Khủng hoảng thừa căn hộ cao cấp

Ông Nguyễn Văn Đực.

PV:Ông nhận định như thế nào về sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian qua? Sự phát triển này có hoàn toàn hợp lý và đúng hướng hay chưa?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường BĐS trong thời gian qua khá sôi động. Trong tháng 6, tháng 7 và tháng 8 nhiều dự án được tung ra thị trường nhằm “đón gió” Việt kiều và người nước ngoài. Đặc biệt là sự phát triển ở khu đông TP HCM gồm: quận 2, quận 9, quận Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh với vài ba chục ngàn căn trở lên. Tuy nhiên, sức mua không thật sự như kỳ vọng của doanh nghiệp (DN).

Kết quả thị trường bội thực căn hộ cao cấp vì quá nhiều dự án cao giá được quy tụ, thậm chí có những dự án giá căn hộ lên đến 5 – 6 tỷ đồng/căn. Để có thể tiêu thụ tốt nguồn hàng, các công ty lên kế hoạch bán hàng cho sản phẩm bằng cách tạo ra sự khan hiếm cùng lực hút mạnh về hạ tầng phát triển.

Cuối cùng, người mua nhà mê mẩn và quyết định hoàn toàn không đúng với nhu cầu thật. Vì vậy, thị trường xuất hiện hình thức mua chỉ mua để kinh doanh theo kiểu cho thuê.

Theo ông, thị trường BĐS đang mấp mé bờ vực khủng hoảng thừa?

- Đúng là như vậy. Cung phát triển quá so với nhu cầu, đặc biệt ở một số phân khúc không cao sẽ xảy ra tình trạng “dội chợ”. Ngoài ra, DN liên tục “chào hàng” bằng các “bí kíp” để xây dựng viễn cảnh đẹp và tràn đầy tiềm năng.

Như vậy quan niệm không ở thì cho thuê hình thành, đây chính là nhắm vào nhóm đối tượng đầu cơ. Trường hợp, không cảnh báo sớm đối với sự phát triển bất hợp lý về nhà giá cao chắc chắn xảy ra khủng hoảng.

Chúng ta thừa biết, mỗi thời kỳ có một kiểu khủng hoảng riêng. Năm 2007 - 2008 kinh tế phát triển nhanh chóng, sức khỏe DN tốt, khủng hoảng kiểu bong bóng bị thổi phồng.

Còn hiện nay, kinh tế phát triển chậm, DN BĐS đang yếu dần, thị trường lệch pha... thì có lẽ một loại khủng hoảng mới sẽ hình thành. Nếu như năm 2015 và 2016 không xảy ra khủng hoảng thừa thì nguy cơ này có thể bộc phát trong năm 2017.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, quý 3 năm 2015 sức mua trên thị trường BĐS chỉ đạt 35%. Nghĩa là có khoảng hơn 10.000 căn hộ chào bán từ 26 dự án nhưng thị trường chỉ hấp thụ được hơn 3.000 căn. Vậy ngoài việc chuẩn đoán sai nhu cầu thị trường có phải khách hàng ngại ngùng đối với các dự án đang được khởi động lại sau một thời gian dài “trùm mền”?

- Chính sách cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tạo ra “cơn địa chấn” đánh giá sai tình hình. Đây chính là nguyên nhân sâu xa và cốt lõi.

Bởi vì, DN kỳ vọng khá lớn từ sự tác động của chính sách mới cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế Luật Nhà ở không phải là phép màu hay là đòn bẩy đắc lực thúc đẩy thị trường phát triển chóng mặt. Không phải mở cửa rồi thì người nước ngoài và Việt kiều ùn ùn vào mua.

Bằng chứng, tháng 6, 7, 8 nhiều dự án bung hàng nhưng chỉ có một vài DN cho biết có hơn 100 người nước ngoài, Việt kiều đặt chỗ. Trong khi đó, đặt chỗ và mua là hai việc hoàn toàn khác nhau.

Sau cuộc khủng hoảng vài năm trước thị trường BĐS đã tiến hành sàng lọc DN yếu. Các DN hiện nay hầu hết là DN trẻ, khỏe, chất lượng, chuyên nghiệp, cho nên đối với các dự án “trùm mền” một thời gian dài giờ được sống lại thông qua hình thực đổi mới nhà đầu tư thì dự án càng có tính khả thi cao. Dự án cũ “sống lại” không làm ảnh hưởng đến sức mua của thị trường.

Thưa ông, liệu từ nay đến cuối năm thị trường có những đột biến gì đáng kể hay không? Khách hàng nên lưu ý điều gì khi thị trường nhà ở có nhiều sự lựa chọn?

- Tôi nghĩ, từ nay đến cuối năm tình hình thị trường BĐS không có gì mới. Chắc chắn vẫn phát triển theo kiểu hiện nay. Tuy nhiên, khách hàng cần phải cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn. Đơn cử, phải biết mua dự án nào, mua ở đâu, mua của nhà đầu tư nào và mua làm gì? Tức là mua đúng mục đích sử dụng, tránh chạy theo phòng trào kiểu “bầy đàn” nhằm hạn chế rủi ro không đáng có.

Trân trọng cảm ơn ông!