Giải quyết nghịch lý thị trường bất động sản

PV: Các dữ liệu cho thấy, nguồn cung trên thị trường bất động sản đang gia tăng, song thị trường vẫn xuất hiện nghịch lý “giá neo cao nhưng thanh khoản thấp”. Theo ông, những yếu tố nào đang khiến cấu trúc giá bị vô hiệu hóa và làm suy yếu sức cầu?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện nay, thị trường đang rơi vào một nghịch lý cấu trúc rất khó khăn. Một mặt, chi phí đầu vào bị “neo cứng”. Các yếu tố cấu thành giá bất động sản như chi phí đất đai (tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng), chi phí pháp lý và chi phí vốn (lãi suất) đều không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng cao. Khi lãi suất tăng mạnh để phù hợp với mục tiêu kiểm soát vĩ mô, chủ đầu tư phải chịu áp lực chi phí vốn rất lớn, buộc họ phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù đắp chi phí tài chính. Điều này khiến cấu trúc giá thành bị đẩy lên ngay từ đầu vào, làm cho việc giảm giá bán trên thị trường gần như là bất khả thi.

Mặt khác, khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Sức mua của người dân bị suy giảm, đặc biệt là nhóm người mua nhà lần đầu, do chi phí vay vốn tăng quá cao. Hệ quả là chúng ta thấy một thị trường “giá không giảm được nhưng thanh khoản cũng không tăng được”.

Từ thực trạng lệch pha cung – cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt nhà ở phù hợp, vì sao ông cho rằng cần đưa nhà ở xã hội trở thành một cấu phần “bình thường” của thị trường?

Việc đẩy mạnh NOXH sẽ trực tiếp điều chỉnh cấu trúc nguồn cung vốn đang bị lệch sang phân khúc cao cấp. Nó tạo ra nền tảng cho thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn dựa trên nhu cầu thực của đa số dân cư.

Để làm được điều này, chúng ta cần các “công cụ điều tiết mềm” để kéo giảm chi phí đầu vào. Bên cạnh đó, cần có cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá hợp lý.

Đặc biệt, để bảo vệ người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó. Điều này sẽ giúp tránh tạo ra cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm khách hàng đã sử dụng tín dụng từ trước, giúp họ duy trì được khả năng chi trả trong bối cảnh lãi suất biến động.

Ngoài vấn đề nhà ở, ông có đề xuất gì về việc khơi thông các nguồn lực khác trên thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản có sức lan tỏa tới hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, nên việc khơi thông mọi nguồn lực là cực kỳ cấp thiết để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Về nguồn vốn, chúng ta phải giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn mới mà phải nâng cao hiệu suất sử dụng vốn. Chúng ta cần các cơ chế để hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn, giúp dòng tiền luân chuyển hiệu quả trong nền kinh tế.

Về các phân khúc chuyên biệt, tôi cho rằng cần sớm hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đồng thời, nên xây dựng cơ chế phù hợp, có lộ trình kiểm soát để người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn ngoại, kích hoạt lại phân khúc du lịch vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Trân trọng cảm ơn ông!