Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội: Cần mở rộng đối tượng cho vay

Gói 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân là gói tín dụng do 4 ngân hàng thương mại nhà nước tự nguyện tham gia để thực hiện mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ cho công nhân cũng như người có thu nhập thấp.

Mới giải ngân được vỏn vẹn 105 tỷ đồng

Nguồn vốn do chính các ngân hàng huy động và lãi suất giảm từ 1,5-2%. Chương trình dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023-2030, nhưng sau một thời gian triển khai gói tín dụng vẫn ì ạch chỉ mới giải ngân được vỏn vẹn 105 tỷ đồng. Trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình của 22 UBND tỉnh, thành phố, các ngân hàng chỉ mới ký hợp đồng tín dụng tài trợ cho 3 dự án.

Có nhiều nguyên nhân khiến cho gói tín dụng ì ạch, đó là vướng mắc khâu pháp lý dự án đang khiến các bên lo ngại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khó giải ngân như kỳ vọng. Mà theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước là do nguồn cung hạn chế. Chưa kể, có tới hơn 55% dự án cho hay chưa có nhu cầu vay vốn.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận với dự án NOXH đang làm thủ tục và sẵn sàng rót vốn theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nếu dự án đủ pháp lý. Bản thân công ty có dự án NOXH Lê Thành - Tân Kiên đang triển khai và đã có Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp cận.

Ông Nghĩa cho biết, BIDV đã lấy hồ sơ dự án này để làm thủ tục, xin chủ trương cho vay sẵn. Đến khi dự án xong pháp lý thì phía ngân hàng sẽ hoàn thiện thủ tục cho vay. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án NOXH hiện nay giải quyết rất chậm.

Ông Nguyễn Hoàng Nam - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc G-Home cho biết, cơ chế pháp luật liên quan đến NOXH rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án vấp nhiều rào cản. Để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển NOXH phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Theo đó, mặc dù nội dung quy định hiện hành ưu đãi cho dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án NOXH vẫn phải qua định giá đất - hiện vẫn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Đồng thời, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành). Hơn thế nữa, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án NOXH mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NOXH để cho thuê trong các dự án NOXH và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp (DN) mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân DN cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, DN làm NOXH luôn ở trạng thái may rủi.

Người dân cũng hờ hững

Ông Lâm Hoàng Đăng - Phó Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - INVEST cho biết, có 2 quy định đang gây khó cho ngân hàng, chủ đầu tư trong việc tìm người mua NOXH.

Theo quy định, để được mua NOXH, người dân sống tại các thành phố lớn cần có thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với thu nhập này, người dân rất khó căn cơ để vừa đủ tiền trang trải sinh hoạt, vừa đủ tiền trả nợ ngân hàng.

Bên cạnh đó công nhân muốn vay vốn mua NOXH phải đảm bảo điều kiện thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại Ngân hàng Chính sách xã hội với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội, mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ gốc bình quân tháng của người vay vốn.

Ông Hoàng Ngọc (ở Bắc Ninh) đang làm việc tại Hà Nội cho biết, luôn ước mơ mua được 1 căn nhà nhỏ ở Hà Nội để thoát cảnh đi thuê trọ. Ông cũng hỏi kinh nghiệm người từng được tiếp cận gói tín dụng cho vay mua NOXH với lãi suất 5%/năm nhưng rồi cũng thôi vì thủ tục quá rườm rà. Sang năm 2023, ông Ngọc tìm hiểu gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng lãi suất cho vay lên tới 8,2%/năm mà lại ít có dự án nào phù hợp.

Chị N.H.T. – người đăng ký mua nhà tại dự án Chung cư NOXH thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (Đà Nẵng) cho hay, bị tuột mất cơ hội vì lý do cư trú. Từ Hà Nội chuyển vào Đà Nẵng, chị công tác trong lĩnh vực thể thao đã chứng minh được thu nhập hàng tháng dưới 11 triệu đồng, đủ điều kiện để mua NOXH. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ thì chị không đủ điều kiện về cư trú bởi quy định người ngoại tỉnh phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên. Không có xác nhận thông tin cư trú phù hợp quy định, đồng nghĩa với việc hồ sơ không đủ điều kiện để vào vòng trong.

Nhiều người dân có nhu cầu mua NOXH khi tìm hiểu gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng cho biết, thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu, kể cả nếu vay được vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, sau thời gian ưu đãi, khi người vay phải thỏa thuận lãi suất với ngân hàng sẽ có rủi ro. Nếu phải trả theo lãi suất thương mại thì sẽ là gánh nặng đối với bên vay, bởi họ đều là người có thu nhập thấp. “Thông thường, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất sau thời gian ưu đãi có thể vượt mức 10%/năm, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều. Vì vậy, gói hỗ trợ này khó thu hút sự quan tâm của người mua nhà” – ông Hiếu nói.

Nên mở rộng đối tượng cho vay

Chuyên gia kinh tế - TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ì ạch vì người cần không đủ điều kiện vay, người đủ điều kiện vay lại quá ít... Phát triển NOXH đang vướng quá nhiều điều kiện, thủ tục do đó cần thay đổi quan điểm, tập trung đẩy mạnh nhà ở giá rẻ thay vì phát triển NOXH. Muốn vậy, không nên khống chế giá, khống chế tỷ lệ lợi nhuận với nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, không bắt DN phải chịu trách nhiệm về đối tượng mua nhà.

“Nếu làm được như vậy, gói 120.000 tỷ đồng sẽ giải ngân rất nhanh, có thể tạo sức lan tỏa cho nhiều ngành như xây dựng, vật liệu xây dựng... tạo sức bật cho tín dụng toàn thị trường” – ông Nghĩa nói.

Giá NOXH hiện nay đã có giá gấp đôi so với 10 năm trước. Giá nhà thì cao, trong khi chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng hỗ trợ NOXH thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại thì số người có thể tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi này là rất thấp.

Giới chuyên gia cho rằng, phát triển NOXH là chính sách nhân văn, để chính sách này phát huy được tác dụng cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích DN tư nhân tham gia đầu tư phát triển NOXH. Đồng thời, mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là NOXH. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…

Để tiếp tục nâng cao hiệu quả điều hành các công cụ chính sách tiền tệ, điều hành tín dụng và quyết liệt thực hiện các chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ về tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng của người dân, DN, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện gửi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về điều hành tăng trưởng tín dụng những tháng cuối năm 2023. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu: Ngân hàng Nhà nước rút kinh nghiệm việc điều hành tăng trưởng tín dụng chậm năm 2022, khẩn trương rà soát toàn diện kết quả cấp tín dụng của hệ thống các tổ chức tín dụng đối với nền kinh tế, từng ngành, từng lĩnh vực; kết quả cấp tín dụng của từng tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đến thời điểm hiện tại.

Qua đó, theo thẩm quyền và quy định của pháp luật có biện pháp điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2023 kịp thời, hiệu quả, khả thi, bảo đảm cung cấp đủ vốn tín dụng phục vụ nền kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng, tuyệt đối không để tắc nghẽn, ách tắc, chậm trễ, không đúng thời điểm;

Trường hợp có nội dung vượt thẩm quyền, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kịp thời báo cáo, đề xuất cấp có thẩm quyền theo quy định; Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về việc điều hành tăng trưởng tín dụng. Báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình, kết quả thực hiện trước ngày 1/12/2023.

“

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa đủ sức hấp dẫn người vay. Thời hạn ưu đãi chỉ 5 năm cũng gây bất an, lo lắng cho người vay. Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng hơn các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này, bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/ năm và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”.