Hạ “cơn sốt” giá chung cư

Một người mới bán được căn hộ chung cư ở Văn Phú (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, căn hộ của anh có diện tích rộng 70m2 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng tắm. 5 năm trước mua với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương hơn 25 triệu đồng/m2. Nay bán được với giá 2,7 tỷ đồng, lãi gần 1 tỷ đồng.

Giá căn hộ chung cư tăng chóng mặt

Đó không phải là trường hợp cá biệt. Khi giá căn hộ chung cư lên cao, nhiều người đã bán đi, gom thêm tiền, chuyển xuống đất, hoặc là chuyển đến gần với nơi làm việc, thuận tiện cả việc đưa đón con đi học.

Theo CBRE Hà Nội, trong năm 2024, Hà Nội có thể sẽ có thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm.

Chị Nguyễn Minh Thu (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, hồi tháng 1, hai vợ chồng tìm hiểu căn hộ 2 phòng ngủ ở dự án The Golden An Khánh (huyện Hoài Đức), giá bán 2,1 tỷ đồng/căn. Tới cuối tháng 4, chỉ sau 3 tháng, giá đã tăng thêm 400 triệu đồng.

Các dự án khác ở huyện Hoài Đức cũng đều trên dưới 40 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony giá chào bán ở mức 40-46 triệu đồng/m2, tuỳ diện tích và vị trí. Căn ở tầng đẹp, view đẹp giá lên tới 49 triệu đồng/m2. Dự án the Wisteria tại xã Kim Chung cũng thuộc huyện này, mức giá chào bán từ 36-47 triệu đồng/m2.

Nhưng, vẫn chưa phải là “sốc” nếu so với giá chung cư ở một dự án tại khu vực đại lộ Thăng Long (quận Nam Từ Liêm), cách trung tâm chừng 20km cũng được rao bán giá từ 60-80 triệu đồng/m2, với các tòa dự kiến bàn giao nhà trong năm 2024 và 2026.

Một khu vực khác cũng khá xa trung tâm, ở quận Long Biên, giá căn hộ tại dự án chung cư Khai Sơn City dao động từ 44-53 triệu đồng/m2; căn rẻ nhất cũng khoảng hơn 3 tỷ đồng.

Một nghiên cứu của Savills Việt Nam thông tin, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ trong cùng giai đoạn là 13%/năm. Như vậy, mức tăng giá chung cư cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nếu tốc độ tăng giá nhà và tăng thu nhập không sát lại gần nhau thì việc sở hữu nhà của rất nhiều người dân Hà Nội sẽ càng khó khăn, xa vời.

Nguồn cung khan hiếm góp phần đẩy giá lên cao

Tại buổi họp báo thông tin về thị trường nhà ở và BĐS do Bộ Xây dựng tổ chức chiều 12/1/2024, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS năm 2023 có nhiều phân khúc suy giảm, thậm chí "đóng băng", nhưng giá nhà chung cư vẫn tăng liên tục. Thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có mức từ dưới 35 triệu đồng/m2. Trong khi căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị để phục vụ các hộ gia đình mới. Trong khi đó, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý; giá đất neo cao, chi phí vật liệu xây dựng tăng; chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù cũng tăng... tất cả cộng vào đẩy giá thành căn hộ tăng cao.

Nguồn cung căn hộ bình dân khan hiếm kéo dài nên giá chung cư Hà Nội bị đẩy cao một cách bất thường. Nhiều người còn cho rằng căn hộ chung cư một số khu vực ven đô rơi đã vào tình trạng “ngáo giá” khi mà 1m2 được rao bán tới 60-70 triệu đồng.

