Trúng thầu, bỏ cọc, xử lý thế nào?

Từ giữa tháng 7/2022, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã đưa ra hàng loạt đề xuất để khắc phục tình trạng người trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Theo đó, tiền cọc cam kết thực hiện hợp đồng khác với khoản đặt trước để tham gia khi Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia phải nộp tiền đặt trước 5-20% giá khởi điểm. Đây chỉ được coi là khoản đặt trước để tham gia đấu giá.

Luật Đấu giá tài sản quy định, đấu giá viên có quyền dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự; hoặc dừng do yêu cầu của người có tài sản, khi có căn cứ cho rằng có hành vi thông đồng làm sai lệch thông tin tài sản, dìm giá... Tuy nhiên, trên thực tế, các hành vi này khó nhận biết, khó bị phát hiện. Đáng chú ý, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm, TPHCM) là sơ hở để các công ty tham gia thực hiện ý đồ thổi giá bất động sản (BĐS) để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong ngân hàng, bán hàng tồn đọng... Có trường hợp nhà đầu tư kéo dài việc thanh toán đến 2 năm.

Ngày 16/3/2022, trả lời chất vấn trước Thường vụ Quốc hội, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà (lúc đó là Bộ trưởng TNMT) cũng đã nêu quan điểm phải có chế tài mạnh mẽ hơn với người tự ý bỏ cọc đấu giá đất. Doanh nghiệp bỏ cọc sẽ phải xử lý "để lần sau họ không tham gia được, như vậy mới đủ sức răn đe".

Trả lời câu hỏi của ĐBQH Tạ Văn Hạ (Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục) về vấn đề liên quan, ông Trần Hồng Hà cho biết phương án mà Bộ TNMT đưa ra là người đấu giá xong phải trả tiền ngay trong 10 ngày, thay vì 90 ngày như trước đây, để cá nhân, tổ chức đấu giá thắng không đủ thời gian thực hiện các hành vi trục lợi. Thay vì tiền đặt trước, đặt cọc chỉ 5-10% giá đất khởi điểm như hiện nay, Bộ TNMT cũng sẽ nghiên cứu xét tăng lên, yêu cầu đơn vị đấu giá phải chứng minh tài chính thông qua thẩm định của cơ quan có trách nhiệm...

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng, để ngăn chặn việc bỏ cọc trong đấu giá BĐS, trong trường hợp đề xuất hủy kết quả trúng đấu giá đất không có lý do chính đáng sẽ bị phạt 50% giá trị quyền sử dụng đất. Người bỏ cọc đồng thời sẽ mất tiền đặt trước (tiền cọc); phải trả các chi phí liên quan vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Và người tự ý bỏ cọc và từ chối đấu giá đất thì trong 5 năm sẽ không được tham gia các cuộc tương tự.

Theo đề xuất của Bộ TNMT, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất thực hiện dự án phải có vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án quy mô dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư dự án từ 20ha; phải có kinh nghiệm thực hiện dự án có sử dụng đất. Ngoài ra, họ phải ký quỹ; nộp tiền đặt trước; có tài sản đảm bảo năng lực tài chính (tài sản thế chấp).

Tiền cọc do tổ chức đấu giá và người tham gia thỏa thuận, nhưng tối thiểu bằng 20% giá khởi điểm tài sản. Số tiền này được gửi vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá. Nếu người tham gia tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối đấu giá sẽ phải bồi thường cho nhà nước thêm khoản tiền bằng tiền đặt trước. Sau khi nộp đủ số tiền này, người tham gia mới được nhận lại tài sản thế chấp. Nếu không nộp đủ tiền phạt, họ sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Theo quy định pháp luật, việc tổ chức đấu giá đất sẽ vẫn còn tiếp tục ở tất cả các địa phương. Cũng chính vì thế càng cần có những quy định rõ ràng, các giải pháp về kinh tế để hoạt động đấu giá diễn ra lành mạnh, trong đó có quy định xử phạt đối với hành vi nâng giá để trúng thầu rồi bỏ cọc.