Thị trường bất động sản sớm 'vượt bão'?

Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ liên tục có những chỉ đạo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS). Mới đây nhất, ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng cũng đã có cuộc họp khẩn về vấn đề tín dụng cho BĐS. Tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và giảm lãi suất cho vay BĐS nói riêng.

Tỷ lệ hấp thụ vốn thấp kỷ lục

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thực tế hiện nay, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn. Thực trạng này khiến cho các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, quý IV/2022, nguồn cung BĐS có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm; chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Thống kê sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức thấp kỷ lục.

Ông Phạm Thiếu Hoa - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes cho biết, trong đầu tư BĐS có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân, đơn cử như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp (DN) còn tốt thì DN có thể huy động vốn cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do đó, ông Hoa đề xuất NHNN xem xét hỗ trợ để giảm thiểu khó khăn cho DN.

Lãi suất cho vay cao và việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên, khiến giá sản phẩm BĐS đến tay người dân cũng bị đẩy cao lên. Việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay các khoản vay thông thường cũng gây khó cho DN…

Đại diện Vinhomes cũng đề nghị NHNN có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Ông Lê Trọng Khương - Phó Chủ tịch Tập đoàn kiêm Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các DN, cần cơ cấu nhóm nợ, nới lỏng room cho vay.

Không phủ nhận những khó khăn trên thị trường BĐS, tuy nhiên, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, bên cạnh sự vào cuộc của các bộ, ngành, các DN cũng cần phải tự lực, chủ động trong việc tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình. Về kiến nghị nới room tín dụng BĐS, bà Hồng giải thích, NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho BĐS mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. “Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp” – bà Hồng nói.

Để tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS, Thống đốc NHNN cho biết, đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực cho vay các dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội…

Đón đầu đà phục hồi

Hầu hết DN BĐS khẳng định, vẫn đang chờ đợi các chính sách hỗ trợ thị trường. Dù các DN đã thẳng thắn đối thoại với ngân hàng, song vẫn chưa tìm thấy tiếng nói chung. Trong khi đó các vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS vẫn còn rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho rằng, việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng DN suy yếu, khó có thể vực dậy được.

"Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu” – ông Đính nêu quan điểm.

Trong khi đó ông Phan Đình Tuệ - Phó Tổng Giám đốc Sacombank chia sẻ, đối với ngành BĐS, Chính phủ cần sớm có chiến lược quy hoạch, phát triển lĩnh vực BĐS dài hạn và bền vững; phát triển BĐS phải trên cơ sở cân bằng cung – cầu cũng như tính kết nối giữa thị trường tài chính và BĐS một cách hợp lý.

"Cần kiểm soát giá bán BĐS, làm sao phù hợp với thu nhập của người dân, bảo đảm BĐS bán ra phải đến được tay người tiêu dùng cuối cùng, không để tình trạng đầu cơ, trung gian gây ra bong bóng BĐS và rất rủi ro cho nền kinh tế. Đặc biệt, cần có sự chọn lọc DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, có tiềm lực tài chính – kinh doanh, uy tín tốt, dòng tiền bảo đảm, sửa đổi thật cẩn trọng Nghị định 65 của Chính phủ về phát hành trái phiếu riêng lẻ để đưa kênh trái phiếu DN là kênh vốn chuyên nghiệp, chặt chẽ cho DN BĐS"

Cũng khẳng định, rất cần tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường BĐS, TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS có vai trò lớn và tiềm năng lớn của nền kinh tế. Hồi phục thị trường BĐS là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường BĐS, trước hết phải giải quyết các vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính.

"Theo phản ánh của các DN BĐS, 70% vướng mắc hiện nay của các DN đến từ thủ tục hành chính. Nếu đúng như vậy thì quan trọng hàng đầu phải là giải quyết vướng mắc thủ tục hành chính. Hiện nay, các bộ, ban ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo thì việc đưa ra những quy trình để triển khai là hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này" - ông Lộc đề nghị.

Cũng theo ông Lộc, quá trình khôi phục thị trường BĐS sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những DN buộc phải rời thị trường, có những DN rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào những lĩnh vực tiềm năng để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Quan trọng là rất cần tạo sự minh bạch của thị trường BĐS bởi chính sự minh bạch sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào thị trường này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam:

Cần có cơ chế chính sách phù hợp

Rất cần có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển và là điểm cốt yếu để phục hồi kinh tế. Trong đó, bên cạnh giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính BĐS, như: Quỹ Đầu tư BĐS, Quỹ Tín thác đầu tư BĐS; hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để từ đó có được cơ hội sở hữu nhà.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính - ngân hàng:

Cấp bách gỡ khó về tín dụng, vốn

Phải có những biện pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề trái phiếu để tránh tình trạng vỡ nợ hàng loạt, gây khó khăn cho nền kinh tế.

Thời gian gần đây, DN BĐS rất khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng bởi các tài sản đảm bảo bằng BĐS đang mất giá, cùng với đó là nợ xấu BĐS tồn đọng. Việc ngân hàng ngần ngại cho vay dẫn đến tình trạng các DN BĐS khó khăn. Có thể áp dụng một số giải pháp tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng như chương trình cho vay đặc biệt hướng tới một số DN BĐS có uy tín, có tiềm lực, tập trung vào khách hàng có khả năng trả nợ. Cùng với đó rất cần chương trình hỗ trợ cụ thể, đơn cử như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất thấp cho vay mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đã từng thực hiện khả thi…