Tăng tốc xóa chung cư cũ

“Điểm nóng” cải tạo chung cư

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương. Ở phía Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960 đến những năm 1970 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3-5 tầng. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ như: Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa...Trong đó quỹ chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là nhiều nhất. Bởi thế đây luôn là “điểm nóng” trong câu chuyện cải tạo chung cư cũ suốt 24 năm qua.

Nhìn lại quá trình khởi động từ năm 1999, đến năm 2005 Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Nhưng đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đã hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai. Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu chung cư có nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. Mặc dù đã có chủ trương đầu tư, thậm chí có quy hoạch chi tiết nhưng để thực hiện cải tạo, xây mới những tòa nhà này là không đơn giản.

Câu hỏi đặt ra là vì sao đã có quy hoạch nhưng cải tạo chung cư cũ vẫn bế tắc? Ngay như tại khu tập thể Nghĩa Tân, Hà Nội, nơi vừa có quyết định lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại cũng đang gặp nhiều khó khăn để triển khai dự án do khó tìm được tiếng nói đồng thuận từ phía người dân. Đáng lưu ý, sau thông tin quy hoạch, giá nhà khu tập thể Nghĩa Tân đã chạm mức cao nhất từ đầu năm đến nay, trung bình từ 30 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 100 triệu/m2 nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ dù các căn hộ tại đây được xây dựng cách đây từ 35 - 40 năm.

Những ngày gần đây, môi giới bất động sản cũng đổ về khu vực Nghĩa Tân, trong một giao dịch tại khu B, anh Ngọc người môi giới cho hay: Căn hộ cũ tầng có diện tích sổ đỏ 31m2 nhưng lên tới gần 2,7 tỷ đồng. Có mức giá “chóng mặt” như vậy là do căn hộ nằm ở vị trí đẹp, gần đường lớn, gần hồ. Đồng thời diện tích sử dụng thực tế căn hộ này là khoảng 90m2 bởi chủ nhà đã cơi nới qua nhiều năm.

Với mức giá kể trên, đa số người dân ở khu Nghĩa Tân không đồng ý di dời vì ở đây là khu trung tâm. Họ chỉ đồng thuận khi được đền bù thỏa đáng. Mặt khác để triển khai dự án thì phải tạo điều kiện cho người dân có chỗ ăn, chỗ ở thì còn có thể được chứ bây giờ bảo đi chỗ khác thuê mà không có tiền thì cũng rất khó...

Theo ghi nhận, ông Trần Văn Thịnh (trú tại khu tập thể Nghĩa Tân) cho hay, nhiều công trình nhà ở xuống cấp nhưng giá bán vẫn ở mức khá cao. Như nhà tôi diện tích sổ đỏ là 22,5m2 nhưng do được cơi nên tổng diện tích căn nhà hiện là 42,5m2. “Nhà tôi ở tầng 3 nên giá bán sẽ dao động từ 35-40 triệu đồng/m2, bởi vậy nếu Nhà nước nếu có đền bù thì cần phải tính toán sao cho hợp tình, hợp lý”, ông Thịnh mong muốn.

Tương tự, bà Trần Thị Hương (trú tại khu tập thể Thành Công) chia sẻ, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là điều rất cần thiết, vì không ai muốn ở nhà cũ, hư hỏng, nguy hiểm tới tính mạng. Tuy nhiên, phải đảm bảo tiến độ, lợi ích thỏa đáng cho người dân.

Đi tìm lối thoát

Dù dự báo đầy khó khăn khi triển khai nhưng chính sách cải tạo nhà tập thể cũ tại Hà Nội được đánh giá là có những thay đổi rõ nét khi Thành phố quyết định lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại 23 chung cư cũ với khoảng 6.000 dân ở khu tập thể Nghĩa Tân. Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, sau 2 năm triển khai, Sở đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định trên 1.000 nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Đây là cơ sở để Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ vốn rất chậm chạp thời gian vừa qua.

Ông Mạc Đình Minh - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Việc xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện theo Nghị định 69 của Chính phủ. Thành phố đã ban hành đề án cải tạo chung cư cũ và kèm theo đề án là 5 kế hoạch để triển khai thực hiện cải tạo chung cư cũ.

