Thị trường bất động sản liệu đã qua cơn 'nguy kịch'?

Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn bất ổn khi mà lượng tồn kho rất lớn.

Ảnh: Hoàng Long

Lạc quan … tếu?

Số liệu thống kê cho biết, thanh khoản của thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có xu hướng tăng mạnh trong 7 tháng đầu năm. Giao dịch tăng, lượng tồn kho cũng giảm… là những yếu tố để lãnh đạo ngành xây dựng bày tỏ sự lạc quan về sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, báo cáo tài chính của các DN ngành địa ốc trong quý I vừa qua lại minh chứng một thực tế hoàn toàn đi ngược với niềm lạc quan ấy, khi mà khoảng hơn 50% DN có kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ, thậm chí một số DN còn thua lỗ, số DN “hấp hối”, chết lâm sàng cũng không phải ít.

Một số DN tên tuổi như Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PTL) báo lỗ 15 tỷ đồng. Đối với Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương, mặc dù doanh thu thuần tăng gấp 3 so với cùng kỳ 2014, nhưng gánh nặng chi phí khiến DN này vẫn báo lỗ ròng 14,5 tỷ đồng trong quý I-2015. Một đại gia nổi danh trong làng địa ốc như Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng có kết quả kinh doanh sụt giảm...

Trong khi đó, một tên tuổi khác cũng được dư luận biết đến như CTCP Sông Đà - Thăng Long (STL) lại đang đứng đầu danh sách các đơn vị nợ đọng tiền thuế tới hơn 375 tỷ đồng…

Những diễn biến nói trên cho thấy, dù thị trường bất động sản đã và đang ấm dần – như nhận định của lãnh đạo ngành xây dựng, song về thực chất, số DN đang bết bát vì nợ nần, thậm chí có nguy cơ phá sản thực sự là con số đáng suy ngẫm.

Con số tồn kho bất động sản không hề nhỏ.

Ảnh: Hoàng Long

Không loại trừ giao dịch ảo

Theo lý giải của Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành – ông Nguyễn Văn Đực, những con số mà lãnh đạo ngành Xây dựng đưa ra cho thấy họ đang quá lạc quan với những kết quả đạt được. Song, cần phải nhìn lại, họ mới chỉ nhìn trên bề nổi mà chưa thấy mặt chìm của tảng băng.

“Số DN hấp hối, chết lâm sàng vẫn còn quá nhiều, hơn những gì chúng ta nghĩ” – ông Đực nhận định. Ngay như ở thời điểm hiện tại, TP. Hồ Chí Minh có hơn 900 dự án thì 200 dự án bị rút giấy phép, gần 700 dự án nằm yên, có nghĩa tới hơn 90% dự án ở thế bất động.

Nhiều DN bất động sản cho biết, thời gian qua, để trụ được ở thị trường, ngoài lo trả nợ lãi suất ngân hàng, họ còn phải lo trả lương cho nhân viên, trả nợ các đối tác, trả nợ tiền vật liệu xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng… hàng loạt món nợ mà DN cần phải trả. “Điều này có ai nhìn ra cái khó đó của chúng tôi hay không?” – chủ một DN bất động sản đặt câu hỏi.

Thế nhưng, vẫn có những dự án công bố khởi công mới, nhiều chủ DN còn nói, vừa khởi công đã bán hết… Theo giới chuyên gia, công nghệ bán hàng của các DN bây giờ rất cao siêu. Họ có thể khởi công một dự án khoảng 600, 700 căn hộ, và họ nói là bán hết từng đó căn hộ. Điều này có ai kiểm chứng hay không?

Trong khi, nhiều nhân viên bị áp về chỉ tiêu bán hàng, không loại trừ họ phải bỏ tiền túi ra để mua nhà và cất ở đó, cho hoàn thành chỉ tiêu, nếu không sẽ bị đuổi việc. Và như vậy, một tập đoàn bất động sản có khoảng 600, 700 nhân viên, mỗi người phải bỏ tiền túi ra mua một căn, thì đương nhiên dự án đó cháy hàng.

Thị trường có sôi động thật hay không, cần phải có sự kiểm chứng của cơ quan chức năng. Ông Đực phân tích, ngày 8-7, Savills Việt Nam cho hay trong quý II-2015 TP HCM tiêu thụ 5.000 căn hộ, cao nhất kể từ quý IV/2010, tăng 17% so với quý trước và 96% so với cùng kỳ năm. Cũng đánh giá về kết quả giao dịch của TP Hồ Chí Minh trong quý II, nhưng CBRE lại đưa ra con số 10.000 căn hộ được tiêu thụ. Ngay như kết quả công bố thanh khoản trên thị trường của hai tổ chức khác nhau còn chênh lệch tới 5.000 căn hộ thì ai có thể dám chắc những kết quả khác cũng chính xác hoàn toàn 100%.

Theo vị chuyên gia này, chắc chắn chúng ta không thể có số liệu chính xác đối với thị trường bất động sản hiện nay, bởi, cách bán hàng của các công ty BĐS giờ có rất nhiều tiểu xảo, vì cạnh tranh, vì mục tiêu tăng doanh số bán hàng, một nhân viên môi giới có thể tự bỏ tiền túi để mua một căn hộ. Hay, một sản phẩm đã được đặt cọc rồi nhưng vẫn chào bán trên nhiều hệ thống… Do đó, không thể khẳng định những giao dịch trên thị trường hiện nay là giao dịch thật 100%.

“Chúng ta đang quá hân hoan với cái mà chúng ta nhìn thấy trên bề nổi, đó là những dự án được tái sinh, hoặc những dự án vừa đưa ra đã “cháy hàng”, song thực chất có phải như vậy hay không là điều chưa thể khẳng định. Tuy nhiên, có một điều tôi có thể dám chắc, số DN nợ nần, hấp hối, nguy cơ phá sản vẫn còn rất lớn mà các nhà quản lý vẫn chưa tìm ra phương thuốc thực sự để giải cứu những DN đó” – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhận định.

Giới chuyên gia ngành địa ốc cũng cho rằng, không thể phủ nhận, thời điểm nguy kịch nhất của thị trường bất động sản đã qua, song với những diễn biến trên thị trường này trong thời gian gần đây, đặc biệt, với số liệu báo cáo tài chính quý I của các DN bất động sản, thì những khó khăn hoàn toàn chưa chấm dứt.