Luật Nhà ở năm 2023: ‘Mở lối’ pháp lý cho cải tạo chung cư cũ

Tiến độ chậm trễ

Những năm qua, nhiều khu chung cư, khu tập thể cũ tại các đô thị lớn được xây dựng từ thế kỷ trước là đề tài tốn nhiều giấy mực của báo chí. Người dân sinh sống ở những khu chung cư, khu tập thể này thì nơm nớp với những nỗi lo chung cư xuống cấp, mất an toàn…

Hiện tượng cơi nới trái phép cũng mang tới cho những khu nhà ở này những vấn đề về mỹ quan, an toàn xây dựng… Thế nhưng, việc cải tạo chung cư, thậm chí xây mới những khu nhà này gặp nhiều khó khăn do những điểm nghẽn về cơ chế, thủ tục mà Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện nay cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xuống cấp cần được xây mới. Tuy nhiên, mới chỉ một số ít trong số này được cải tạo.

Riêng tại Hà Nội, theo thống kê hiiện trên địa bàn trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy hiểm. Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Đáng chú ý, mặc dù TP Hà Nội đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư tại nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa); khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa); nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng nhiều năm qua vẫn giậm chân tại chỗ không thể triển khai thực hiện, do những vướng mắc về quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh, một trong những vướng mắc nhất trong hệ thống văn bản luật đó là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư; Nghị định cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K)... nên đã dẫn đến việc 2 bên không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra.

Chính vì vậy, Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực kể từ ngày 1/8 tới với rất nhiều điểm mới và điểm sáng được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cũng như trên cả nước. Vậy, đâu là những điểm mới, có thể gỡ nút thắt trong việc cải tạo chung cư cũ?

Luật mới “khơi thông” ách tắc

Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây. Luật Nhà ở năm 2023 dành riêng Chương V để quy định chi tiết về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Một số ý kiến cho rằng, một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận. Trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác. Theo đó, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.

Ngoài ra, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư...

Luật mới cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích giữa chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Giới chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhận định, những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ đã có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang cho cả nước nói chung và TP Hà Nội nói riêng trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản toàn cầu GP.Invest đánh giá, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra phương án quy gom, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

"Những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn trong khi các văn bản luật hiện hành chưa có hoặc chưa đầy đủ, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển", ông Đính phân tích.

“

5 trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư
Theo điều 59, Luật Nhà ở năm 2023 quy định các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ. Cụ thể, nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ; nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.
Có 5 trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư. Thứ nhất, nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Thứ ba, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Thứ tư, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Thứ năm, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.