Lành mạnh thị trường bất động sản

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về công khai thông tin bất động sản (BĐS) đưa vào kinh doanh (Điều 6) có ý kiến đề nghị quy định “Doanh nghiệp BĐS phải công khai thông tin và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin phải công khai”. Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể nơi công khai thông tin về BĐS.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh: Việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Quy định các dấu hiệu thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản

Về vấn đề này, theo ông Thanh, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh BĐS. Đồng thời, dự thảo luật đã được bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

Đây là dự án Luật rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số luật khác được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS rất quan tâm. Nếu luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đồng thời giúp cho công tác quản lý nhà nước hiệu lực và hiệu quả hơn. ĐB Trình Lam Sinh (Đoàn An Giang) đề nghị, Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường BĐS. Bởi trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường BĐS và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Cùng chung quan điểm về các hành vi bị nghiêm cấm, ĐB Nguyễn Hữu Thông (Đoàn Bình Thuận) đề nghị, bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, BĐS không thể mua đất và xây dựng nhà ở.

ĐB Trịnh Xuân An (Đồng Nai) đề nghị, làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường BĐS. Bởi theo ông An, hành vi thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán. Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh BĐS rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ.

“Việc thao túng thị trường BĐS không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án luật này” - ông An nêu.

ĐB Trần Khánh Thu (Đoàn Thái Bình) đánh giá, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Từ đó bà Thu đề nghị, Ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm. Theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án BĐS chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Còn theo ĐB Nguyễn Mạnh Cường (Đoàn Quảng Bình) thì Luật Kinh doanh BĐS là luật rất quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội, phát triển thị trường BĐS, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức. Do đó các quy định của luật cần chặt chẽ, phải đáp ứng yêu cầu phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực này. “Đối với giao dịch BĐS, Nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt. Do đó đề nghị sửa lại nội dung quy định này để đảm bảo thực hiện mục tiêu phòng chống tham nhũng của Nhà nước ta” - ông Cường nói.

ĐBQH Nguyễn Hữu Thông (Đoàn Bình Thuận): Cần quy định chặt chẽ hơn nữa về công khai thông tin bất động sản. Về các hành vi bị nghiêm cấm, đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, bất động sản không thể mua đất và xây dựng nhà ở.

Tiền đặt cọc bao nhiêu % là hợp lý?

Vấn đề được nhiều ĐB quan tâm xoay quanh vấn đề nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23). Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Theo đó, phương án 1 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”. Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn ĐBQH, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Còn phương án 2 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”. Phương án này được 20/40 ý kiến của các Đoàn ĐBQH, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, về các nội dung còn có 2 phương án sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các Đại biểu Quốc hội.

Chọn phương án 2, ĐB Huỳnh Thị Phúc (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ. Vì thế cần chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.

Cùng quan điểm, theo ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương), đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

“Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng” - bà Nga nói.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ĐB Trần Hồng Nguyên (Đoàn Bình Thuận) - Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội phân tích: Thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. “Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra” - bà Nguyên nói.