Giá đất vẫn chưa tiệm cận thị trường

Định giá đất còn định tính

Cho rằng giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội (KTXH) của quốc gia cũng như của các địa phương, ĐBQH Trần Đình Gia (đoàn Hà Tĩnh) cho rằng, việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng KTXH như nhau lại có thể có giá khác nhau.

Vì vậy, theo ông Gia, đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư. “Đất đai đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền thì việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất” -ông Gia bày tỏ.

Theo ĐBQH Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam), một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18 về hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai đó là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Bày tỏ băn khoăn khi cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18. Ông Khải cũng cho rằng, dự thảo luật càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất thì sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Cho nên cần bổ sung, quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Về phương pháp định giá đất, bà Phan Thị Mỹ Dung (ĐBQH đoàn Long An) đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Bà Dung cho rằng, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Do đó để giải quyết khó khăn, vướng mắc này đề nghị dự thảo luật cần bổ sung quy định trong một số trường hợp không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia thầu hoặc dự án có tính chất đặc thù ảnh hưởng lớn đến phát triển KTXH, quốc phòng, an ninh của địa phương thì giao cho địa phương thành lập hội đồng khác và độc lập với hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

ĐBQH Chu Thị Hồng Thái (đoàn Lạng Sơn) cho rằng, giá đất ảnh hưởng lớn đến tất cả các tổ chức, cá nhân, cần được quy định trong luật để tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường khi mà những phương pháp quy định trong dự thảo luật đều là những phương pháp đã áp dụng từ trong Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa giải quyết được vấn đề này.

Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất?

ĐBQH Lê Hữu Trí (đoàn Khánh Hòa) cho rằng, tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp quy định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia. Đây là vấn đề cần quan tâm khi Luật Đất đai năm 2013 chưa được quy định rõ, dẫn đến nhiều trường hợp lạm dụng việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển KTXH, để thu hồi đất của người sử dụng đất nhưng thực chất dự án không hoàn toàn để phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia mà vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, doanh nghiệp đã gây bức xúc cho người sử dụng đất, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp.

Từ đó ông Trí kiến nghị, dự thảo luật cần quy định rõ đối với các dự án nhà nước thu hồi đất để phát triển KTXH phải vì lợi ích quốc gia, vì mục đích quốc phòng, an ninh, nhưng phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận. Cần phân định rõ trường hợp nào thì được Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nào thì Nhà nước tự thỏa thuận, nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Cùng chung quan tâm về vấn đề thu hồi đất, ĐBQH Trần Thị Hiền (đoàn Hà Nam) nêu rõ: Theo quy định tại Điều 79 dự thảo quy định về thu hồi đất để phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng, tại điểm b khoản 1 Điều 126 dự thảo quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định đối với dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 hecta trở lên tại khu vực nông thôn, từ 5 hecta trở lên tại khu vực đô thị thì thuộc trường hợp phải đấu thầu để thực hiện dự án có sử dụng đất và nhà nước phải thực hiện việc thu hồi đất.

“Theo quy định trên thì những dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 hecta đối với khu vực nông thôn và dưới 5 hecta đối với khu vực đô thị sẽ không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất, phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án” - bà Hiền nói và đề nghị nghiên cứu, xem xét, điều chỉnh giảm quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại tại điểm b khoản 1 Điều 126 xuống 5 hecta đối với khu vực nông thôn, 3 hecta đối với khu vực đô thị. Vì ở những tỉnh không phải là các tỉnh thuộc trung tâm của vùng kinh tế, các tỉnh miền núi thì như quy mô hiện nay theo dự thảo là rất khó khăn trong việc thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

“Hiện nay chúng ta đang gặp một số vướng mắc về công tác tích hợp quy hoạch, quy hoạch sau chồng lên quy hoạch trước. Chính vì chưa khớp nhau trong các lớp quy hoạch đã dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án không thể thực hiện được. Thực trạng này hiện nay đang diễn ra ở một số địa phương, các dự án kinh doanh bất động sản không được giao đất, cho thuê đất vì quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án mâu thuẫn với quy hoạch đô thị dẫn đến các dự án này gần như tê liệt” - ĐBQH Đào Chí Nghĩa (đoàn Cần Thơ) nêu thực trạng.

Từ đó ông Nghĩa đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm cập nhật thông tin và giá trị thông tin được công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sẽ bảo đảm tính ổn định của thị trường, hạn chế tối đa những tác động tiêu cực đến giá đất. Kiến nghị bổ sung quy định về trách nhiệm cập nhật thông tin và giá trị của thông tin được công khai.

Còn theo ĐBQH Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa), phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng, cần phải cụ thể hóa hơn nữa ngay trong luật về nội hàm cũng như điều kiện trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của nhà nước.

ĐBQH Tô Thị Bích Châu (đoàn TP Hồ Chí Minh):

Giám sát, phản biện của Mặt trận đối với lĩnh vực đất đai

Tại Điều 20 về vai trò, trách nhiệm của MTTQ Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai đã quy định về vai trò phản biện, giám sát của MTTQ Việt Nam và các tổ chức thành viên. Đồng thời, quy định về trách nhiệm của MTTQ Việt Nam và các tổ chức thành viên. Nội dung của Điều 20 dự thảo Luật Đất đai đã quan tâm, xem xét và chỉnh sửa theo nhiều ý kiến về vai trò giám sát, phản biện của MTTQ Việt Nam và các tổ chức thành viên đối với lĩnh vực đất đai. Tôi cho rằng Ban soạn thảo cũng đã lắng nghe cũng như hiểu đúng về vai trò và trách nhiệm của MTTQ Việt Nam và tổ chức thành viên để góp phần trong thực hiện Luật Đất đai một cách hiệu quả.