Sốt đất và bài toán cắt cơn

Nhiều nơi cùng “sốt”

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2021, trong đó đề cập đến hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên cả nước.

Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực đất đai ở các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50 triệu đồng/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên, Quốc Oai tăng khoảng 20 - 30%, Ba Vì tăng 45%.

Một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%.

Tại TP HCM, giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Đơn cử trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu đồng/m2; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2.

Nhiều giai đoạn báo chí mô tả tình trạng sốt nóng của giá đất bằng những dẫn chứng hết sức thực tế như: Người người đổ xô đi buôn đất, đến giáo viên cũng đi làm “cò đất”…

Ghi nhận về tình trạng “sốt đất” tại các khu vực gần KCN cao Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội), nhiều “cò đất” có nghề nghiệp chính là bán gà vịt, bán quán cơm, bán trà đá…

Còn nhớ, 10 năm trước, trong cơn sốt đất giai đoạn 2010-2011, nhiều nhà đầu tư luôn kỳ vọng nếu mua giá cao sẽ tiếp tục bán giá cao, nhưng không thể lường trước được thị trường chỉ nằm trong tay một số “tay to” tranh thủ thổi giá, đẩy giá và nhanh chóng rút ra. Hậu quả thì những người đến sau “hứng trọn”.

Và nay, 10 năm sau những kinh nghiệm “xướng máu” của không ít nhà đầu tư dường như vẫn không hiện hữu.

Hiện tại, dấu hiệu hạ nhiệt của một cơn sốt đất trên diện rộng đã bắt đầu manh nha.

Ở nhiều nơi từng nườm nượp người đi xem đất mới chỉ cách đât vài tuần nay tái diễn tình trạng vắng hoe, không một bóng người. Nhiều “cò đất” kể cả chuyên nghiệp lẫn nghiệp dư cũng bống chốc biến mất…
Một trong những lý do khiến cơn sốt đất hạ nhiệt có lẽ phải kể đến động thái của chính quyền các địa phương khi đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn. Tình trạng sốt đất khó có thể hạ nhiệt sớm nếu không có động thái này từ các chính quyền địa phương.

Điều gì chờ đợi?

Nhiều chuyên gia lý giải việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 góp phần giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.

Cùng với đó là hàng loạt quy hoạch mới được công bố. Tất cả tạo ra tác động tích cực cũng như những kịch bản lạc quan cho các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2021.

Bên cạnh đó, nguyên nhân của đợt sốt đất ảo thời gian qua xuất phát một phần từ khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng 15 - 20%. Cùng với đó, ảnh hưởng dịch bệnh khiến nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả. Lãi suất ngân hàng giảm cộng với việc đầu tư ngắn hạn có thể mang lại lợi nhuận kinh tế tức thì, nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ nhanh chóng chốt và giữ giá trị tài sản bằng đất đai.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh bày tỏ quan điểm: “Tôi có cảm giác bây giờ người mua không chỉ tham lam mà còn có tâm lý bầy đàn khi đứng trước những thông tin. Ví dụ như nghe nói ông này, ông kia mua mảnh đất, nay đã thành tỷ phú, vậy là đua nhau mua. Rõ ràng đây là việc “cò đất “ nói vống lên, nhưng cộng với sự tham lam, tâm lý bầy đàn thì mất tiền rất dễ”.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cần phải có giải pháp để kiểm soát giá đất nền. Kinh tế thực của Việt Nam có thể sẽ không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn của Nhà nước.

Đất «sốt» kéo theo một lượng tiền lớn «chôn» vào đất, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác. Từ đó, cản trở thu hút đầu tư chính thống, và cản trở việc phát triển kinh tế địa phương.

Chuyên gia Vũ Đình Ánh cho rằng: Cần giải quyết vấn đề này từ việc quản lý, thông tin tuyên truyền, thông tin về bất động sản, đất đai. Phải có chế tài nhằm ngăn chặn những trường hợp vi phạm trên nguyên tắc chi phí và lợi ích. Nếu không, các chủ đầu tư, chủ dự án, cá nhân sẽ tiếp tục vi phạm điều kiện về phân lô bán nền hoặc chấp nhập nộp phạt nếu thu được lợi ích lớn hơn. Sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất, lo nhất là sau đóng băng. Do đó, một công cụ khác để quản lý mà cả thế giới đang sử dụng là thuế.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú khẳng định: “NHNN đang kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc thị trường cao cấp, và chúng tôi có công cụ trực tiếp, gián tiếp quản lý. Về giải pháp, công cụ để giám sát tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản, NHNN đã hạn chế tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tối đa là 40%. Áp dụng hệ số rủi ro 150% với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng. Bên cạnh đó, NHNN thường xuyên theo dõi giám sát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro. Đồng thời, cảnh báo kịp thời cho các tổ chức tín dụng để điều chỉnh kịp thời các khoản vay”.