Khi giá đất tiệm cận giá trị thật
Công tác xác định giá đất từ lâu là “nút thắt” lớn trong quản lý đất đai. Giá đất nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây phát sinh khiếu kiện kéo dài. Chính vì thế, khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực từ đầu năm nay, đã giúp việc xác định giá đất được triển khai nhanh, hiệu quả, minh bạch hơn, là bước tiến quan trọng trong đổi mới quản trị đất đai.
Nhìn từ thực tiễn tại TPHCM, những kết quả ban đầu đang cho thấy quy định mới đã thực sự đi vào cuộc sống. Công tác xác định giá đất trên địa bàn “đã thuận lợi hơn rất nhiều, đặc biệt trong các dự án cần bồi thường, giải phóng mặt bằng”. Cụ thể, dự án Vành đai 3 TPHCM chỉ mất khoảng một tháng để hoàn thành phương án giá đất, được người dân đồng thuận cao. Đây là điều trước đây gần như không tưởng. Không chỉ TPHCM, Hà Nội cũng ghi nhận bước chuyển rõ rệt. Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hà Nội đánh giá, thành phố đã rút ngắn thời gian xác định giá đất còn một nửa so với trước đây, nhờ cơ chế “giá đất hàng năm” thay cho “bảng giá đất cố định 5 năm”. Việc cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên, kết hợp với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, giúp Hội đồng thẩm định giá đất của cả TPHCM và Hà Nội có thể đưa ra phương án sát thực tế hơn, hạn chế khiếu nại. Tương tự, TP Đà Nẵng cũng đang triển khai quy trình xác định giá đất điện tử – công khai dữ liệu từng khu vực, từng loại đất. Nhờ đó, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong lập kế hoạch đầu tư.
Những kết quả nêu trên của các địa phương đều có chung một điểm: hành lang pháp lý mới đã khơi thông cơ chế xác định giá đất, giúp Nhà nước, người dân và doanh nghiệp tìm được tiếng nói chung. Ở TPHCM, từ đầu năm 2025 đến nay, thành phố đã phê duyệt hơn 70 phương án giá đất, mang lại nguồn thu khoảng 52 nghìn tỷ đồng, dự kiến đến cuối năm đạt 86 nghìn tỷ đồng. Những con số ấy phản ánh niềm tin mới: khi người dân ủng hộ, doanh nghiệp an tâm đầu tư, thì cơ quan quản lý có thể làm việc minh bạch, đúng quy trình.
Điểm đổi mới cốt lõi của Luật Đất đai 2024 là giá đất phải phù hợp giá thị trường, được xác định dựa trên nhiều phương pháp và nguồn dữ liệu khác nhau. Đồng thời, việc xóa bỏ khái niệm “bảng giá đất 5 năm”, thay bằng cơ chế xác định và công bố giá đất hằng năm, đã giúp chính quyền các địa phương linh hoạt hơn, phản ứng kịp với biến động thị trường. Đây là bước thay đổi có tính nền tảng, giúp thị trường đất đai “thở” theo đúng quy luật cung – cầu, thay vì bị “đóng khung” bởi bảng giá hành chính. Tuy nhiên, thuận lợi không đồng nghĩa đã hết thách thức. Xác định giá đất là một quy trình vừa khoa học, vừa nhạy cảm, đòi hỏi sự độc lập, khách quan và năng lực chuyên môn cao. Nếu các tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định không thực sự độc lập, hoặc nếu dữ liệu thị trường thiếu cập nhật, việc “giá đất sát thực tế” sẽ chỉ tồn tại trên giấy. Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý, Nhà nước cần đầu tư mạnh mẽ cho hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất, công khai, và nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định giá ở cấp cơ sở. Một yếu tố không kém phần quan trọng khác là tư duy công vụ. Quy định mới đã cởi mở, nhưng nếu cán bộ thực thi vẫn ngại trách nhiệm, ngại đổi mới, thì tiến bộ của luật khó lan tỏa. Định giá đất không chỉ là phép tính, mà là thước đo của công bằng và niềm tin xã hội – nơi người dân, doanh nghiệp và Nhà nước cùng chia sẻ lợi ích hài hòa, minh bạch.
