Giá chung cư tiếp tục tăng

Giá căn hộ chung cư, xét trong giai đoạni từ năm 2015 đến nay, tại Hà Nội và TPHCM luôn vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư ở hai dộ thị lớn nhất cả nước tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

3 chỉ báo quan trọng báo hiệu điểm đảo chiều

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản (BĐS) đang diễn ra tích cực.

Thứ nhất, nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng. Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba, về chính sách BĐS. Nếu như năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường BĐS, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền…

Với những động thái trên, thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2023.

Thực tế cho thấy thị trường BĐS đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Tín hiệu hồi phục của thị trường đã bắt đầu xuất hiện khi thanh khoản tại một số khu vực đã ghi nhận, cùng với đó là động thái quyết liệt gỡ khó của Chính phủ, nhân tố này được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường diễn ra nhanh hơn.

Đáng chú ý, chung cư ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Giá chung cư vẫn nhích tăng

Kể từ đầu năm tới nay, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, tăng nhẹ hoặc đi ngang. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM đã tăng đáng kể.

Ông Lê Bảo Long - chuyên gia BĐS cho rằng việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Về tâm lý, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

Vậy, dù giao dịch BĐS trì đọng nhưng tại sao giá căn hộ chung cư vẫn tăng bất chấp các khó khăn của thị trường? Nguyên nhân cũng được chỉ ra là do nguồn cung giảm trong khi nhu cầu luôn tăng.

Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý III/2023 của Savills Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ bán được giảm cùng với nguồn cung mới ít. Nguồn cung mới trong quý 3/2023 giảm 47% theo quý và 65% theo năm xuống còn 1.891 căn hộ Hạng B. Đặc biệt, không có nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp gồm 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Hạng B chiếm 92% nguồn cung.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, các yếu tố kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và lo ngại về khả năng chi trả đã ảnh hưởng đến thị trường nhà ở. Do đó, số lượng căn hộ bán được đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm. Giá căn hộ sơ cấp đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Tại Hà Nội, trong quý III/2023, giá rao bán nhà riêng ở nhiều quận như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông vẫn tăng từ 4 - 9% so với cùng kỳ 2022. Mức độ quan tâm cũng tăng nhẹ 2 - 3% tại một số quận nội thành. Còn tại TPHCM, giá rao bán và mức độ quan tâm nhà riêng có xu hướng giảm, nhưng mức giảm không quá 10% so với quý III/2022.