Gỡ nút thắt định giá đất
Bất động sản hiện là ngành gặp nhiều vướng mắc pháp lý, đặc biệt ở quy định về tiền sử dụng đất và thu hồi đất. Nhằm tháo gỡ khó khăn, Bộ Tư pháp đang lấy ý kiến góp ý về “Dự án Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai” (gọi tắt “dự thảo Nghị quyết”).
Phóng viên Báo Đại đoàn kết đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) xung quanh vấn đề này.
PV: Thưa ông, HoREA đã gửi nhiều góp ý về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo ông, đâu là các vướng mắc cần ưu tiên giải quyết ngay?
Ông Lê Hoàng Châu: Dự thảo Nghị quyết nhằm xử lý tồn đọng trên cả nước, nhưng nhiều quy định cần rõ ràng, dễ thực hiện. Chúng tôi đề nghị giữ nguyên chi tiết các trường hợp thu hồi đất để đồng bộ với Điều 79 Luật Đất đai 2024, giúp cán bộ dễ làm. Về quyền lợi người dân, với các dự án đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường trước khi Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa xong, chúng tôi đề nghị cho phép UBND cấp thẩm quyền được điều chỉnh nếu người dân có đất thu hồi yêu cầu áp dụng theo quy định mới, nhằm tạo sự đồng thuận cao hơn.
Trong các dự án phát triển kinh tế, thỏa thuận thu hồi đất thường vướng. HoREA đề xuất tỷ lệ thế nào để hài hòa lợi ích?
Chúng tôi chọn phương án “đa số tuyệt đối”: trên 75% diện tích đất và 75% số hộ đồng thuận. Khi đạt mức này, HĐND cấp tỉnh mới xem xét phần còn lại. Như vậy, vừa buộc nhà đầu tư nỗ lực, vừa tăng sự đồng thuận và giảm khiếu kiện. Ngoài ra, chúng tôi kiến nghị mở rộng phạm vi đấu giá, đấu thầu cho dự án nhà ở chung cư hỗn hợp, bất động sản thương mại – dịch vụ, căn hộ du lịch, dịch vụ, khu phức hợp... để chọn được nhà đầu tư phù hợp.
Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước (DNNN) cổ phần hóa giai đoạn trước đang là “nút thắt” lớn. HoREA có giải pháp gì?
Chúng tôi ủng hộ cho phép người có thẩm quyền được giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch mà không phải trình HĐND. Đây là bước gỡ vướng vì Luật Đất đai 2024 chưa cho phép đất “khác không phải đất ở” được làm nhà ở thương mại.
Đặc biệt, cần cơ chế xử lý dứt điểm đất của DNNN cổ phần hóa giai đoạn 2007-2021. Thời kỳ này hầu hết chưa lập phương án sử dụng đất hoặc lập sai. Các địa phương nay lúng túng, dẫn đến lãng phí nguồn lực. Chúng tôi đề xuất trong 24 tháng từ ngày Luật có hiệu lực, DN phải rà soát, kê khai và nộp phương án. Nếu đất phù hợp quy hoạch và DN muốn chuyển mục đích, Nhà nước sẽ xem xét giao đất, cho thuê, với điều kiện DN thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nếu quá hạn 24 tháng không lập phương án, Nhà nước thu hồi mà không bồi thường. Đây là giải pháp khơi thông nguồn lực và bảo đảm an toàn pháp lý cho cán bộ.
Về định giá đất, HoREA kiến nghị như thế nào, thưa ông?
Chúng tôi đề nghị ghi rõ cụm từ “giá đất cụ thể” ở Điều 8 dự thảo Nghị quyết để xác định phạm vi. Chính phủ cần có quy định riêng cho các trường hợp đang bế tắc. Nếu vẫn quay về cơ chế cũ theo Luật Đất đai 2024 thì sẽ lại bế tắc. Đồng thời, để tính đúng tiền sử dụng đất, HoREA đề xuất bổ sung thêm căn cứ “chi phí xây dựng hạ tầng” nếu bảng giá đất chưa tính khoản này. Chi phí được xác định theo suất vốn đầu tư do UBND tỉnh hoặc Bộ Xây dựng công bố.
Nhiều DN đang bị yêu cầu nộp “khoản tiền bổ sung” do chậm định giá đất. HoREA có ý kiến gì, nhất là khi lỗi không thuộc về DN?
Đây là vướng mắc lớn, ảnh hưởng hàng trăm dự án. Chúng tôi đề nghị bổ sung quy định: khoản tiền bổ sung (thường là lãi suất do chậm định giá) phải được trừ đi nếu không do lỗi của DN. Thực tế, phần lớn chậm trễ thuộc trách nhiệm cơ quan nhà nước vì quyết định giá đất là thẩm quyền của Nhà nước. DN không có lỗi thì không nên bị thu.
Riêng tại TPHCM, khoảng 100 dự án đang “mắc kẹt” vì chưa có thông báo tiền sử dụng đất và phải gánh khoản bổ sung này. Chúng tôi kiến nghị, nếu DN đã lỡ nộp thì Quốc hội nên cho khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác để đảm bảo công bằng. Chúng tôi cũng hoan nghênh Bộ Tài chính đã đề xuất giảm mức thu từ 5,4%/năm (Nghị định 103/2024/NĐ-CP) xuống 3,6%/năm.
Trân trọng cảm ơn ông!
