Tiến gần giấc mơ an cư của người lao động

Người thu nhập thấp chủ yếu là công nhân, lao động mới đi làm. Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Việc mua, sở hữu một căn nhà ở xã hội (NOXH) dù là trả góp, cũng vẫn là gánh nặng tài chính quá lớn.

Cũng chính vì thế mà người thuộc diện thụ hưởng NOXH chưa chắc đã mua được căn hộ, mà có thể sẽ rơi vào tay đối tượng đầu cơ. Cũng có ý kiến cho rằng nên tách loại hình NOXH để bán với NOXH cho thuê và thuê mua.

Theo ông Nguyễn Lâm Thành - Phó chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội thì Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ đột phá để phát triển nhà ở cho thuê cả loại hình thương mại lẫn NOXH; đảm bảo cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín với trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

“Đây cũng là định hướng để phát triển NOXH một cách bền vững cần được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản” - ông Thành đề xuất.

Giả sử người lao động thu nhập 11 triệu đồng/tháng, sau khi trả 20% phần tiền ban đầu, được vay 720 triệu đồng lãi suất 8,2% trong 20 năm. Hàng tháng họ sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 6 triệu đồng - hơn một nửa thu nhập. Như vậy, với mức này, người lao động đủ điều kiện mua nhưng không có khả năng trả nợ.

Một khảo sát với hơn 8.300 người lao động cũng cho thấy, thiếu tiền cho khoản đóng góp ban đầu để mua nhà là một trong hai trở ngại lớn nhất khi họ muốn mua NOXH.

Vì vậy, theo ông Thành, chính sách phát triển NOXH cần tránh quy luật bất thành văn là loại hình nhà ở này là nhà cho đối tượng loại 2, giá rẻ, chất lượng kém. Ông Thành đề nghị sử dụng khái niệm “nhà giá thấp” thay cho “nhà giá rẻ” khi xây dựng chính sách để thúc đẩy thị trường NOXH và thương mại.

Trong khi đó, theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH xây dựng thương mại Lê Thành, để phát triển NOXH chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về mặt pháp lý, nhà ở vừa túi tiền, phần đền bù doanh nghiệp sẽ tự lo thì giá bán sẽ không quá 25 triệu đồng/m2.

Sự phát triển không đồng đều của thị trường, dẫn đến giấc mơ an cư của người dân tại các thành phố lớn trở nên vô cùng khó khăn bởi mức thu nhập của họ quá thấp không đủ khả năng mua nhà. Ông Nghĩa cho rằng, thời điểm này rất khó để người lao động, công nhân có nhà ở tại TPHCM. Nguyên nhân là do các bước chuẩn bị dự án mất quá nhiều thời gian và tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Cụ thể, giai đoạn đầu tiên là chuẩn bị đầu tư, kế đến là giai đoạn đầu tư. Trong đó, giai đoạn chuẩn bị đầu tư thì việc mua đất sẽ có chi phí lớn nhất, tiếp theo là quy hoạch thiết kế, đóng tiền sử dụng đất. Còn giai đoạn xây dựng chi phí lớn nhất là làm nên tòa nhà. Kế đến là chi phí tài chính và lợi nhuận nhà đầu tư mong muốn, từ đó doanh nghiệp (DN) tính ra giá căn hộ.

“Sau thị trường sơ cấp kể trên, đến thị trường thứ cấp, tức là việc mua đi bán lại. Nhiều khi chúng ta thấy giá nhà đất tăng liên tục, nhưng không phải nằm ở thị trường sơ cấp, ban đầu chủ đầu tư công bố giá rõ ràng, sau đó lại tăng quá nhanh ở giai đoạn đầu cơ” - ông Nghĩa nói.

Theo tính toán của ông Nghĩa, hiện nay đầu tư dự án căn hộ giá rẻ sẽ có giá 25-30 triệu đồng/m2, nếu vượt mức trên thì người lao động không có khả năng với tới. Ví dụ như một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Với mức giá này, ít nhất họ cũng phải có 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm.

Đáng chú ý, ông Nghĩa cũng cho biết, trong các chi phí dự án, có chi phí tài chính ẩn. Cụ thể là chi phí tài chính nhanh hay chậm phụ thuộc vào giai đoạn thủ tục hành chính, nếu giải quyết càng lâu, xin giấy phép càng chậm trong khi ngân hàng vẫn sinh lãi suất thì chủ đầu tư sẽ cộng dồn khiến giá nhà tăng cao. Do đó, nếu giải quyết được thủ tục hành chính sẽ góp phần giảm giá nhà. Ngoài ra, giá thép tăng cao cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá nhà. Bởi sắt chiếm tỷ trọng giá thành lớn trong cơ cấu một tòa nhà. Đồng thời, một vài yếu tố về nhân công, người lao động cũng ảnh hưởng đến tình trạng này.

Cùng đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như thiếu ưu đãi khiến DN không mặn mà xây dựng nhà ở giá rẻ, NOXH. Thủ tục pháp lý cho một dự án NOXH hiện nay là quá chậm.

“Thông thường làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm NOXH, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó thì DN không muốn làm” - theo ông Nghĩa.