Dù vậy, khó khăn nhất hiện nay vẫn là việc cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra là không gia tăng mật độ dân cư, điều chỉnh quy hoạch, nâng chiều cao xây dựng…

Nhìn nhận thực trạng trên, giới chuyên gia cùng chung nhận định cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay.

Đề xuất giải pháp tăng tốc xóa chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh: Chỉ cần minh bạch phương án tài chính, lợi ích, nếu cho nâng lên 40 tầng thì chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu lợi ích, cư dân tại chỗ được hưởng bao nhiêu lợi ích. Mọi việc cần công khai. Với số người không đồng thuận thì cần tìm hiểu lý do vì sao không đồng thuận, từ đó tìm cách tháo gỡ vướng mắc. Mặt khác chúng ta cứ loay hoay quanh câu chuyện đòi hỏi phải đồng thuận phải 100% mới được làm thì sẽ không có lối thoát trong việc cải tạo chung cư cũ. Các nước họ làm rất đơn giản, người ở chung cư thì nộp tiền dịch vụ cho khu chung cư đó, ngoài ra, họ nộp thêm một khoản tiền nhất định để sửa chữa và nâng cấp khi chung cư xuống cấp. Đây là trách nhiệm của người dân. Chúng ta vẫn bị vướng mắc về tư duy dẫn đến quá trình cải tạo chung cư bị ngừng trệ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mong muốn nâng cao vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ thành phố đến các quận, phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ và đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đồng dân cư bằng chính quyền địa phương.

Bên cạnh đó, cần tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư. Những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khách sạn, khu vui chơi có thu phí...

Cuối cùng là xác định việc tham gia của người dân. “Đây là công tác mà chúng ta làm chưa thật sự tốt trong thời gian qua. Vậy nên cần có cơ chế bảo đảm công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ”, ông Hà lưu ý.

TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Làm rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên

Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

Do đó các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định. Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực cần xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Các địa phương cần sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Cùng với đó, quy hoạch cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố, cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng.

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam: Cải tạo chung cư cũ hiệu quả, cần đổi mới tầm nhìn

Muốn hiệu quả trong cải tạo chung cư cũ thì việc quy hoạch phải cập nhật, phải đổi mới tư duy, tầm nhìn thì mới thực hiện được. Vấn đề tiếp theo là nguồn lực, Hà Nội có hàng nghìn chung cư cũ mà đến nay mới cải tạo xây dựng được hơn 1%, con số như vậy là quá ít. Trải qua hơn nửa thế kỷ, các khu nhà tập thể đã xuống cấp trầm trọng, đặc biệt là sau thời kỳ đổi mới, xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, những khu đô thị đó hầu như không ai quan tâm. Tình trạng xuống cấp tại các khu chung cư cũ đã hiện hữu. Chúng ta không có nguồn lực, Nhà nước bỏ khoản tiền lớn để cải tạo, xây dựng lại, xây dựng mới thì đây là vấn đề vô cùng khó khăn. Do đó phải tính, phải tạo ra được nguồn lực, nguồn lực ở ngay tại khu đất chung cư, phải quản lý chặt chẽ nguồn lực đó để sinh ra tiền, tạo ra hiệu quả kinh tế để tái thiết lại các khu đô thị cũ. Phải làm được điều này thì mới hấp dẫn các nhà đầu tư, mời họ tham gia xây dựng theo quy hoạch và phải chắc chắn một điều, họ phải có lợi nhuận.

Cải tạo chung cư cũ cần được coi đây là nhiệm vụ chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, chính quyền, doanh nghiệp và các công dân ở đó phải tham gia, phải có sự đồng thuận và người dân phải biết hy sinh lợi ích trước mắt để cùng với thành phố tạo dựng được nơi sống an toàn, bền vững. Điều đó góp phần trong việc tái thiết đô thị để Hà Nội trở thành đô thị văn minh hiện đại, có bản sắc trong thời kỳ phát triển mới theo đúng tinh thần Nghị quyết 13 của Đảng.

Nếu chúng ta không quyết tâm cải tạo bộ mặt kiến trúc mới thì sẽ cản trở sự phát triển của Hà Nội. Nếu không bàn thảo kỹ, không có quyết tâm thì mọi kế hoạch của Hà Nội sẽ chỉ dậm chân tại chỗ.