Trường kỳ... cải tạo chung cư cũ

Ì ạch cải tạo, xây mới

Theo thống kê bước đầu, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập niên 60 đến thập niên 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa...

Từ nhiều năm qua, tại Hà Nội, phần lớn các chung cư cũ đều đã xuống cấp, hầu hết ở các quận nội thành: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà). Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở các quận: Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông... Diện tích căn hộ ở chung cư cũ từ 30 - 40 m2 không thỏa mãn nhu cầu ở, không đáp ứng được tình trạng gia tăng dân số (mỗi căn hộ chỉ đáp ứng được nhu cầu cho gia đình 2 - 3 người, nay nhiều thế hệ cùng sinh sống) dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát, hư hại kết cấu công trình, hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc cảnh quan bên ngoài bị phá vỡ. Hà Nội có khoảng 200 chung cư cũ xác định ở mức độ nguy hiểm cấp C (nguy hiểm); 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện cấp D (đặc biệt nguy hiểm). Tuy nhiên, từ năm 2007 đến nay TP Hà Nội mới chỉ cải tạo được 18 chung cư cũ.

Tình hình này cũng không khá hơn ở các địa phương khác. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, vẫn còn một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, chậm triển khai, trong đó có việc chưa ban hành hệ số bồi thường để làm cơ sở lập phương án bồi thường cho các hộ dân...

Về những vướng mắc, khó khăn vẫn còn tồn tại trong cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh đến yếu tố, các doanh nghiệp (DN) không mặn mà đầu tư do chi phí phải bỏ ra lớn song, giá trị lợi ích mang lại không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. “Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho DN. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư” - ông Khôi chỉ rõ.

Nói về công cuộc cải tạo chung cư cũ gặp trường kỳ khó khăn, đại diện Viện Nhà ở và công trình công cộng (Viện Kiến trúc quốc gia – Bộ Xây dựng) nêu lên 3 khó khăn cơ bản trong việc tái thiết chung cư cũ, đó là xác định hệ số bồi thường; hỗ trợ giải phóng mặt bằng; quy định về trường hợp nào thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và vấn đề lựa chọn nhà đầu tư thực hiện việc di dời, cải tạo, xây dựng chung cư mới.

Đến thời điểm này, cả nước mới cải tạo được 20/2500 chung cư cũ. Những chung cư cũ được cải tạo, xây dựng mới thành công nhờ hội đủ các điều kiện như nằm ở vị trí đắc địa, dễ hài hòa lợi ích ba bên: Nhà nước - người dân - DN.

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng, khó khăn của việc cải tạo chung cư cũ đến từ nhiều phía: Quy hoạch, công tác bồi thường (nhất là các hộ dân ở tầng trệt), phức tạp đến từ pháp lý sở hữu nhà ở… Đa phần chung cư cũ nằm ở những vị trí hạn chế tăng dân số và hệ số sử dụng đất nên không thể tái định cư người dân tại chỗ mà vẫn bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư.

Giải tỏa điểm nghẽn

Đứng ở góc độ DN, ông Đặng Xuân Tâm - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group) nêu rõ, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân là do không thống nhất diện tích thông thủy, phân định diện tích sử dụng chung, riêng và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với phí dịch vụ. Theo ông Tâm, về diện tích thông thủy, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. “Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên” – ông Tâm đại diện các DN địa ốc kiến nghị. Theo ông Tâm, trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp.

Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Thân Thế Anh - Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận, thời gian qua, việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp. “Do đó, trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập ban quản trị…) và có bổ sung một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư” - ông Thế Anh cho hay đồng thời nêu rõ, dự thảo Luật cũng bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp; bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại; quản lý sử dụng kinh phí 2%...

Trước đó, hồi đầu tháng 11/2022, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đôn đốc việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo tinh thần chỉ đạo tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ. Việc đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm hỗ trợ DN tiếp cận được nguồn vốn của Nhà nước; đồng thời để bảo đảm an toàn về tính mạng, tài sản của người dân trước mùa mưa bão năm 2022.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ trên địa bàn và lập danh mục các nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại và đưa vào kế hoạch thực hiện của địa phương, làm cơ sở để triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) bồi thường tại các khu vực, vị trí có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để người dân biết khi tham gia lựa chọn DN kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.