Giá căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao
Quý I/2026, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến nghịch lý: giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng tại nhiều dự án, trong khi thanh khoản suy giảm, giao dịch chững lại.
Giá căn hộ mở bán đang ở mức nào?
Bức tranh thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy một thực tế đáng chú ý: giá nhà, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, vẫn “neo cao” bất chấp sức mua yếu và thanh khoản không thực sự cải thiện.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục tăng ổn định do áp lực chi phí đầu vào, từ nguyên vật liệu đến tài chính. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên tới 128 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM ghi nhận mức 112 triệu đồng/m2 – những con số cho thấy mặt bằng giá quá cao.
Không chỉ thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng gần như “đóng băng” về giá. Dù giao dịch chậm lại, giá rao bán vẫn được giữ ở mức cao, chỉ một số ít khu vực có điều chỉnh nhẹ.
Tại Hà Nội, nhiều dự án duy trì mức giá cao như The Sapphire – Vinhomes Smart City dao động 85–93 triệu đồng/m2, hay Vihacomplex Nguyễn Tuân lên tới 98–115 triệu đồng/m2. Các dự án như Thống Nhất Complex, Eco Lake View hay Lumi Hanoi cũng phổ biến trong khoảng 88–118 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng giá “khó với tới”. Những cái tên như Vinhomes Metropolis, D’. Le Roi Soleil hay Hoàng Thành Tower đều ghi nhận mức giá từ 170 đến hơn 250 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chạm ngưỡng trên 250 triệu đồng/m2.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM. Các dự án trung cấp như Carillon Apartment, Republic Plaza hay Garden Gate dao động từ 52–102 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục “bứt trần” với những mức giá gây choáng như Grand Marina Saigon lên tới 440–557 triệu đồng/m2, hay Metropole Thủ Thiêm từ 330–448 triệu đồng/m2.
Ở các địa phương khác như Hải Phòng, Đà Nẵng hay Nghệ An, giá căn hộ “dễ thở” hơn, phổ biến từ 40–70 triệu đồng/m2, tuy nhiên vẫn được đánh giá là cao so với thu nhập bình quân.
Nguồn cung giảm, thị trường thêm méo mó
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà “cứng đầu” chính là sự sụt giảm nguồn cung. Trong quý I/2026, cả nước chỉ có 43 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm mạnh so với quý trước.
Dù số dự án được cấp phép xây dựng mới tăng, nhưng lượng dự án hoàn thành lại khá hạn chế, chỉ đạt 33 dự án với hơn 5.800 căn. Điều này khiến nguồn cung thực tế ra thị trường không đủ để kéo giá xuống.
Trong khi đó, giao dịch lại có dấu hiệu chững lại. Tổng số giao dịch bất động sản thành công đạt khoảng 139.855 giao dịch, giảm so với quý trước. Riêng phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ chỉ ghi nhận hơn 30.800 giao dịch – cho thấy sức cầu đang yếu đi rõ rệt.
Tồn kho bất động sản cũng là điểm đáng chú ý, với gần 30.000 căn/nền chưa được hấp thụ, trong đó riêng chung cư chiếm hơn 10.000 căn. Tuy nhiên, lượng tồn kho này chưa đủ lớn để tạo áp lực giảm giá trên diện rộng.
