Bảo lãnh mua nhà ‘trên giấy’ – Bài 1: Nhiều người rước họa vào thân

Hiểu méo mó quy định, dễ rước họa vào thân

Phóng viên Báo Đại Đoàn Kết đã thực hiện một cuộc khảo sát tại các chung cư đã bàn giao. Người dân khi được hỏi về chứng “thư bảo lãnh” đều cho biết hiểu rất mông lung, thậm chí nhiều người không hiểu gì về quy định này, do tin tưởng vào cơ quan quản lý nhà nước nên cứ mua “nhà trên giấy”.

Trong vai khách hàng, chúng tôi liên hệ môi giới tìm mua một căn hộ ở dự án nhà trên giấy như City Gate 3 (Quận 8), D-home (Quận 6)… Khi thắc mắc về “thư bảo lãnh”, nhân viên môi giới lại gửi các văn bản dạng chung chung như: “Ngân hàng đồng ý chủ trương bảo lãnh cho dự án”, “Ngân hàng tài trợ vốn cho dự án”, “Ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư để phát triển dự án”,….

Điều đáng nói, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án “nhà trên giấy” thường trưng ra công văn hồi đáp của các ngân hàng như trên như những “bảo bối” để tạo niềm tin cho người dân mua nhà “ảo”.

Bất cập ở chỗ có rất ít người dân mua “nhà trên giấy” hiểu rõ được bản chất của “thư bảo lãnh”. Trong khi đó, các giấy tờ chung chung về “ghi nhận hợp tác” mà nhiều doanh nghiệp chuyên sử dụng “lòe” ra cho người dân tin tưởng là không ràng buộc trách nhiệm pháp lý. Đây là lỗ hổng khiến nhiều dự án khi bị “đứng hình”, người dân bỏ tiền mua nhà “ảo” không thể đòi quyền lợi.

Lỗ hổng “bóp nghẹt” thư bảo lãnh

Ông Trịnh Minh Hải, chuyên viên môi giới lâu năm trong nghề bất động sản chia sẻ, người mua “nhà trên giấy” thường rất ít quan tâm tới “thư bảo lãnh”. Lý do trên thực tế chưa có trường hợp nào người mua được cấp “thư bảo lãnh” khi dự án bị chậm tiến độ và ngân hàng đứng ra trả lại khoản tiền đã đóng cho dân cả.

Cũng theo ông Hải, thư bảo lãnh khiến người mua phải đóng từ 1-2% tiền lãi, làm tăng giá căn hộ. Chưa kể nhiều người khi muốn bán căn hộ thủ tục chuyển nhượng bảo lãnh ngân hàng thêm mất thời gian, điều này khiến họ không quan tâm.

Nói về thư bảo lãnh, hiện nay có 2 trường hợp. Thứ nhất là người mua rất rành về mặt pháp lý, nhưng do mê lướt sóng, lệch lạc quan điểm mua bán nhà nên không quan tâm tới. Cộng thêm thời gian thanh toán kéo dài, họ không áp lực tài chính, dự án lại “hot”, thị trường “hot”, nên chấp nhận không thư bảo lãnh vẫn mua nhà.

Thậm chí có những người mua nhà, dự án pháp lý như thế nào cũng được, chỉ cần đóng 10%, 20% rồi để đấy, tranh thủ thời gian lướt sóng. Trường hợp thứ 2 là người dân mua nhà ở thật, rất quan tâm về mặt pháp lý, nhưng hiện nay trên thị trường lại đang thiếu đi một tổ chức độc lập đứng ra xác nhận là dự án đã đủ điều kiện mở bán.

Trong khi đó, Sở Xây dựng bỏ ngỏ việc xác nhận dự án đã thật sự đủ điều kiện bán hay chưa, chủ yếu chỉ yêu cầu chủ đầu tư làm đúng quy định pháp luật. Dẫn tới những “tréo ngoe” khi chủ đầu tư không thực hiện theo yêu cầu từ Sở Xây dựng, dự án chưa có thư bảo lãnh nhưng vẫn bán cho người dân.

Thực tế tại TP HCM thời gian qua, Sở Xây dựng đã cấp rất nhiều văn bản cho biết dự án nhà ở “đủ điều kiện mở bán”. Mới đây nhất, theo báo cáo trong 6 tháng đầu năm 2021, Sở Xây dựng TPHCM xác nhận 14 dự án nhà ở “đủ điều kiện huy động vốn nhà trên giấy” với tổng số 11.038 căn hộ chung cư và 910 căn nhà ở thấp tầng.

Khi phóng viên đề nghị cho biết hiện nay có bao nhiêu dự án đã được cấp văn bản đủ điều kiện mở bán nhưng chưa thực hiện “thư bảo lãnh” cho người dân thì sở này không cung cấp; mà chỉ đề nghị khi ký hợp đồng mua bán “nhà trên giấy” người dân phải yêu cầu chủ đầu tư dự án thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng theo Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Rõ ràng, việc cơ quan quản lý nhà nước là đầu mối trực tiếp quản lý việc mua bán “nhà trên giấy” nhưng Sở Xây dựng lại không nắm rõ việc các doanh nghiệp đã chấp hành việc phối hợp cùng ngân hàng để phát hành “thư bảo lãnh” cho từng người mua nhà hay chưa. Việc này đã và đang tạo “lỗ hổng” gây nhiều hệ lụy phức tạp suốt thời gian qua.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, việc có bảo lãnh ngân hàng là để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tuy nhiên để thực hiện có thể gây gia tăng chi phí mà người mua nhà sẽ là bên gánh chịu. Do đó, để khắc phục, và thể theo nguyện vọng của từng người mua, hãy để họ tự lựa chọn. “Người mua nhà phải là người tự trang bị để bảo vệ quyền lợi của mình thông qua nâng cao kiến thức về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký kết hợp đồng mua bán nhà trên giấy. Khi giao dịch mua nhà nên chọn các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và năng lực triển khai các dự án trước. Ngoài ra, đối với dự án nhà trên giấy nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý của dự án, để có lựa chọn phù hợp cho mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp”, ông Nhân khuyến cáo.