Nguyên nhân còn là do lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn chung cư trong thời gian dài, nên giá bán đã đẩy lên cao. Tại dự án Lumi Hà Nội (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm), giá gốc khi đặt cọc suất mua nhà rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT, nếu cộng thêm thuế giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m2. Cũng tại khu vực phường Tây Mỗ, giá bán căn hộ tại dự án Masteri West Heights cũng được các sàn giao dịch rao bán 3,6 tỷ đồng (căn hộ 59m2) đến 3,9 tỷ (căn hộ 62m2), khoảng 61 - 62 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại dự án GS6 The Miami, căn hộ thiết kế 2 phòng ngủ, diện tích 64m2, được môi giới rao bán 58 - 60 triệu đồng/m2 tùy theo phương án thanh toán của khách hàng. Nếu khách thanh toán “một cục” và chờ nhận nhà là 3,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 56 triệu/m2. Trường hợp khách trả theo tiến độ nhận nhà vào tháng 1/2026 thì giá bán căn hộ khoảng 3,7 tỷ đồng, tương đương 58 - 60 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch VARS, giá chung cư tại Hà Nội liên tục được đẩy lên cao, một phần do khan hiếm nguồn cung, phần còn do dự án bị mua bán lòng vòng từ chủ này sang chủ khác, vì thế chi phí đất đai, thủ tục đầu vào của dự án đã bị đẩy lên.

Cần sự đột phá về chính sách

Một người môi giới chung cư ở quận Thanh Xuân cho biết, hiện phổ biến là những dự án chung cư giá 50-65 triệu đồng/m2. So với giá khi mở bán, giá các căn hộ này đã tăng tới gần 30% nhưng khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền.

Theo Savills, tính tới nay ở Hà Nội giá mở bán căn hộ dạng trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao dịch vụ tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở phân khúc vừa túi tiền.

Vẫn theo bà Hằng, giá phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Còn theo ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính BĐS DatXanh Services (DXS - FERI) thì vấn đề lớn nhất của Hà Nội là thiếu hụt quỹ đất trong các khu vực nội thành, hoặc ven nội thành. Hiện tại còn quá sớm để nói về giá chung cư tại Hà Nội nếu nguồn cung không cải thiện nhiều. Trong tình trạng thiếu hụt quỹ đất, giá xây dựng tăng thì việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung cao cấp là dễ hiểu, khi họ áp dụng nguyên tắc tối ưu hóa phương án lợi nhuận.

Ông Khôi cũng cho rằng, để hạ nhiệt thị trường, Hà Nội cần tăng nguồn cung đất sạch, cắt giảm lãi suất, ưu đãi thuế và hỗ trợ lãi suất. Một số giải pháp cụ thể cần được tính đến bao gồm: tăng cường phát triển cơ sở hạ tầng, giãn dân ra các khu vực vùng ven; phát triển và tăng cung nguồn quỹ đất cho các chủ đầu tư; giản lược các thủ tục và nên có các kênh tài chính phù hợp với lãi suất hợp lý cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

“Nếu không có nhiều thay đổi đột phá về chính sách thì việc phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân tại Hà Nội sẽ còn rất khó khăn” - ông Khôi nhấn mạnh.

“

Ở thời điểm đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường BĐS của NetCredit (nền tảng thuộc Enova International, công ty công nghệ Mỹ) cho rằng Hà Nội nằm trong số 10 thủ đô của các nước trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân. Tổ chức này phân tích dựa trên hơn 800.000 tin đăng bán nhà tại 73 thành phố là thủ đô của các nước trên thế giới trong một năm, có đối chiếu với các báo cáo về thị trường nhà đất tại từng quốc gia. Cho đến tháng 4/2024, vẫn theo NetCredit, Hà Nội tiếp tục lọt vào nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

“

Nhiều phân tích chỉ ra những nguyên nhân dẫn tới cơn sốt giá chung cư hiện nay ở Hà Nội. Trước hết là do nguồn cung thời gian qua hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư, song những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ/năm, trong khi nhu cầu thông thường là 70.000 - 80.000 căn hộ/năm. Chưa kể, nhu cầu chủ yếu là căn hộ phân khúc trung cấp với mức giá 40 - 45 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung các dự án mới lại là phân khúc cao cấp khoảng 70 triệu đồng/m2 trở lên. Tiếp đó, nhu cầu mua căn hộ chung cư ở Thủ đô không chỉ là người sống ở Hà Nội mà còn nhiều địa phương khác. Đáng chú ý, lượng người tìm kiếm BĐS Hà Nội đến từ TPHCM tăng rất cao: ở thời điểm cuối tháng 4/2024, tăng 7,5 lần so với thời điểm quý 1/2021. Trong khi đó, cùng thời gian, lượng tìm kiếm căn hộ chung cư tại TPHCM của người ở TPHCM chỉ tăng 2 lần.