Sẽ siết việc phân lô, bán nền

Quản lý chặt hơn

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định. Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền; hay kinh doanh đất nền) theo hướng quản lý chặt chẽ hơn.

Điều 32 bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: “Không nằm trong địa bàn các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”; “Thuộc khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đã được UBND cấp tỉnh công bố”; “Phải đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”.

Còn tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ở Điều 53 cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

Như vậy, khi đối chiếu nội dung từ hai bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực các xã, thị trấn chưa có quy hoạch phát triển đô thị.

Nhìn lại hoạt động phân lô, bán nền cho thấy kể từ khi Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành, nhiều “ông lớn” bất động sản, hay chính những nhà đầu tư cá nhân có tài chính mạnh đã mua những quỹ đất lớn, sau đó phân lô đem bán hưởng lợi. Xu hướng phân lô bán nền đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TPHCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc…

Ngay tại Hà Nội loại hình bất động sản phân lô, bán nền tăng đột biến vào năm 2021, tập trung chủ yếu ở một số địa bàn "có tin" về các đại dự án hạ tầng sẽ được triển khai như: Vành đai 3,5; vành đai 4; các dự án đô thị của các tập đoàn lớn.

Ngay tại huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Hà Nội rất nhiều diện tích đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm đã được các đối tượng đầu cơ mua gom sau đó dùng nhiều phương thức như xin chuyển đổi mục đích sử dụng, hiến đất làm đường để phân lô, bán nền trá hình. Việc phân lô bán nền biến tướng, phần nào tạo lực cho giá đất tăng chóng mặt buộc UBND thành phố Hà Nội đưa ra yêu cầu thanh tra, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối,... để phân lô, bán nền, các hành vi tách thửa làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Tình trạng phân lô, bán nền trái quy định trong thời gian qua đã và đang gây ra nhiều hệ lụy, phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ, không đảm bảo quy định về xây dựng và kiến trúc.

Siết là cần thiết

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng phân lô bán nền là một phân khúc của thị trường bất động sản và phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Phân lô bán nền giúp cho sự đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên lợi nhuận từ việc phân lô bán nền trong thời gian qua là quá lớn dẫn đến biến tướng, khó quản lý. Việc phân lô bán nền không nên cấm , mà cần siết chặt.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường phân tích, cần phải nhìn nhận việc phân lô tách thửa theo hai trường hợp đúng luật và trái luật. Trường hợp phân lô tách thửa phù hợp với quy định của pháp luật, tức đất này phải là đất ở mới được phân lô tách thửa để bán đấu giá, bán cho những người có nhu cầu. Còn trường hợp phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng, đất vườn... để bán là hoàn toàn trái luật.

Luật Đất đai 2013 chưa cho phép phân lô, chia thửa đất nông nghiệp bởi chủ trương phát triển nông nghiệp là tích tụ đất đai. Tuy nhiên, nhiều địa phương đã cho tách thửa với đất nông nghiệp không đúng với tinh thần của Luật Đất đai 2013. Hậu quả của việc phân lô tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất vườn, đem ra bán tràn lan. Việc chặn các trường hợp vi phạm pháp luật trong phân lô tách thửa nhằm góp phần giảm sốt đất là động thái cần thiết.

Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, cần ban hành một quy định chung về việc đất đai phân lô, bán nền phải đáp ứng được những yêu cầu, tiêu chí gì, còn cấp nào phê duyệt, quản lý chỉ cần căn cứ vào tiêu chí đã được ban hành và quy hoạch của từng địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng muốn phát triển bền vững thị trường bất động sản, điều quan trọng là mỗi địa phương cần làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch…cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống.