Phá băng nhà ở xã hội

Địa phương rốt ráo chuẩn bị quỹ đất

Sau một thời gian dài nói nhiều về các kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, gần đây các địa phương đã chủ động xây dựng các kế hoạch xây nhà giá rẻ cho người lao động. Đơn cử, Sở Xây dựng TPHCM có kế hoạch tổng rà soát toàn bộ các khu đất trống, khu đất hoạt động không hiệu quả và đề xuất thu hồi hoặc chuyển mục đích làm NƠXH.

Còn tại Hà Nội, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cũng đã thông tin, hiện nay, thành phố đã kiến nghị với Chính phủ cho phép xây dựng các khu NƠXH tập trung. Đây cũng là hướng thành phố điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, trong đó có thể bố trí những khu NƠXH tập trung với diện tích lên tới 200-300ha.

Có thể thấy các địa phương đang rất quyết tâm phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng Quỹ đất để phát triển NƠXH hay nhà giá thấp ở TPHCM không thiếu nhưng điều quan trọng là làm thế nào có được quỹ đất rẻ để doanh nghiệp phát triển dự án. “Nếu doanh nghiệp tự đi “làm đất” (tức là đi mua đất, làm các thủ tục đất để giao lại thành phố, thành phố giao ngược lại cho dự án) thì giá đất rất cao. Do đó, nếu Chính phủ hoặc chính quyền thành phố có được một quỹ đất giao luôn cho doanh nghiệp để triển khai dự án thì sẽ khả thi” – ông Khương đề xuất.

Trong khi đó heo quan điểm của DKRA Group cơ chế chính sách phát triển NƠXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời như: Quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí để xong 1 thủ tục có thể mất đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NƠXH...

Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NƠXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao; chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NƠXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn. Do đó, hầu hết chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí, lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NƠXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Giải quyết vấn đề vốn

Dù việc chuẩn bị quỹ đất đã sẵn sàng nhưng có điều đáng quan tâm, nguồn vốn đâu để phát triển NƠXH? Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đang bị siết chặt, công tác bán hàng đang chậm lại do thị trường trầm lắng, nên dòng tiền của các chủ đầu tư đang bị chặn lại?

Giới chuyên gia cho rằng với các chính sách ưu đãi hiện tại, vốn vay để phát triển các dự án NƠXH nhiều khả năng sẽ vẫn thuận lợi và được cơ quan quản lý bật đèn xanh, ưu tiên dải ngân do phục vụ nhu cầu ở thực, an sinh xã hội của người dân.

Bên cạnh đó, với giá bán hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân, việc bán hàng sẽ rất thuận lợi bất chấp thị trường, bất chấp chu kỳ bất động sản. Vì vậy, chủ đầu tư sẽ vẫn thu được dòng tiền đều đặn từ khách hàng. Như vậy chủ đầu tư sẽ được tiếp sức từ cả nguồn vốn tín dụng ngân hàng lẫn tiền mua nhà theo tiến độ từ khách hàng.

Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân cho rằng, cần bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để thực hiện các chính sách NƠXH theo Luật Nhà ở năm 2014, để doanh nghiệp vay đầu tư phát triển NƠXH.

Theo bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng Phòng Pháp lý DKRA Group, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.