Loạn phân lô bán nền - Bài cuối: Cơ quan chức năng cần vào cuộc

Kiểm soát chặt phân lô bán nền

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản mới trong năm 2021 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tương đương so với cùng kỳ năm 2020.

Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nhưng giá giao dịch bất động sản năm 2021 tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản.

Giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi. “Còn có hiện tượng các sàn giao dịch câu kết với nhau “ôm hàng”, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường” - ông Sinh cho biết.

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua; hay việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, về nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thổi giá, gây sốt ảo bất động sản.

Ông Sinh cho biết, thời gian tới sẽ triển khai nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn về thủ tục cho các doanh nghiệp, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Cũng theo ông Sinh, nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện. Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương... để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương...

Thực hiện quy định về quy hoạch cũng còn bất cập khi vừa yêu cầu quy hoạch phải được "phủ" từ Trung ương xuống địa phương nhưng vừa cho phép địa phương thực hiện quy hoạch song song với quy hoạch cấp trên. Hai quy hoạch này có cự ly thời gian phê duyệt hoặc mâu thuẫn cũng gây ra khó khăn.

Vì vậy, để quản lý được tách thửa, Luật Đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật Quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Đồng thời cần quy định cụ thể, chặt chẽ về việc có trao quyền cho địa phương được phép quy định cụ thể về tách thửa căn cứ điều kiện thực tế về quy hoạch của địa phương hay không.

Nhiều địa phương đồng loạt vào cuộc

Tháng 10/2021, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng có kết luận thanh tra chỉ rõ về công tác quản lý đối với một số điểm mà người dân tự đầu tư hạ tầng, hiến đất nhằm mục đích phân lô, tách thửa có nhiều vi phạm; hình thành các điểm dân cư mới không đúng quy hoạch tại TP Bảo Lộc.

Thanh tra cũng nhìn nhận các "dự án" có dấu hiệu lừa đảo khi quảng cáo như một dự án bất động sản thực thụ đã được cấp phép, cạnh đó là những hứa hẹn về hạ tầng, tiện ích chưa được cơ quan chức năng cho phép. Và trong khi tình trạng phân lô xẻ nền tại Bảo Lộc lắng xuống thì tại huyện Bảo Lâm, tình trạng tương tự đã diễn ra với quy mô lớn hơn, hậu quả nghiêm trọng hơn.

Theo UBND tỉnh Lâm Đồng, để hạn chế tình trạng phân lô xẻ nền sai quy định, cơ quan này đã ban hành quy định mới: chỉ được tách thửa khi có thiết kế, quy hoạch được cơ quan chức năng phê duyệt. Quy định đưa ra điều chỉnh mạnh đối với đất thửa lớn, chưa có đường giao thông hiện hữu.

Với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa mà có diện tích từ 5.000 m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất lớn hơn hoặc bằng 5 ha thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng trình phê duyệt theo quy định để triển khai thực hiện.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa là 500 m2 tại khu vực đô thị; 1.000 m2 tại khu vực nông thôn...

Còn theo Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc, từ cuối tháng 4/2021 Sở đã yêu cầu các văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và các huyện, thành phố cấp trích lục đến từng thửa đất khi và chỉ khi toàn bộ thửa đất phù hợp quy hoạch được duyệt.

“Việc phân lô, tách thửa đất nhỏ phải được UBND huyện, thành phố cho phép và phê duyệt trên cơ sở ý kiến đồng thuận của UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất xin tách. Bên cạnh đó, chúng tôi yêu cầu chặt với việc đầu tư hạ tầng khu đất xin tách thửa khi xây dựng xong phải đảm bảo đấu nối với hạ tầng trong khu vực, đảm bảo các điều kiện cho người nhận chuyển nhượng đất xây nhà để ở”, lãnh đạo Sở TN&MT nói.

Sở TN&MT yêu cầu điều kiện tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa đối với khu vực thành phố, thị trấn đảm bảo diện tích tối thiểu là 30 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m. Khu vực còn lại, với đồng bằng tối thiểu là 50 m2, trung du và miền núi là 100 m2 với điều kiện mặt tiền không nhỏ hơn 5 m.

Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, có hai phương án đối với việc chia tách đất nhằm kiềm chế việc “bát nháo” phân lô, bán nền. Cụ thể, đối với trường hợp chia tách thửa đất để thừa kế, hiến tặng cho người trong gia đình (không đầu tư hạ tầng, không phân lô và không chuyển nhượng kinh doanh bất động sản) thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất.

Đối với trường hợp đã chia tách đất, có xây dựng đường giao thông và có dấu hiệu kinh doanh bất động sản, hiện trạng thửa đất được phân lô chưa hoàn thiện các hệ thống hạ tầng theo quy định thì tạm dừng cấp quyền sử dụng đất.

Tính từ thời điểm tháng 4/2021 đến tháng cuối tháng 10/2021, theo báo cáo của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, trên địa bàn các huyện không phát sinh các trường hợp phân lô bán nền với mục đích kinh doanh bất động sản. Các giao dịch chia tách thửa thông thường trong gia đình vẫn được các địa phương thực hiện theo quy định.