theo đó, Sơn Kim Land đóng vai trò là nhà phát triển dự án.

Một "mắt xích" của mạng lưới này bắt đầu “lộ sáng” vào giữa năm 2021, khi Phúc Đạt Land thông báo huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 48 tháng.

Theo thông báo gửi HNX, Phúc Đạt Land cho biết toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu được sử dụng để mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Gateway Berkeley. Đây là công ty nắm giữ 99,9% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư TTSV. Trong khi đó, TTSV nắm giữ 78 triệu cổ phần của Quốc Lộc Phát. Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu cũng là quyền sử dụng đất của Công ty Quốc Lộc Phát có diện tích 11.369 m2 (tại lô đất số 1-17) thuộc dự án phát triển Khu phức hợp Sóng Việt.

Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley, thực tế, đều có mối quan hệ mật thiết với Công ty Bất động sản Sơn Kim và Sơn Kim Land – đơn vị đóng vai trò nhà phát triển dự án The Metropole Thủ Thiêm.

Người đại diện theo pháp luật của cả Sơn Kim Land, Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley hiện nay là ông Nguyen Thanh Oai (sinh năm 1957, quốc tịch Mỹ). Cá nhân này cũng đứng tên đại diện pháp luật một loạt các công ty khác có quan hệ với Sơn Kim Group như Serenity Sky Villas, Highgate... Công ty Bất động sản Sơn Kim cũng từng là cổ đông chi phối của Sơn Kim Land, Gateway Berkely và TTSV.

Trước đó, trong thời gian thực hiện dự án trên các thông tin về cơ cấu tài chính của Sơn Kim Land đều ghi nhận rõ số cổ phần mà doanh nghiệp này đang sở hữu tại Quốc Lộc Phát, TTSV với tỷ lệ 10% và 99,06%.

Điều này khiến dư luận đặt ra câu hỏi, liệu có hay chăng chính Sơn Kim Land mới là ông chủ thực sự của dự án hạng sang còn nhiều uẩn khúc mang tên The Metropole Thủ Thiêm?

Lấy tiền đâu để làm dự án?

Trở lại với các công ty liên quan đến The Metropole Thủ Thiêm, một điểm đặc biệt trong cấu trúc vốn của cả ba doanh nghiệp kể trên là tỷ lệ nợ vay chiếm áp đảo trên tổng nguồn vốn.

Cụ thể, tính tới cuối năm 2020, tổng tài sản của Quốc Lộc Phát đạt hơn 8.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, đối ứng bên phần nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ hơn 1.530 tỷ. Theo đó, nợ phải trả của chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm lên tới gần 6.800 tỷ đồng.

Tương tự với Gateway Berkeley - doanh nghiệp được Phúc Đạt Land mua cổ phần trong năm 2021. Theo số liệu chúng tôi có được, tổng nguồn vốn của Gateway Berkeley tính tới cuối năm 2020 đạt hơn 3.467 tỷ đồng. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu chỉ vỏn vẹn chưa tới 350 tỷ đồng. Theo đó, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này lên tới hơn 3.000 tỷ đồng.

Phúc Đạt Land tính tới cuối năm 2020 có cơ cấu tài sản tương đối cân bằng. Dù vậy, nếu tính phần phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng giữa năm 2021, cấu trúc của Phúc Đạt Land cũng không khác Quốc Lộc Phát và Gateway Berkeley.

Ngay cả với CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land), tình hình cũng không mấy khả quan. Tổng tài sản của công ty này tăng liên tục những năm gần đây, từ mức 3.685 tỷ đồng năm 2018 lên hơn 5.300 tỷ năm 2020. Tuy nhiên, đối ứng bên phần nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của Sonkim Land chỉ loanh quanh ngưỡng vài trăm tỷ đồng.

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản không phải chuyện lạ, đây cũng là giải pháp được nhiều chủ đầu tư áp dụng để cân đối nguồn vốn. Tuy nhiên, việc sử dụng một mạng lưới doanh nghiệp để liên tục huy động vốn từ các nguồn và thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần lằng nhằng lại cho thấy một bức tranh chung nhiều rủi ro.